アパート補修に関する打ち合わせと対応方針決定

1棟目アパート運営

概要

1棟目アパートの補修やグレードアップを行うべく業者と現地で打ち合わせをしてきました。

問題箇所


サイクルラック設置

現在はこのような感じで4台おいています。
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業者からラックを設置する場合のイメージを作ってもらいました。
下記のような感じで6台設置します。
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エアコンの室外機がなければ8台くらいは置けるとは思うのですが仕方がないです。
室外機の位置をずらすなどしてみましたがやっぱり6台が限界のようです。
それでも現状は4台しか置けないので少しはマシになります。

室名板設置

現状、室名板をつけておらず部屋番号のテプラをドアの横に貼っていただけですので下記のようなものを設置する予定です。
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感銘板・間接照明設置

現状、感銘板と照らす間接照明をつけていません。
電源だけは引けています。
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下記のようなものを設置する予定です。
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廊下・階段のヒビ

私のほうで補修材を購入してヒビを埋めようと思ってます。
業者にも「補修材を入れてもそれなりに目立ちます」と言われていますが現状より目立たせなくすることはできると思ってます。
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エントランスのクラック

私のほうで補修材を購入してクラックを埋めようと思ってます。
気をつけないといけないのが人の出入りが多い場所のためモルタルなどが乾くのに丸一日程度はかかるようですので対応しても誰かが踏んでしまうリスクはあります。
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階段・外壁のモルタル跡

竣工直後から問題としてあったのですが鉄骨階段のモルタル成分が雨などのときに溶け出して鉄骨階段に流れてしまっていました。
今はもう流れることはないのですが跡としては残ってしまっています。
鉄骨階段については私のほうで黒ペンキを買って塗ろうと思ってます。
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外壁については流れ出た成分がアルカリ性のため酸性のもので掃除することになります。
業者からは「サンポールで根気よく擦れば落ちる」と言われたのでそれでやってみようと思ってます。
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竣工したアパートに問題が発覚!

階段の錆

こちらに関しても竣工直後から錆が出てしまい業者に錆止めを塗ってもらったのですがやはり年月とともに錆止めが取れて錆が出てきているようです。
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業者に確認してもらったのですが「錆部分を削ってペンキで上塗りすればいい」と言われたのでそれでやってみようと思ってます。
※2015年7月時点の画像
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基礎の雨染み

基礎にも雨染みのようなものが出ています。
業者に見てもらったところ構造上は問題ないようですが対応するなら「塗りなおすのでないなら表面を薄く削るのもアリ」と言われました。
対応するかは微妙です。
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外壁のクラック

結構外壁にクラックが多いです。

入居者が荷物を運ぶときにキズを付けられたものもあったり車か自転車にぶつけられたと思われる傷もあったりします。
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昨日気がついたのですがダストボックスを開閉する際に後ろの外壁を思い切り削っていました・・・。
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これらの外壁はもう廃盤になっているのと費用もかかるので同色の外壁補修材を購入して上から私のほうで塗る形にする予定です。

外壁の汚れ

これは長年雨が流れ落ちるなどして外壁の一部が結構汚れていました。
毎週お願いしているシルバーの人には外壁の清掃はお願いしていないので仕方ないのですが汚れがひどい場合はたまには拭いてくれてもいいのになあとは思います。
意外と気づいていないのかもしれません。
今回は私のほうで拭いたところある程度は綺麗になりました。
外壁の木目を横に貼るとどうしても凸凹部分に汚れがたまると思います。
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業者からの見積り

補修の大半は私のほうで行いますが、感銘板やサイクルラックなどの設置は業者にやってもらう予定です。
特に間接照明は電気工事の資格を持った方でないと行えません。

業者からの見積もりは下記となります。
ざっと30万円で補修まで業者に頼んでしまうと50万円は軽く超えると思います。
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例えばサイクルラックの本体自体はネットで9000円程度で買えます。
ですが見積もりでは設置込みで1台18000円も計上されています。
設置自体は以前見ていましたがコンクリートにドリルで2箇所穴を開けてネジで締めるだけなので数分で終わるんですけどね。

※以前設置してもらったときの写真
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さすがにこんなに費用をかけるわけにはいかないので費用はMAXでも20万円以下にしたいです。

対応方針

基本的には自分で直せそうなものは自分で対応します。

また、設置する商品は全て施主支給にさせてもらって業者には取り付けだけをお願いしようと思っています。

従って終わるまで結構時間がかかりそうです。

業者にはその旨を伝えたところ理解はしてくれましたが「設置費用は上記見積りより高くなると思う」とのことでした。

設置する業者は電気工事士とそれ以外の業者で最低2名はいるかなと思っています。

業者からは「弊社の見積りではここまでの移動時間などもあるので取付費で2万円かかってしまうが、近くのホームセンターで設置込みで依頼すればもっと安くなると思いますよ」とのことでした。

間接照明購入

帰りがけに近くのホームセンターで上記見積りと同型の間接照明を設置込みで依頼してきました。

本体は7800円と少し高かったですが設置費は8000円でしたのでそこにお願いしました。
間接照明に関しては25900円から15800円と6割くらいになりました。
色々なホームセンターを回ればもっと安いところはあったでしょうがそこまでの気力はありませんでした。

今後は商品は全て私のほうで用意して、業者からの連絡を待ちますがおそらく結構取付費で取られそうなので全ての設置を格安で行ってくれる業者とコンタクトを取ってみたいと思っています。

まとめ


自分で行える補修は自ら行う

業者の見積りは設置費用がかなり高い

商品は施主支給で取付のみ格安で対応してくれる業者を探す

今回立ち会って頂いた業者は2棟目アパートの設計などをして頂いた一級建築士で建物のボリュームプランを入れる能力は極めて高いです。
その方に1棟目アパートの土地について聞いてみました。
「先日、2種高度地区から3種になって、容積率も200から300%になったので4階建てとか建てられますか?」と聞いたところ「問題なく建てられると思う」と言って頂いたので土地の価値は結構高まったと思ってます。


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