1棟目アパートの売却時期の検討

更新料に関する調査について

UR都市機構が賃貸住宅の居住者に引っ越しに関する調査によると、
首都圏の賃貸居住者は「住んでいる家の契約更新が近づいた」タイミングで引っ越しを考えた人が40.9%もいて、
「更新料を払うのは嫌だが、仕方ないことだと思う」人が70.7%もいることの事です。

ですので更新料という仕組み自体が裁判沙汰になったりすることもありますが首都圏に関しては概ね受け入れられているともいえます。

ですが入居者からすると更新料は払いたくないので4割もの人が更新タイミングで引っ越しを検討することになります。
ここで実際に引っ越しまで決断する人はそのうち半分程度と仮定すると更新タイミングで実際に退去する入居者は2割か多くても3割程度なのではないでしょうか。

逆にいうと残りの7割からは更新料を頂くことができます。

オーナー側からすると更新料無料にするという選択肢もできるかと思いますが、私の持論では更新タイミングを期に退去を検討する方は今の住まいに少なからず不満等がある方だと思うので、仮に更新料を無料にしたとしてもいずれ別の理由で退去してしまう可能性が高いと思っています。

ですので更新料無料にしたとしても大きく入居期間が延びるとは思っていないので更新料を無料にするという選択はしたことがありません。
更新料が原因での退去通知が来た時点で更新料を無料にする提案もできますが、繁忙期の場合は素直に出てもらって次の入居者を入れてしまったほうが良いと思っています。

1棟目アパートのケースに見る売却時期の検討

私が3年前に建てたアパートは18世帯でしたが2年後に全部屋更新月を迎えましたが結果的に9部屋退去してしまいました。
URの調査と比較しても明らかに更新時の退去が多かったのでおそらく住み心地が悪いのではないか?と察しています。

私が感じている住み心地が悪い理由です。

・プロパンガスである(都市ガスに比べてガス料金が2倍)
・部屋が狭い(17~18平米)
・自転車置き場が少ない(18世帯に対して4台しか駐輪できない)
・防音対策が弱い気がする
(昨日も隣人の目覚ましやテレビの音がうるさいといったクレームが来ています)
・狭い割に家賃は結構高い

プロパンについては1棟目を建てる際に都市ガスと比較して料金は1.4倍程度だと説明を受けていたのですが、実際に先日プロパン業者から契約の詳細を取り寄せた際は都市ガスに比べて2倍でした。
当時のやり取りなどをきっちり書面で残していなかったので泣き寝入り状態ですが、プロパン会社との契約期間は10年で給湯器やエアコンなど無償貸与したものの縛りが解けるので、それ以降は別のプロパン会社と契約するか今のガス会社と再契約時に交渉すれば都市ガスに近い価格まで下げられるとは思ってます。

自転車置き場についても2段式のサイクルラックなどを付ければもう何台かは停められるかもしれませんが今のところそういった行動は取ってません。

基本スペックとして部屋が狭く、今の若い人は最低20平米以上を求めるのでいずれ入居付けが厳しくなってくる気がします。
立地や基本的な間取りは変更がきかないので長期的な保有を考えている人は拘ったほうがいいです。

今のところ立地は良いのと築浅ですので空室になっても新築当初の賃料ですぐ決まるのですが、築5年以上経ってくると賃料を下げざるを得ないかもしれません。
そうなると満室想定賃料が下がってしまい売却価格が下がってしまうのでできれば新築に近い家賃を保ったまま売却まで持っていきたいと考えています。

元々当初から購入後10年で売却するつもりで計画を立てていました。
理由は家賃が下がっていくので収入は減っていくが返済額は一定なのでキャッシュフローが徐々に下がってきて築10年で売るのが効率よく手残りが出ることがわかっているのと、新築後10年以内でしたら建物の根幹部分の保証が適用されるのと、設備も10年を超えると一気に不具合が多発してくるから壊れる前に売ってしまおうということです。

ですが上記のような状況を考えると売却時期を少し早めたほうがいいのではと感じています。
売却タイミングとしては金融機関の融資状況などを考えると今売ったほうがいいのですがさすがにまだ早すぎるので、お約束の東京オリンピックの頃に売却するか、2022年の生産緑地問題の年に売却してしまうのもアリかと思っています。

生産緑地問題とは?
東京都には生産緑地と指定された土地が997万坪程度あり、生産緑地に指定された土地は固定資産税が大幅に減免されています。
これらの土地が2022年以降一斉に生産緑地指定が解除となり、宅地として売り出される可能性が高いと言われています。
宅地として売られた土地の多くはアパートやマンションとなるケースも多いと想定され更に新築アパートなどが乱立する可能性があると言われています。
やっかいなことに東京都の生産緑地指定された土地の半分程度が練馬区に集中しています。
ですので練馬区にアパートを持っているオーナーは2022年以降大量にアパートが建つ状況を想定して行動しなければいけない状況にあります。
ただ練馬区の場合は独自に生産緑地となった土地に対して10年間延長を認める措置を検討したりして都内の農地を保護しようとする動きはあるので一概に宅地になるというわけではありません。

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