概要
NPO法人「地域・知恵の輪」が出している『人口ピラミッドと統計データで見る市区町村の姿』というデータ集を見た結果があまりにも衝撃だったので記載します。都内における人口推移のこれまでの認識
私がこれまで人口推移についてはこのような認識でした。・日本全体では人口減少が続いているが都内に関しては現在も人口流入が続いておりその流れは2025年頃までは続く。
・その後は都内でも緩やかに人口減少となっていく
ですので私が生きている間は都内で賃貸経営する限りにおいては現状と同程度の人口は居るので問題はないがアパートの供給増には注意が必要だという認識でした。
ですがこの認識は少し甘いことがわかりました。
人口推移のデータから見えてくること
例えばこれは私が所有しているアパートがある練馬区の人口推移です。練馬区は都内でも比較的少ない2040年時においても人口が現在より増えているエリアです。
赤枠の数字を見てもらえば2010年と2040年では2040年時のほうが人口は増えています。
ですが表の下部にある「20～39歳女性」の表を見ると現時点に置いても若い女性の数が急激に減り続けています。
青枠の数字を見てもらうと2010年と2040年では4割近くの女性が居なくなることがわかります。
この表から読み取れることは人口自体は当面現状維持だが、若年者は大幅に減っていることを意味します。
（割愛しましたが子供の数も大きく減っています）
人口自体は居るので賃貸需要はあるが、若年者からの賃貸需要は大きく減ることを意味します。
つまり若年者向けの賃貸住宅の需要が大きく下がると思います。
私が建てているアパートがまさに若い人向けのアパートを建てています。
部屋は少し狭いですがオシャレな内装にしたり、若い女性が好むようなセキュリティを強化する設備を色々入れたりしています。
その分賃料は高めに取れているのですが今後若い女性からの需要が減ってくると入居付けが厳しくなってくる気がします。
私は2棟アパートを建てて合計34部屋ありますが最年長でも32歳とかです。
今後の賃貸住宅の方向性
移民などが一切入ってこない前提ですが、今後はやはり高齢者の一人暮らしの需要を取り込めるような部屋にしないと厳しい気がしました。具体的には狭い部屋は厳しいと思います。
高校卒業と同時に地方から東京に越してくる学生や社会人をターゲットにしてましたので物もそれほど多くなく収納もソコソコでもなんとかなってきましたが、高齢者ですと捨てられない物とかも増えてきて若年者より収納の広さは重要だと思います。
あとロフトなどを付けても高齢者が上って怪我とかされても困りますし、そもそも億劫で上らないと思います。
3階建てのアパートなども厳しいと思うので2階建てが限界でしょう。
孤独死の保険などにも入ったほうがいいかもしれません。
セコムや医療機関などと提携して緊急時にボタンを押したらすぐに駆けつけてもらえるような設備を入れると差別化になるかもしれません。
高齢者だと足腰も弱っているでしょうから駅からの距離はさらに重要だと思います。
若い人ほど新築にこだわりはない気がするので中古住宅をリノベーションするなど過度な投資は控えたほうがいいかもしれません。
現在も3棟目のアパートを建築しようと計画していますが、竣工するのは早くても2019年です。
10年保有するとしても2029年ですのでこういった人口推移を考慮した建物にしないと危険な気がしました。
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