概要
3棟目候補となるアパート用地に共同住宅を建築する業者を検討しました
手続きの流れ
独自にボリュームチェックを進めた結果、想定に近い3階12部屋の建物が入ることがわかりました。
このプランを元に予算に収まるよう建築請負契約をする建築会社を探す必要があります。
流れとしてはこのような感じで進めていく算段です。
土地を探す
ボリュームチェックをする
建築業者を探す←Now
建築価格の概算見積もりGET
建物の価格と概要から事業計画を作成
金融機関に融資打診
金融機関から融資内諾GET
土地の買付を入れる
土地の売買契約締結
通常はもっと早く土地の買付を入れるのですが今回の案件は「金融機関から融資内諾をGETしないと買付を受け付けない」と言われています。
いわゆる「申込優先」ではなく「契約優先」ということです。
建築業者の選定
というわけでボリュームチェックで建てられることがわかった建物の図面を元に建築業者を探す必要があります。
定石としてはかつて付き合いのある業者から探すことになります。
1棟目アパート建築業者
私が初めて建てた建築業者についてです。
木造、3階建て、18部屋、延床面積330平米でした。
建築費はそれなりでしたがオプションを盛りまくったり地盤改良の必要が発生したりして結局結構かかりましたね。
スケジュールは最初からタイトで最初から竣工が3月27日と繁忙期ギリギリでしたが最後は気合で間に合わせてもらいました。
竣工からもうすぐ4年になりますが大きな瑕疵もなくほぼ満室をキープしており賃料も全く下がっていないので基本的には感謝してます。
ただ窓口が社長さんだったのですがコミュニケーションを取るのに非常に苦労しました。
具体的には例えばメールを送って2週間経っても返事がなく、痺れを切らして電話して「メール見て頂けましたか？」と聞くと「あぁ見ました」と言った具合です。。。
あとは竣工したあと瑕疵が結構発生してしまいました。
具体的には鉄骨階段の踏み板をコンクリートで舗装しているのですがコンクリート成分が雨で溶け出して外壁や階段を汚して落ちなくなりました。
社長さんに指摘しても「あぁコンクリートのアクが流れたんですがこれは仕方ないんですよ」と言った感じで瑕疵としては認めませんでした。
あとは竣工直後から雨が降ると1階の部屋の壁がカビで黒くなってしまいました。
結局原因は施工不良で大雨が降ると床下から雨水が建物内部に浸入してしまうというものでしたがやっぱり瑕疵と認めませんでしたね。
そんなことが色々あったのでここの建築会社に頼むという選択肢はありませんでした。
2棟目アパート建築業者
私が2回目に建てた建築業者についてです。
木造、2階建て、12部屋、延床面積400平米でした。
この時は2つの業者とコンペになったのですがこちらの業者が「納期は絶対守る」というので安心感があったのと、提案して頂いた時の間取りが良かったのでこの業者に決めました。
価格は請負契約をお願いしたこちらの業者のほうが高かったです。
スケジュールは2月末竣工予定だったのですが結局納期は間に合わず3月15日から入居者が次々に入居することになったので最終的には入居開始日が早い部屋から内装を順々に仕上げていくということをやりました。
一応全部屋間に合ったのですが、部屋の内装を仕上げた次の日に入居者が入居するというようなことをやっていたので竣工時に室内のチェックが十分にできませんでした。
従って入居後に入居者から傷や汚れなどの指摘を結構貰いました。
傷だけじゃなくて「電気のスイッチが付いてなくてコードが剥き出し」とか入居開始日に天井から大量に水漏れがあったり外溝関連が全然間に合ってなかったり結構酷かったです。
そういった入居者からの指摘内容をまとめて、建築会社に入居中の部屋を順次訪問して修復するということで合意しているのですが未だに多くの部屋は対応してもらっていません。
私が「竣工時に見つかった傷や汚れの対応の件ですがどうなりましたか？」と聞いても「入居者と日程調整中です」というばかりで本気で対応してもらえるのか未だに不明です。
そういったアフターケアでモヤモヤさせられるのでこちらの建築会社に頼むという選択肢もありませんでした。
コンペで外した業者
上記で書きました2棟目アパート建築時にコンペでゴメンナサイさせてもらった業者も建築価格は安かったのでこちらに概算見積もりの提示を依頼してみることにしました。
当時の担当者は退職したっぽいので会社に直接電話して依頼してみましたが「弊社は先日から共同住宅の建築をやめちゃったんですよ」との事でした。。。
仕方がないので他をあたるしかありません。
仲介業者からの紹介
土地の仲介業者に頼んでみました。
ヨッシー：「ローコストで建てられる業者って紹介してもらえませんか？」
仲介業者：「色々と調べてみたのですが紹介できるのが大手業者ばかりでコストは結構かかってしまいます」
仲介業者：「あと木造２階なら紹介できるのですが木造３階となると対応してもらえる業者があまりないです」
仲介業者：「唯一紹介できる業者がありまして、そこでしたら坪単価で○○円と結構安くできるらしいです」
というわけでこちらの業者にメールで土地とボリュームチェックした建物の概要を送りました。
ただこの時点で年末年始に突入してしまったのでメールを見るのは年明けになるとの事でした。
知り合いからの紹介
知り合いの方が建築した業者を頼み込んで紹介して頂きました。
というわけでこちらの業者にもメールで土地とボリュームチェックした建物の概要を送りました。
こちらに関しても同様に年明けからの対応となるとの事でした。
まとめ
最終的に２社に建物の概算見積もり依頼を行いました。
購入を検討しているライバルが結構居るので焦っていましたが不動産業界って年末年始はガッツリ休まれちゃうので建築会社による対応は年明けからとなりました。
次回は金融機関へ融資の打診をした内容について記載する予定です。
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