概要
昨日は久しぶりに知り合いの投資家さんに誘われてRCの見学会に参加させて頂きました。
その場に別の投資家さんたちも何人か居たのでマスクを着用の上で軽くお茶してきましたが、やっぱり同じことをされている方たちと話すのは楽しいですね。
コロナ禍で中々大人数での会食は難しいご時世ですが早く日常に戻って欲しいものです。
RCの見学会だったので既にRCを建築中や検討中の方も居たので私が所有する「1棟目アパート」を建て替えた場合にRCが建つのか軽く相談してみました。
相談結果は次回記載するとして、今回はなぜ建て替えを検討しているか記載します。
アパート出口戦略概要
私が最初に所有することになった「1棟目アパート」ですが既に6年が経過しており、出口を見据えた活動を意識しないといけないと思ってます。
というのも新築でアパートを建てた場合、5～10年で売却をするのが一番投資効率が良いと言われています。
理由としてはアパートの場合は耐用年数がありますので、売却するにしても次の購入者が融資を通らないと買えないわけですので、次の購入者がある程度まとまった融資年数を得るためには遅くとも築10年くらいまでに売却する必要があるわけです。
売却する側としては建物としての価値を評価してくれるぐらいの築年数で売却して一気にキャピタルゲインを得て次の物件に投資するのが資産を増やすという点については正しいのかもしれません。
私のアパートは既に築6年なので、売却を意識するならもう行動に移す時期に近づいていると思ってます。
「1棟目アパート」は最初に手掛けたアパートということもありとても思い入れのあるアパートでもあるのですが、残念なポイントも多々あって将来的には売却するか建て直したいという思いも若干あります。
築6年時(現時点)の状況
とはいえ、現時点では売却の意思は全くありません。
まだ築浅の部類に分類されるアパートで、現時点でも新築時と同じ賃料で稼働率は100％近い物件ですのでまだまだ収益性はあります。
ここ数年金融機関の融資も渋くなっているのであまり売り時ではないのかな？とも考えていました。
そういった考えだったので昨年金融機関とは5年間の固定金利で更新しました。
従ってあと4年以内に売却した場合は違約金が発生する状況です。
次に売却可否を検討するのは固定金利期間が終わる築10年かな？って思ってます。
築10年時の状況
「1棟目アパート」が4年後の築10年に差し掛かってきた時の状況を想像します。
プロパンガスなのですがガス会社との設備貸与契約が10年で終了するので、その後はガス料金を安くしたり他のプロパン業者に切り替えるなどの対応ができるのはプラスです。
築10年経つと流石に新築時の賃料を維持するのもキツくなってきそうですし、専有面積も20㎡を切っているので募集もキツくなりそうです。
設備不具合も徐々に出てきて修繕費とかも増えていくかもしれません。
金融機関の返済も金利返済分が徐々に減っていき元金返済分が増えていくので経費にできる金額が減っていくので結果的に法人税額が上がっていきます。
運営的に考えると売上(家賃)は下がっていき、修繕費などは増えていき、経費にできる金額は減っていくので、運営中のCFは減っていくでしょうね。
実際に売却するにしても新築・築浅時より少し高めの利回りでないと売却できないかもしれませんね。
もしこの時点で利回り7%程度で売れるようなら売却してしまう可能性も多少はあると思います。
築22年時の状況
おそらく築10年時点で売らないという決断をした場合は、ずっと所有し続けると思います。
アパートの耐用年数が切れる築22年の状況ですが、ざっくりこんな感じだと思ってます。
| 金融機関の借入額(残債) | 約2600万円 |
| 累積のキャッシュフロー | 5000万円くらい？ |
この頃には既に通帳に5000万円くらいは貯まっているはずですので金融機関へ一括返済することも可能になります。
一括返済した時点で金融機関からの借り入れはなくなりようやく物件が自分のものになるという形になります。
「1棟目アパート」の土地だけでも現時点では少なくとも1億以上の価値はあるので地主というところにたどり着けるのかもしれません。
この年から減価償却費を取れなくなるので、法人税額が年間100万円くらいアップすると思っています。
ですので築22年のアパートは全然使えると思いますが、建て替えるタイミングとしては悪くはないのかな？と思っています。
築30年の状況
一般的にアパートの建て替え目安は30年って言われています。
私は自主管理なのですがその頃はかなり高齢になっていると思いますので、築30年でトラブルが多発しているであろうアパートを管理したくありません。
高齢で現在のような判断力があるとも思えないのでまた億単位の借り入れをして建て替えることもないと思います。
ですのでこの頃には老朽化したアパートを売却するか誰かに管理を引き継いでボロボロのまま所有して相続を待つ形になると思います。
相続について
私が亡くなった後に残された方にとって、老朽化したアパートなどは迷惑でしかないと思っています。
ですので現金化して相続させるのがトラブル回避という点では無難ですが、相続税とかのことを考えると現金化せずアパートとして所有したままのほうが評価額は下がるので良いとも思っています。
その辺りは不動産を所有する全ての人に共通する悩みですね。
まとめ
現在私が考える「1棟目アパート」の出口戦略について記載しました。
築6年：売却する意思なし
築10年：売却するか否か検討時期
築22年：建て替えには都合の良い時期
築30年：自主管理を撤退して売却時期
長くなってしまったので次回は建て替える場合にどういった建物を建てたいか記載したいと思います。
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