アパートの建て替え戦略

概要

昨日のブログで6年前に建てた「1棟目アパート」の建て替えを検討しているかを記載しました。

将来の話ですが建て替えるとしたらどういった建物にしたいか記載します。

建て替えを検討している背景ですがアパートの近くに計画道路ができまして、それに伴って用途地域や容積率や高度地区などが緩和されました。

現在建っているアパートは緩和前に建築したので今では容積率が少し余っている状態です。

高度地区も３種となったので多少高い建物を建てても斜線をかわしやすくなっています。

中古アパートとして売却した場合は単純に利回りだけしか評価してくれないでしょうから上記緩和された恩恵を受けられないと思っています。

従って緩和された土地を活かすためには自分で建て替えるのがよいのでは？と考えています。

「1棟目アパート」の土地はざっくりこんな感じです。

※グレー部分は道路(いずれも6m)

自分で言うのもなんですが、北側道路の角地でRC向きの土地だと思ってます。

容積率は300％ですが前面道路が6mで住居地域なので実際に建てられる容積率の上限は240％となります。

建蔽率は60％ですが角地緩和＋防火地域における耐火建築物緩和で実際に建てられる建蔽率の上限は80％となります。

単純計算すると170㎡　×　2.4　＝　408㎡となり大体延床面積400㎡くらいの建物は建てられると思っています。

単純に容積率240%の建物を建てたいだけなら建蔽率80% × 3階建てでも行けるかもしれません。

ただ現在建っているアパートは建蔽率70%の時に70％ギリギリまで広げた建物を建てたのですが、それでもアパート周辺の外構部分は非常に狭く、ダストボックスや駐輪スペースも満足に置けないくらい余裕がないです。

※先日「ダストボックスの開け閉めの音がウルサイ」ってネットの掲示板に書かれてしまいました。。。

更に地域地区の要件で一定規模以上の建物を建てた際は緑化措置を取らなきゃいけなくなったようで植栽などを設けないといけなくなりました。

ですので建蔽率80%の建物を建てるのはあまり現実的ではないと思っています。

あと防火地域なので耐火建築物相当の建物を建てる必要があるので木造よりはRCが適当かな？と思っています。

私としては5階建てのRCでも良いかな？って思っているのですが、投資家さん達に聞いてみたところ誰からも賛同を得られませんでした。。。

「4階もしくは3階じゃないか？」という意見だったのですが、3階だと建蔽率80％ギリギリの建物にせざるを得ないのであまり現実的ではなく、こんな感じの4階建てが妥当なのかな？と思いました。5階建てよりは建築費も安く斜線もかわしやすいでしょうし。

地階を造りたいって思いもあります。

建築基準法52条2項、3項

下記の条件を満たす住宅の地階の床面積は、住宅の用途に供する部分の床面積の合計の１／３を限度として、延べ面積に算入しません。

＊住宅の用途に供する地階であること。
＊地階の天井が地盤面からの高さ1ｍ以下にあること。

要は地階を造れば容積率の計算対象外となるのですが、利用用途は住宅となりますので地階を事務所で利用するなどはNGってことですね。

下記のような地階を造るのはどうかな？って思ってます。

これも投資家さん達に聞いてみたが、「地階を造るには他の階の1.3倍くらいコストがかかる」とか「でも立地が良いのでアリなのでは？」などご意見を頂けました。

※そのほかにも1階に一定規模以下の駐車場を造れば同じく容積率の計算対象外になるのでそういうのもアリかもしれません。

現状の建物は延床面積320㎡程度で18世帯という若干狭小気味なのですが、延床面積500㎡程度確保できる建物に生まれ変わるのなら遠い将来RCに建て替えるのもアリな気がします。

本気で建て替える意思があるなら今のままだと絵に描いた餅になりかねませんから一度専門家にボリュームチェックしてもらったほうがいいかもしれませんね。

いずれにしても建て替えるとしたら現在のアパートを順調に運営して融資期間を走り切るか、一括返済してからってことになるでしょうね。