概要
現在建築中の「3棟目アパート」は1部屋の想定賃料を7万円で考えています。
家賃相場の把握方法、想定賃料をUPする方法、想定賃料を設定する根拠について記載します。
家賃相場の把握
中古物件や建売新築を購入する際に業者がマイソクに記載した想定賃料や利回りを鵜呑みにして購入を決断する人は大抵失敗します。
以下のプロセスを必ず行う必要があります。
- 家賃相場を把握
- 検討物件の想定賃料を把握
- 想定賃料での利回りを引き直す。
家賃相場＝想定賃料ではありませんので検討物件のグレード、劣化具合、設備、間取りなどを総合的に判断して想定賃料を見積もる必要があります。
土地から新築を建てる場合も同様に想定賃料で募集をかけた場合の利回りを計算する必要があります。
私が家賃相場の把握に使用しているサイトを紹介します。
こちらは「最寄り駅」「駅からの距離」「部屋の広さ」「築年数」などを設定できるので、購入物件に近い条件で家賃相場を把握できます。
個人的には結構精度が高いと思っています。
「1棟目アパート」の家賃相場はこちらになりますが実際は1部屋平均73,000円程度で貸せています。
「2棟目アパート」の家賃相場はこちらになりますが実際は1部屋平均77,000円程度で貸せています。
これから建築予定の「3棟目アパート」の家賃相場はこちらになり、これまでの物件より若干落ちますが、これまでの手法で1部屋平均7万円程度では貸せる自信はあります。
ちなみに私は地場の仲介業者の店舗を訪問して家賃相場を聞いたりすることは最近はしていません。
店長クラスの意見なら多少参考になるかもしれませんが、担当者レベルの意見ならかなり主観に左右されるので正直時間の無駄だと思っています。
想定賃料を上げる方法
家賃相場を把握したら実際に想定賃料を上げる方法を模索します。
中古物件を購入した場合はリフォームするとかADを付けるとか敷金礼金ゼロにするとか色々ありますね。
私の場合は新築ですので建築段階では入居者に好まれる物件を造ることに注力します。
先日ブログに記載したような設備を入れることで賃料の底上げをはかります。
賃料UPする設備（主観）
あくまで私の主観ですが入居者に好まれる設備を導入して賃料がUPする目安はこのようなイメージです。
インターネット無料：＋1000円
宅配ボックス：＋1000円
オートロック：＋1000円～2000円
独立洗面台：＋1000円
ロフト：＋1000円～2000円
ホームセキュリティ：＋1000円
ウォークインクローゼット:＋1000円
インターネット無料は私が5年前に導入した際は珍しかったので3000円～4000円はUPすると言われていました。
使い勝手が良いロフトでしたら友人が遊びに来た際の寝床にも使えますので多少の賃料UPに貢献すると思います。
ホームセキュリティはセキュリティを重視する女性からのニーズは高いと思います。
賃料UPしないが入居率UPする設備
下記のような設備はあれば有難いですが賃料UPに貢献するほどの影響力はないと思っています。
ただ、複数物件を検討している入居者が居た場合、最終的に下記の設備が導入されていることで成約する可能性は多いにあると思います。
モニター付きインターフォン
浴室乾燥機
追い炊き
防犯カメラ
IoT
電子錠
室内干し設備（ホシヒメサマ、pid、ホスクリーンなど）
二重窓
想定賃料には上限がある
注意したいのが想定賃料には上限があるということです。
家賃相場が7万円のエリアに対して賃料UPする設備をフルスペックで備え付けたとしても想定賃料が8万円以上で成約するのは難しいでしょう。
例えば家賃相場が7万円のエリアでインターネット無料、宅配ボックス、オートロックを導入した時点で73,000円程度で入居が見込めそうならそれ以上の設備投資をしても大幅な賃料UPは難しくなってくるのであとはそれなりにするというのが良いかと思います。
逆にプロパンガス、収納が少ない、間取りが歪、嫌悪施設があるなどマイナス要因が多く家賃相場より賃料が稼げない場合は積極的に設備投資して家賃相場に近づける努力をするのは有効だと思います。
まとめ
今回は私の家賃相場の把握方法、想定賃料をUPする方法、想定賃料を設定する根拠について記載しました。
まずは家賃相場を把握することが必要
賃料UPに貢献する設備と貢献しない設備がある
家賃相場とかけ離れた賃料での成約は難しい
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