定期借家契約のメリット・デメリット

1棟目アパート建築

管理会社をA社とM社のどちらにするか検討中ですが一番の違いはA社は定期借家契約M社は普通賃貸借契約であることです。

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定期借家契約とは、通常の賃貸借契約と異なり契約期間が満了後に契約終了となります。
その時点で借主が再契約したいと申し入れたとしても貸主側が了承しない限り再契約することはできません。
通常の賃貸借契約ですと実質貸主側から契約終了を申し入れることは不可能に近いので貸主側に有利な契約となります。
ただ、それですと借主側としてはいずれ退去しなければいけないと契約に躊躇してしまうため、A社では再契約型の定期借家契約という形を取っています。

再契約型の定期借家契約とは、契約自体は定期借家契約だが契約満了後、原則として再契約を行うことを契約書に盛り込む形になります。
これにより借主側は契約満了後も再契約を行うことにより住み続けることができます。
では通常の賃貸借契約と何が異なるのかと言うと、借主側に滞納や迷惑行為など落ち度があった場合は再契約を行わないことにより不良入居者を排除することができます。
通常の賃貸借契約ですと多少の滞納や迷惑行為があったとしても中々退去させることが難しく悪質な場合に法的手続きを経て退去して頂くことになり非常に負担が大きいです。
再契約型の定期借家契約ですと、契約満了後再契約を行わないことにより容易に退去させることが可能です。

定期借家契約のメリットは上記の通り不良入居者を排除することができます。
定期借家契約のデメリットは契約自体が一般的ではなく借主側に敬遠される可能性があります。

A社の主張では再契約型の定期借家契約が借主側が通常住み続ける上で特段不利な契約でないことを契約時に説明をしてから契約するので特に心配ないとの事です。
M社の主張では定期借家契約がまだ一般的ではなく反響、内見を減らしてしまう恐れがあると主張しています。

確かに私自身も自宅を賃貸で探す際に定期借家契約と記載されているとそれだけで借主不利な契約だと判断して問い合わせすら止めてしまった経験があります。
私より賃貸事情に明るくない普通の人にとって、定期借家契約が貸主側に有利な契約だとわかった時点で契約を躊躇することや定期借家契約を理由に値引き交渉されることは容易に想像できます。

そこで「Yahoo不動産」で募集されている物件のうち定期借家契約がどのくらいの割合で存在しているか調べてみました。

「Yahoo不動産」に掲載されている全物件の数は1,635,450件ありました。
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上記のうち、定期借家契約を含まない物件の数は1,607,109件ありました。
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従って定期借家契約を含まない物件の割合は
1,607,109 / 1,635,450 ≒ 0.98267 ⇒約98.267%となり、
定期借家契約物件の割合は1.733%となりました。
やはりまだまだ定期借家契約は一般的ではないことを認識できました。

自分の物件を全て定期借家契約というまだまだメジャーでない契約形態で募集をかけていくことに若干不安を感じている部分もありますのでA社の担当者に率直に聞いてみようと思います。


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