自主管理の検討

竣工後のアパートの管理会社をA社、M社どちらにするか明日コンサル会社の人と打ち合わせを行います。

過去の記事
管理会社の選定
管理会社との面談をしてきました(M社)
管理会社との面談をしてきました(A社)
管理会社(A社)に費用削減のお願いをしてみました
定期借家契約のメリット・デメリット

ただ、自分の中で自主管理を行いたい思いがありますので私の状況(会社員)を考慮した上で自主管理可能であるか相談しようと思います。
私の中でイメージしている自主管理のメリット等は下記になります。

●自主管理を行いたい理由
①物件が都内のため何かあった際も自ら現場に行くことが可能
(場合によっては物件のそばに住むことも可能)

②所有物件(区分4室、トランクルーム18室)は自主管理で行っているため
自主管理に抵抗が無い。築浅物件はトラブルがほとんどない。

③元々人に依頼するのが好きでない(自分で状況を把握しづらいため)
できることは自分でやりたい。

④管理会社の説明を聞いていても対価(年間60万円)に見合ったサービスを受けられると思えない。
新築物件はトラブルがほとんど起こらないため管理の手間もあまりかからない
対価に見合ったサービスを受けられないと感じて性格上ストレスを感じそう。
管理以外の費用(現状回復費用、入居者募集手数料、日常清掃費用等)はオーナーにかかってくる

⑤自主管理すればオーナーと賃貸仲介業者の間に管理会社が入らないので、
余計な手数料もかからず礼金0で募集をかけることも可能になるので結果的に入居希望者へのメリットにつながる

⑥オーナーのスキルは人それぞれなのに画一的に手数料を取られるのが納得いかない
※賃貸業未経験の人は管理会社に任せるべきだがある程度自分で行うことができる人は自分で行う選択肢もあると思う

⑦自主管理を行うことでオーナーとしてノウハウ・経験を積める

⑧固定費が抑えられる(年間60万円)⇒キャッシュフローが増え安定した経営が可能

●自主管理のデメリット
プライベートの時間が更に無くなる

■主なアパート管理
自分で対応可能な項目、別途外注すべき項目、管理会社に任せたい項目(赤字)に分類しました。日中会社員のため、トラブルが発生した際の対応は管理会社に依頼したいですが、それ以外の項目は対応できる目途は立っています。

入居者斡旋
※費用は別途発生
入居者募集⇒個別に外注可能
入居者の選定⇒自分で可能
賃貸借契約の締結⇒個別に外注可能
家賃回収 家賃回収⇒自分で可能。
滞納者への督促⇒自分で可能。
※保証会社加入必須にすることでリスク低
契約更新・退室 契約更新⇒自分で可能
退室手続き⇒自分で可能
敷金精算⇒管理会社に任せたい
原状回復⇒個別に外注可能
室内クリーニング⇒個別に外注可能
トラブル対応 入居者間トラブル対応⇒管理会社に任せたい
近隣トラブル対応⇒管理会社に任せたい
設備機器の故障対応⇒管理会社に任せたい
建物管理
※費用は別途発生
定期清掃⇒個別に外注可能
法定点検⇒個別に外注可能
設備修繕⇒個別に外注可能
大規模修繕⇒新築後10年は不要


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