現在都内に新築アパートを建築中ですが、2棟目も同じく都内で新築アパートを建てたいと思っています。
私自身がなぜ新築を求めるか纏めてみました。
①減価償却期間を長く取れる
②設備の故障もほとんど無いので修繕費を抑えられる
③躯体などの主要箇所の不具合は新築後10年は品確法で保証される
④低金利で長期間の融資を受けられる
⑤新築と中古での利回りに大差がない
⑥数年後の売却時にも減価償却期間が残っているため売却しやすい
⑦新築のため入居付けが楽
⑧綺麗な物件を所有したい
⑨自分の思い通りの物件が作れる
①について
減価償却期間は基本的に木造の耐用年数22年 － 築年数ですので新築のほうが当然長く取れるので税務上有利です。
②について
新築後10年は故障はほとんど出ないといわれているので故障に悩まされることも少ないと思ってます。
③について
品確法という法律によって、全ての新築住宅に対し以下の部分について保証（瑕疵担保責任）されます。
・新築住宅の構造耐力上主要な部分（基礎、壁、柱、屋根、床、小屋組、土台、筋交い等、仕上げ材などは除く）
・新築住宅の雨水の浸入を防止する部分（屋根、外壁、外廻り建具の取り付け部分など）
④について
融資期間は基本的には①と同様、木造の耐用年数22年 － 築年数ですので新築のほうが当然融資期間が長く取れるのでキャッシュフローはよくなります。
融資金利と貸倒リスクは比例するのでリスクの少ない新築のほうが低金利で融資を受けられます。
私の場合は1.2%でしたが新築でないとあり得ない金利です。
⑤について
健美家で下記条件で検索したところ、
40件ヒットしましたが、最も高い利回りで8.35%、
平均すると6％台でした。
これでしたら新築と変わりません。
エリア：東京23区
築年数：10年～20年
駅徒歩：10分以内
⑥について
投資家の方々は東京オリンピックの頃に売り逃げる事をよく言われていますが、仮に5年後の2020年に売却した場合でも耐用年数は17年残っていますので、次に購入する方もまだまだ融資は受けられますため売却しやすいです。
⑦について
新築プレミアムなどの言葉もあるように新築というだけである程度の需要はあると思います。
加えて最新のニーズを反映した設備などを導入していけば中古物件に対して優位性を持たせられるはずです。
⑧について
「嫁と畳は新しいほうがいい」と言った言葉もある通り、若い女性や新車や新築といったものは日本人には好まれます。
ちなみに外国では年を取った女性に対しても魅力を失ったとは思わないですし中古住宅だからといって価値が無くなることはないそうです。
私は日本人ですのでボロボロの中古車を持つよりは新車が欲しいですし、ボロボロのアパートよりは新築アパートを所有したいというのが素直な思いです。
⑨について
中古物件は当然完成されたものを数字で判断して購入するだけですが、新築物件は自分の思いを物件に反映させることができます。
竣工まで1年近くかかりますし数多くの判断や打ち合わせなど時間的拘束は大きいです。
それを苦痛に感じる人にはお勧めできませんが私の場合はとにかく楽しいです。建売じゃなく注文住宅を希望するのと同じ理由だと思います。
競売をやっていた頃は築浅のマンションを相場より安く落札するのがとにかく楽しかったです。
ゼロから収益物件を作っていくのは別の面白さがあり、携わった人でないとわからないかもしれません。
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