概要
アパート購入に向けて最近積極的に動いているので最近の状況について記載します。最近の状況
個人的な感覚としては価格も頭打ちになってきた感じがありそこそこ高利回りの物件も紹介されるようになってきました。また、近々会社員を辞めようと考えているので辞める前に1棟購入したいと考えているため積極的に探しています。
融資引き締めの影響は私個人としては感じていません。
新規の融資は厳しくなりつつあるようですが、金融機関側としては実績ある人に対しては貸したいのが本音だと思うので逆にチャンスだと思っています。
MDI社
4月28日に下記物件を紹介されたのですが土地の売主が高齢のため、引越し先が決まっておらずまだ進展がありません。MDI社には金融機関に融資枠がどれくらいか打診してもらっています。
・都内某駅徒歩2分
・価格：2.2億
・利回り：6.1％
Ｓ社
先日世田谷区で2億で利回り6.8％の物件があったのでＳ社に資料を取り寄せました。中々良かったので前向きに検討したかったのですが、1番手の方が居てその方が融資承認を得てしまったので流れてしまいました。
横浜銀行に私の経歴書を持って行ってもらったのですが共同担保を付ければ融資可能との回答を頂けました。
この業者から別の物件(利回り7.2％)を紹介されたのですがあまり人気エリアではなくお断りしました。
土地から探す手法の模索
今までアパートに関しては業者から紹介いただく物件のみ検討対象としていましたが、最近は土地から探しています。土地から探すメリット
①業者に紹介される場合と異なり立地を自分の意思で選択できる②高利回りが狙える
やはり高利回りの物件を狙えるのが大きいです。
完成物件の場合、業者の利益が相当乗っかった状態で売りに出されているので高利回りの物件を見つけるのは容易ではありません。
建築に適した土地を相場程度で探して、比較的ローコストで建築可能な業者を探せばそこそこ高利回りの物件ができあがると思っています。
土地から探すデメリット
①時間がかかる②各種法律や条例に関する知識が必要
③土地探し、建築業者選定など全て自らコントロールする必要がある
土地から探して物件が完成するまで1年はかかりますので根気が必要です。
私自身も法律や条例はそこまで詳しくないのですが不足する知識は仲介業者などに調べさせるなどすれば補えると思っています。
各種業者とのコントロールやコミュニケーションなどは1棟目を建築する際に経験しているので大丈夫だと思います。
ある程度知識・経験があり時間も取れる方は土地から探すほうが結果的に満足がいく結果になると思います。
土地探しの状況
現在、気になる土地を片っ端から問い合わせて様々な業者とコンタクトを取っています。一昨日は実際に調布の土地を見に行ってきました。
気になった土地に対して「○階建てで、１部屋あたり○○平米で、合計○部屋のアパートを建てたいが法令上建築可能か？」といった形でコンタクトを取っていき、建築可能な回答を貰った土地について色々と検討を進めています。
計算上の利回りでは8%台後半で建てることが可能な土地もいくつかあるのでもう少し具体的な話になったらまた記載していきます。
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