概要
MDIのアパートプランについて説明を受けてきましたので記載します。MDIとは？
2008年にレオパレス21創業者が創業した企業で、社名はレオパレス21の旧社名を再利用した形になります。
関東エリアでの年間着工数が2年連続で1位のようで業界では大手と言えると思います。
今回の話のきっかけ
どこから嗅ぎつけたのか私の携帯に連絡があり「法人名義でアパートを建ててますよね。もう1棟検討されていませんか？」といった形で話が来ました。よくわからない会社なら相手にしないのですがMDIの存在自体は知っており一度話は聞いておくべきだと思ったので話を聞かせてもらうことにしました。
物件のリストを送ってもらいたかったのですが「社内規定で送れないとの事だったので直接来てください。」との事でした。
事前に担当者に「都内で利回り７％以上の物件」と指定したところ「弊社では6％後半なら・・・」と言っていました。
MDIのイメージ
やはりレオパレスのイメージがあるので造りがチープなのでは？とか印象を持ってしまいますが実際に話を聞くとしっかりした建物を造っている印象を持ちました。待ち合わせ場所
MDIの本社にしてもらいました。歌舞伎座のタワーを見てみたかったのとハリーウィンストンに指輪を買いにいく用事があったのでついでに行ってきました。オフィスは受付がバーカウンターになっていてオシャレな感じでした。
カフェのような広い空間で多くの人が商談を行っていました。
商談ですと普通は個別ブースや個室が主ですがここに関してはオープンな感じでよかったです。
説明の流れ
最初に10分くらいMDIの紹介ビデオを見せられました。土地の仕入れ・建築・管理・リーシング・修繕まで一括で請負ことでオーナーの負担を軽減するといったものでした。
まあこの辺りは元々知っていたので目新しい話ではありません。
その後は担当者が用意していた2物件を紹介されました。
物件①
・船橋徒歩17分・価格：2億
・利回り：6％前半
物件②
・新松戸徒歩10分・価格：2億
・利回り：6％前半
どちらも立地・利回りともに私の希望とはかけ離れていたのであまり興味はなかったのですが、物件自体は設備や間取りなどは私の希望と合っていました。
軽量鉄骨で鉄骨の厚いものを採用するなどで耐用年数34年取れるというので多少利回りが低くてもアリだと思いました。
建築費も木造と遜色ないくらいローコストだった気がします。
その後は私の経歴書に関する質問などを色々受けましたが、私の状況なら色々融資を受ける戦略は取れるとの事でした。
大手ですので融資については絶対に自信があるとの事でしたのでそこについては期待したいです。
最後にモデルルームを併設されていたので見せて頂きました。
基本は独立洗面台完備でセコムシステムが完備され、Wifiも利用できるとの事なので入居者にとっては便利なサービスがそろっていました。
室内も壁面収納を広くとっており非常に住みやすいと思いました。
軽量鉄骨が中心だそうで床の補強もかなりやっているようで騒音などの心配はあまりしなくて良さそうです。
MDIのコンセプト
MDIはハード面とソフト面の両面から差別化をはかっていると感じました。セコムとの提携やLIVLIクラブという入居者同士のコミュニティなどソフト面でも充実させているのでMDIで建築する場合はそういったものは利用したほうが良いと思います。
私の場合は自主管理をやっていきたいと思っているのでそういう人には合わないかもしれません。
担当者は集金代行とサブリースならサブリースを勧めるとの事でした。
「集金代行だと空室・修繕・原状回復・リーシングなどの経費が賃料の17％ぐらいかかり、サブリースだと想定賃料の90％は保証されるのでトータルではサブリースのほうが手残りが多い」との事。
面倒なことが嫌いな人や経験が浅いオーナーなどはサブリースのほうが良いかもしれません。
「サブリースは5年ごとに賃料見直しが発生するが、創業9年で今まで新築時の想定賃料から下げたケースは1件もない」との事でした。
軽量鉄骨で利回り７％ぐらい確保して、金利１％台で３０～３５年で融資を組めれば十分にキャッシュフローは出るのでアリだと思いました。
今後について
とりあえず今週木曜にもう一度会う約束をしました。ただ私も暇ではないので「都内で利回り７％以上の物件を紹介してもらえないならお互い無駄足になるので会わない」旨は伝えました。
「定期的に探していればそういった物件も見つかると思う」との事だったので選択肢の１つとして期待したいと思います。
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