不動産賃貸業は手堅い
コロナショックが起きて働き方に関する概念が変わりました。
会社員も自粛要請によってテレワークで業務するか、命がけで通勤せざるを得ない状況ですし、会社の業績によってはいつリストラされるかわかりません。
フリーターや非正規社員は真っ先に雇用調整の対象にされるのが世の常なので改めて不安定さが露呈しました。
フリーランスでの働き方もここ数年で進んできましたが自営業と同じなのでリスクが露呈しました。
医師などの専門職も例外ではありません。
特に開業医などの倒産リスクも見えてきました。
店舗などの客商売は売上が０になるリスクもあることがわかりました。
コロナショック後の予想ですが、元々ここ数年不動産投資に対する熱が高まっていましたが、オーナー本人が自粛していても物件がお金を稼いでくれるので改めて「不動産賃貸業は手堅い」と認識される気がします。
居住系以外の賃貸業は厳しい
コロナショックで不動産賃貸業にも逆風が吹いており、特に居住系以外の不動産賃貸業はかなり厳しい状況です。
民泊・ホテル
今更私が書くまでもなく壊滅状態。
オリンピックのインバウンド需要を目論んで投資された方は無事でしょうか。。。
シェアハウス
三密の典型。入居者に感染者が出たら全入居者退去などのリスクあり。
かぼちゃショックでただでさえ逆風が吹いていたのにコロナショックで更に厳しい状況に追い込まれたと思います。
10年以上前に「ラスト・フレンズ」というシェアハウスに住む男女の恋愛ドラマがヒットしてシェアハウスに住むのがトレンドみたいな風潮があったのですが、今では金銭的に困窮した方々が仕方なく住むイメージに変わってしまいました。
これだけ感染者が増えている状況の中、素性の知らない人と共同生活をすることはリスクでしかないので今後も積極的に住みたい人はほとんどいないでしょう。
店舗
今更私が書くまでもなく壊滅状態。
まさか国から営業するなと言われる時代が来るとは想像もしていませんでしたが・・・。
J-REIT
暴落（不動産賃貸業ではないが）。
居住系以外への参入検討
こういったことが起こったから書くわけではないですが、私は今までもブログで上記のような居住系以外の不動産賃貸業は否定的であることを書いてきました。
過去には居住系以外の不動産賃貸業への参入も検討しましたが最終的には居住系中心に落ち着きました。
億単位の投資をするうえでリスクは限りなく最小化したいと考えているので敢えてリスクのある投資をする必要がなかったからです。
10年近く前にシェアハウスなどの投資も検討しましたが、当時はシェアハウスが寄宿舎に該当するという見解もなくグレー状態で脱法ハウスとか呼ばれてたりして、融資を受けられるのもスルガのみで4.5％の金利を払って建築するしか選択肢がなく、リスク回避して転身しましたが正解でした。
民泊についてもairbnbと何故かサイト名のほうが先に浸透していた頃に検討しましたがこちらもほぼ脱法状態だったので事業をするつもりは一切ありませんでした。
最近だと「OYO LIFE」とかが黒船とか言われて話題になりましたが、少し調べたら怪しさしかなく否定的でしたが、気がついたら消えてしまいました。
結局、私が手掛けてきた区分マンションやトランクルームや1棟アパートを都内で運用するという戦略は正しかったです。
居住系でも地方は厳しい
居住系の不動産投資でも地方などへの投資は長期的に安定して運営できるとは思えず否定的です。
今後も不動産賃貸業をするなら東京若しくは東京近郊の居住系が一番確実だと思っています。
居住系でも滞納や賃料減額要請は来ると思いますが、コロナショックが落ち着くまでは保証会社と公的支援を利用して未収金とならないよう目を光らせていくつもりです。
トランクルーム事業の影響
ちなみに私はトランクルームも手掛けてますが、トランクルームも基本的には荷物を預かっているだけですので今のところは影響は受けてないです。
外出自粛要請が出ていてトランクルームに荷物を取りに行く契約者は減っていると思いますが、荷物保管というサービスは提供し続けているわけですから賃料は普通に入ってきます。
逆にこういったご時世ですから既存契約者もコロナショックが落ち着くまでは解約しない可能性が高いでしょうね。
契約者も個人がほとんどなのですが数名法人契約も居りまして、タピオカ店のオーナーが契約している部屋もあります。こういった法人は厳しいかもしれませんね。タピオカなんてタダでさえブームは過ぎ去っているのですから。。。
ちなみに東京都が営業自粛要請を出している対象施設に貸会議室などがありまして、トランクルームが自粛要請対象施設に該当するのか下記サイトに記載された相談センターに電話して聞いてみました。
ちなみに全く繋がりませんが何時間かかけてようやく繋がりました。
トランクルームって自粛要請対象に含まれるんですか？
確認して折り返します。
このようなやり取りがあったのが5日前なのですが折り返しはありません。。。
また電話するのも面倒なのでもう放置します。
トランクルーム大手の業者などで営業自粛しているところはなさそうなので普通に営業して問題ないのでしょう。
まとめ
コロナショックが起きて不動産賃貸業は手堅いと改めて感じます。
（手堅いとはいえ今後それなりに影響は出ると思いますが・・・）
従ってコロナショックが落ち着いたあとも不動産投資をやりたいと新規参入を目論む方は結構いると思っています。
ただ居住系以外は厳しい状況にありますので民泊やシェアハウスは徐々に衰退していくのではと思っています。
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