大田区区分の入居者が決まりました

競売・区分投資

概要

9月末に退去した大田区の区分への入居者がようやく決まりました。

入居者について

IT系の会社に新入社員として入社する男性のようです。
親と一緒に仲介業者へ来店したとの事で、双方大変印象の良い方達でしたのでご安心してくださいとの事でした。
元々1階なので男性で全然構わないのとあと1年しか所有する予定もないのでOKしました。

契約条件について

こちらはかなり妥協しました。
元々仲介会社とのやり取りで「フリーレントの1ヶ月の適用も検討している」と伝えたところ業者が勘違いしてフリーレントありで募集してしまいました。
入居者側は初期費用を極力抑えたいようで業者との仲介手数料は1万円だそうです。
私としても今回の話を断ったとしても次にいつ申し込みが入るかわからなかったので「1月末までのフリーレントならOKです」と伝えました。
その意図は時期的に1月中旬くらいの契約開始日と想定したので半月くらいならフリーレントでもいいかと考えたからです。
あと、こちらとしては保証会社を希望しており、仲介会社には伝えていなかったのですが連帯保証人として話を進めてこようとしてきました。
今は保証会社の適用が一般的だと思っているのですがこちらに関しても連帯保証人でOKとしました。
私が所有しているほかの区分についても連帯保証人の物件がありますので妥協しました。
その代わり家賃は75,000円と退去前の家賃を確保することができました。
周辺の相場は7万円くらいのため相場より高めで決めることができました。

高い家賃にこだわった理由

元々個人的には適正な家賃で空室期間を極力短く決めるタイプなのですが今回は高い家賃にこだわりました。
理由は1年後に売却を予定しているためです。
区分の売却は収益還元法が重視されるので仮に表面利回り7%で売却できたとすると下記の通り大きな差となります。

家賃7万円の場合:売却価格1200万円
家賃7.5万円の場合:売却価格1285万円

従って多少空室期間が長くなっても下駄を履かせて高めの家賃で決めたほうが最終的には得になります。

もちろん防衛のために入居後1年未満での退去時は違約金2ヶ月、入居後2年未満での退去時は違約金1ヶ月を設定しました。

その他

現地のクローゼットの扉の開閉に難があります。
写真の通り扉の開閉がスムーズにいかず斜めになってしまいます。

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理由を調べたところ扉の足とレールをジョイントで繋いでいるのですが2本の足のうち1つが付いていませんでした。

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LIXILの担当者とやり取りをしていてジョイント部品の特定はできたので可能なら自分で取り付けようと思います。

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部品代は500円でも業者に頼むとそれなりに費用もかかりますので。
入居者は1月7日から入居ですので年明けから忙しいです。

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