概要
私は現在は新築１棟アパートを買い進めていくスタンスでいますが元々はマンションの区分所有からスタートしました。現在でも区分所有から始めて良かったと思っていますし、やりようによっては十分利益を残せると思っています。
実際若いサラリーマンの方でいきなり１棟を買える方は相当属性の良い人に限られています。
私のような普通のサラリーマンが区分マンションを買い進めて利益が出る方法を考察してみます。
※地方のボロアパートや戸建投資はあまり詳しくないので対象外にしました
買い進めるうえで区分と１棟どちらが良いか？
先に結論を言ってしまうと１棟のほうが良いと思います。理由は区分を購入してしまうと土地がないため担保評価が低く融資を受けて買い進めていけないからです。
最初から１棟アパートやマンションを買い進めていけるならそれに越したことはないと思いますが、そのような方は属性の良い人に限られています。
不動産投資をしてみたいけど実際は区分しか手が届かない人がほとんど？な気がするので今回ブログに書いてみました。
区分所有をしたほうが良い人
私が考えるにこのような方は区分所有から始めてみることをおススメします。多少まとまった現金を持っている人で、小遣い程度稼げれば良い人
⇒不動産でのゴールは人それぞれです。サラリーマンを辞めるつもりはなくちょっとした小遣い程度稼げれば良い人にはおススメです。
不動産投資に興味があるがいきなり１棟購入するのに抵抗がある人
⇒区分所有でも契約・管理・リフォーム・納税など一連の流れは1棟と同様に発生します。万が一失敗してもやり直しがききますし勉強がてらまずは始めてみたい人にはおススメです。
遠い将来(3～5年後)融資を受けて１棟を買い進めていきたいが、まだ買えない人
⇒まずは区分所有で資産を少しずつ増やしつつ不動産賃貸事業者として実績を積むことが必要です。不動産賃貸業の実績が全く無い人と実績豊富な人でしたら後者のほうが融資を受けやすいです。
区分所有をしないほうが良い人
逆にこのような方は区分所有を行うことでゴールへ向かう足枷になる可能性があります。近い将来(1～2年後)融資を受けて1棟を購入するつもりの人
⇒区分を購入した瞬間に金融機関からの資産評価は大幅に低下するので融資を受けづらくなります。例えば現金1000万円で区分マンションを購入した場合、そのマンションの担保評価はせいぜい500万円程度です。
属性の良い人で1棟を購入するつもりの人
⇒敢えて区分を購入せずにいきなり1棟にチャレンジしたほうが資産の拡大は速いです。
区分マンションの種類
区分マンションには概ね下記種類がありますのでそれぞれ個人的な意見を書いてみます。新築区分マンション
都内では概ね2000万円以上します。区分とはいえ、これを融資を受けて手を出してしまうとリカバリーは相当厳しいです。ディベロッパーの利益が大幅に乗った状態で販売されるので購入した瞬間に資産価値が大幅に下がります。相続税対策で購入する人か覚悟を決めて融資期間が終わるまで所有し続ける人ぐらいしか活路が見当たりません。築浅区分マンション
都内でもエリアによっては1000万円程度で買うことも可能です。私が現在所有しているマンションがこのタイプです。購入後も資産価値は下がり続けるのでキャピタルゲイン狙い以外の人には正直あまりおススメしません。相場より相当安く買えるルートを持っている人ならおススメです。築古区分マンション
都内でもエリアによっては500万円程度で買うことも可能です。築20年以上経過したマンションは資産価値の下落も落ち着いてくるので購入後何年か保有した後に売却しても購入時と同等の価格で売却できる可能性があります。また自己資金が少ない人はこの価格帯しか狙えない事情もあります。インカムゲインを狙ううえでは個人的には一番おススメです。区分で利益を上げるには？
とにかく相場より安く買うことが大事です。特にキャピタルゲイン狙いの人は少なくとも相場より２～３割安く購入する必要があると思います。
インカムゲイン狙いの人は築古マンションが購入後の下落も少ないので良いと思います。
いずれにしても現金買いが鉄則です。従って少なくとも自己資金が500万円に満たない人は貯めるまで我慢するしかないと思います。
仮に年収500万円で独身なら1年間に2～300万円貯めることも可能だと思います。
私の場合は自己資金が少ない頃は実家住まいでひたすら貯めていました。
相場より安く買えれば多少相場が下落しても何とかなります。
私の場合は築古マンションを購入したのが2007年頃と高値だった頃に購入してリーマンショック後に処分するという最悪のタイミングでしたが相場より安く買っていたのでそれほど被害は受けませんでした。
購入後は入ってくる家賃でインカムゲインを得つつ数年間保有して相場より高目で売れるなら売却してキャピタルゲインを得るのもアリだと思います。
(売却目的で購入するのは宅建業法違反になりますのであくまで所有目的で購入することが必要です）
1棟を狙う段階まで来た場合は持っている区分は一度売却して現金化したほうが金融機関からの属性も高くなるので良いかと思います。
その頃には不動産賃貸事業者としての実績も積めていると思います。
今はあまり買い時ではないと思うので焦って買う必要はないので安い物件が見つかるまでひたすら探し続けるぐらいの根性が必要だと思います。
購入できなかったら購入できるようになるまで自己資金を貯め続けていればいずれは1棟にも手が届くと思います。
安く買う方法は？
本当に安い物件は業者がポータルサイトに載せる前に買い取ったり付き合いの深い顧客に流してしまうのでポータルサイトに載る物件はあまり期待はできないですが、私が区分を探していた頃は毎日複数のサイトをチェックしており、まれに明らかに安い物件が出ることもありました。そういう時は場合によっては物件を見ないで買付を入れるくらいのスピードが必要かもしれません。
売値を付けるのは売主なので全ての売主が相場を熟知しているわけではないのでまれに相場より安い価格で出てくることはあります。
私の場合はある程度まとまった現金があったので途中からは競売で購入していました。
競売は業者も個人も同じ条件で買うことができるので一般のポータルサイトよりは買える可能性はあると思います。
競売についてはまた時間があるときに書いてみます。
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