概要
現在進めている「3棟目アパート」についてスケジュールが大幅に遅延しているので今後のリカバリー状況や遅延による影響や建築基準法改正の施行を待たずに現行法のままプランを進めることにした理由などを記載します。
検討中の建物プラン状況
「3棟目アパート」で検討中の建物プランですが一応建築業者と基本的な建物については前回ブログに記載した通りほぼ合意に至りそうな状況です。
現在は業者と建具の位置や収納の大きさなどの微調整をしています。
来週には合意に至ると思います。
ただここに至るまでに大幅にスケジュールが遅延してしまいました。
スケジュール遅延状況
3月下旬にスケジュールについてブログに記載した時点と現時点での差異はこのような感じです。
| 項目 | 当初日程 | 現時点 |
| 工事請負契約 | 3月19日 | 3月19日 |
| プラン検討 | 4月19日まで | 6月10日頃？ |
| 金消契約 | 4月9日 | 4月9日 |
| 土地決済＆融資実行 | 4月16日 | 4月16日 |
| アスファルト撤去 | 4月末迄 | 4月17日 |
| 地盤調査 | 5月上旬 | 6月14日 |
| 建築確認申請 | 5月下旬～6月中旬 | 7月上旬～7月末 |
| 地盤改良工事 | 7月上旬 | 8月中旬 |
| 建物着工＆融資実行 | 6月17日 | 8月中旬 |
| 基礎工事 | 7月上旬～7月末 | 8月下旬～9月中旬 |
| 外部配管 | 8月1日～8月10日 | 9月中旬～下旬 |
| 建方工事 | 8月19日～9月17日 | 10月上旬～下旬 |
| 造作工事 | 9月18日～11月13日 | 10月末～12月中旬 |
| 内装・器具付工事 | 11月14日～11月28日 | 12月中旬～下旬 |
| 賃貸募集活動 | 12月～ | 12月～ |
| 竣工内覧会 | 12月9日 | 12月21日 |
| 工事予備期間 | 12月中 | 12月下旬～1月 |
| 完了検査申請 | 12月中 | 12月 |
| 建物表題登記申請 | 年明けすぐ | 年明けすぐ |
| 完成引渡＆融資実行 | 1月7日 | 1月18日 |
| 建物保存＆抵当権設定登記 | 1月7日 | 1月18日 |
設計については業者に建てたい建物の概要を説明して最初にラフプランを貰ったのが1月ですから設計に時間をかけすぎですね。。。
元々私自身が来年の繁忙期までに建てば良いというスタンスなので納得しきれないまま設計を終わらせる気がありませんでした。
一時は業者から「9月末引き渡しも可能」といわれていたのですが完全に夢物語になりました。
遅延によるリスク
一番のリスクは繁忙期までに建物が建たないことですがさすがにこの可能性は低いと思っています。
現実的なリスクとして「土地の瑕疵担保責任を問えない可能性がある」ということです。
当初のスケジュールでは6月中に着工するはずだったのでこの時点で土地を掘り起こして問題が発生した際は土地の売主に責任を問うつもりでした。
ですが現時点のスケジュールは8月着工なのでこの時点で土地の瑕疵が発生しても瑕疵担保責任期間が過ぎており売主に責任を問えません。
リスク回避として地盤調査の際に土地から何か変なものが出てきた場合は試掘調査をするとのことでした。
地盤調査の際に何も出てこなかったとしても「超音波による調査」を行う予定です。
私はこういった調査をやったことがありませんが業者が言うにはある程度のガラなどはこれでわかるそうです。
ただこういった調査費用は別途発生するので余計な費用を発生させることになります。
法改正の施行を待たなかった理由
つい最近までは今月施行予定の建築基準法改正（準防火地域の建蔽率10％緩和の適用）を待つ選択肢もありました。
こちらの施行を待ってこんな感じの建物を建てればおそらく容積率200％を満たす建物が建つと思います。
ですが結果的には法改正の施行を待つことはしませんでした。
理由①：法改正延期による更なる遅延
一応施行日は6月27日ですが現時点においても法改正に関する具体的な内容が全然聞こえてきません。
建築業者の関係者の見解としては「延期となる可能性があるのでは？」とのことでした。
仮に延期となった場合に来年の繁忙期に間に合うかも怪しくなるので不確実なことは避けたかったです。
理由②：現在の建物プランに概ね満足
現在合意に至りつつあるプランの延床面積は256平米です。
仮に容積率200％を満たす建物が建ったとしても延床面積は280平米に過ぎず劇的に面積が増えるわけではありません。
現在検討している建物プランが収益的に全然成り立たないということなら法改正の施行を待つのもアリですが概ね満足しています。
理由③：歪な建物のデメリット
このような歪な建物が仮に建った場合ですと3階部分の建築面積が小さくなります。
一般的に木造3階の場合は3階部分が一番賃料が稼げるのでここを小さくするのはどうなんだろ？と思いました。
また、建蔽率80％の建物を建てた場合、外溝部分の面積が当然小さくなります。
実際建物が建ったとしても外溝部分に「自転車置き場」「ダストボックス」「ポスト」「宅配ボックス」「室外機」「給湯器」「ガスメーター」「水道メーター」など色々置かないといけないので結果的にそっちで苦労すると感じました。
理由④：関係者へ迷惑をかけられない
既に遅延しまくっているので法改正の施行を待つとさらに1カ月以上は遅れること必至です。
建築業者はそれでもかまわないスタンスだったのですがこれ以上遅れると建築業者にも迷惑がかかります。
あと融資を受けている金融機関の目もありました。
先日金融機関の担当者から進捗について確認を求められたので正直に遅延していることを伝えたのですが「極力当初のスケジュール通り進めて欲しい」と釘を刺されました。
金融機関からすれば3月に融資した時点での金額・スケジュール・プランで建築することを前提に融資しているわけですからそこから大幅に計画を変えると不信感を持たれる可能性が高いと判断しました。
元々来年1月引き渡しだったのですが、建築業者から今年9月末に引き渡し可能だと打診された際も金融機関の反応は良くありませんでした。
やはり当初計画通りに進めることを金融機関は求めているということです。
まとめ
今回はスケジュールが大幅に遅延している状況と現行法のままプランを進めることにした理由などを記載しました。
スケジュールについては当初の予定通り年明けの引き渡しは大丈夫とのことなのでこれ以上遅れないように進めていきたいです。
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