概要
既に何度かブログに書いていますが先月下旬に「2棟目アパート」の融資に関してS武信金から横○銀行へ借り換えを行いました。
借り換えに関する概要は下記をご参照ください。
借り換えを決断した理由は上記ブログで書いたようにメリットがあったからですが自分自身への備忘録の意味も込めて、S武信金から横○銀行へ借り換えを行った理由を全て記載しておきます。
借り換え理由
新規融資を受けるため
横○銀行に打診中であった「3棟目アパート」の融資を受ける条件として「2棟目アパート」の借り換えが前提だったからです。
1月23日に横○銀行に融資打診した際に借り換えを提案されましたが審査の過程で借り換えが必須へと変わってしまいました・・・。
S武信金へ元金返済が始まってから1年も経っていなかったので借り換えを行うことは全く想定していませんでしたが結果的には行ってしまった形となります。
S武信金に対する不安
当初は「3棟目アパート」の融資もS武信金に受ける前提で話を進めていました。
結果的には内諾は取れましたがS武信金から融資を受けた場合にはこのようになってしまい、S武信金から24,000万円も融資をうける形となります。
「2棟目アパート」：S武信金(15300万円)
「3棟目アパート」：S武信金(8700万円)
既にS武信金に対して二重売契とか1物件1法人などの不適切な融資が問題視されていました。
S武信金が社会的に問題視されつつある中で多額の融資を受けることで様々なリスクがあると感じていました。
具体的には下記のようなリスクがあると判断しました。
今後の融資に悪影響
S武信金で多額の融資を受けることで他の金融機関から「1物件1法人や二重売契などを行って融資を受けているのでは？」と警戒されるリスクを感じました。
実際はそのようなことは行っておりませんが、要はS武信金からしか借りられない人のように思われる気がしました。
特に私の法人は2つとも合同会社ですが「合同会社の場合は1物件1法人スキームを使っているのでは？」と穿った見方をされる傾向があるそうです。
逆に横○銀行の場合は地銀といえどもメガバンクに次ぐぐらいの規模の金融機関であり、S武信金より確実に融資を受けづらい金融機関ですので横○銀行で融資を受けているほうが他の金融機関からの評価も高まるのではないかと思いました。
※余談ですが先日妻の叔父(公認会計士)に融資を受けて不動産賃貸業をやっていると話した際に「まさか○ルガ銀行から借りてないよね？（笑)」と突っ込まれました。。。
S武信金も将来同じように思われるのもちょっとな～って感じました。
将来的な金利上昇の可能性
例えば○ルガ銀行の場合は6か月間の業務停止処分が下されました。
金融機関ではないですが○オパレスなども事実上新規受注は見込めない状況ですので社会的に問題視された企業の場合は一気に経営が傾くリスクがあります。
そうなった場合、相手も事業ですので金利上昇という形を取られるリスクを感じました。
経営的な判断
借り換えに伴って総返済額が1000万円以上下がる見込みです。
逆に借り換えに伴う費用として約300万円かかりましたが長期的にはメリットのほうが圧倒的に多く経営の安定が見込めると判断しました。
根抵当権であった
S武信金で借りる場合は根抵当権となります。
従って多額の根抵当権を設定されることになります。
根抵当権はメリットもデメリットもあるので一概にダメというつもりはありません。
ただ、抵当権に比べて拘束力の強い権利となりますので個人的には抵当権のほうが望ましいと思っておりました。
あと設定枠が融資金額の1.2倍で設定されるので実際借りている以上の金額が根抵当権として設定されます。
個人的には多額の根抵当権が設定されていることは他の金融機関から見たらあまりイメージが良くないと思っています。
S武信金からの低評価
個人的にはこれが結構大きな理由でした。
「2棟目アパート」の融資は金利1.48％で受けていました。
S武信金は土地仲介業者社長の紹介でした。
その際に社長から「融資を受けてから1年程度でおそらく金利交渉できると思います」と言われていました。
これは何の保証もない情報だったのですがS武信金に融資を受けることにした理由の１つとして将来金利交渉できる可能性があると思ったからです。
満室経営を順調に続けることをアピールして折をみて金利1.2％程度に下げられないか交渉する機会をうかがっていました。
ですが「3棟目アパート」の融資内諾をS武信金から受けた際の金利は1.65%でした。
「2棟目アパート」の時より金利を上げられてしまったのと、「2棟目アパート」の時は連帯保証人不要だったのに今回は妻を連帯保証人に求められてしまいました。
さらに担当者からはっきりこのように言われました。
ヨッシー様が会社員を辞めたので以前とは状況が異なります。
融資内諾は受けられたがS武信金から見た私の評価がかなり下がったことを痛感したのです。
その時のやり取りは下記に書きました。
従って「2棟目アパート」の金利交渉をしても応じてもらえるとはとても思えず、逆に金利を上げられてしまうリスクを感じました。
今後のブログについて
時間に余裕がある時は1日に1回ぐらいブログを書こうと思っているのですが、ブログを書いている方って記事にどの程度時間をかけているのでしょうか？
私の場合は1時間～2時間ぐらいかかってしまいます。
さすがに毎日ブログを書く際に毎日それだけの時間をかけるのも大変なので今後は30分～1時間程度に抑えようと思います。
従って誤字・脱字や日本語の意味不明な点など多々発生すると思いますがその点はご容赦ください。
まとめ
S武信金から横○銀行へ借り換えを行った理由を書いてみました。
私の場合は今回書いたような様々な理由によって決断しました。
当然メリットだけではなく違約金が発生するなどデメリットも発生しています。
借り換えを検討される方は単純に金利が下がるだけではなく総合的な判断で決断して頂きたいと思います。
コメント
はじめまして。ペリカンと申します。私は一記事に2〜3時間かかっていしまいますね。それでも誤字脱字だらけですが（笑）今後も更新を楽しみにしております。
ペリカンさん
コメントありがとうございます。
数か月前の東京駅でのセミナー拝聴させて頂きました。
ペリカンさんのブログも拝見しており、誤字とか気になったことがないのですがちゃんと書こうとすると結構時間かかりますよね。
今後ともよろしくお願いいたします。