車と鉄骨階段のメンテナンス

1棟目アパート運営

概要

車と「1棟目アパート」の鉄骨階段に関するメンテナンスについてブログに書きました。

エンジンオイル交換

本日車のエンジンオイルを交換してきました。

妻の車ですが99%は私が物件管理を中心に使っているのでメンテナンスはやらないといけないです。

ちなみに平成25年製で走行距離は21000キロオーバーと年式の割に走行距離は少ないのですが新車以来一度もエンジンオイル交換をしていません。。。

エンジンオイルの交換をしないと燃費が悪くなったりエンジン内に汚れが溜まって故障の原因になります。

交換の目安は1万キロに1度とか1年に1度とか言われているので明らかにやらないといけない時期は過ぎています。

私は車に関しての知識はほとんどないのですが調べると自分で交換もできるそうなので当初は自分でオイルを購入して交換することを検討していました。

ただ自分で行った場合、絶対にオイルまみれになるでしょうし、オイルをどこで捨てればいいのかなど色々と面倒だったので結局業者に任せることにしました。

交換は近所のイエローハットにお願いしました。

会員になれば店舗でエンジンオイルを購入すれば交換自体は無料で行ってくれます。

店舗で店員に聞きながら交換するオイルを選びましたがオイルの種類によって交換頻度はバラバラだそうです。

今回私が交換したオイルは3000キロに1度程度交換する必要があるみたいなので今後は定期的に交換しようと思います。

交換前

取り出したオイルはこのように真っ黒でした。

交換後

通常のオイルはこのような色ですくってみると透明に近い色です。

整備のオジサンに車体の裏側を見てもらって「擦れやサビがあるのでコーティング剤を塗ったほうがいい」と言われたのでお願いすることにしました。

車検自体もユーザー車検で通してしまうのであまり定期点検というものを行っていません。

従って良い機会だと思ったのでオイル交換以外のメンテナンスをお願いすることにしました。

結局オイル交換自体は4000円程度だったのですがそれ以外のオプションなども色々お願いしたら結局13000円ちょっとかかってしまいました。

車も不動産も長持ちさせたかったら定期的なメンテナンスが大事だと改めて感じました。

特にサビというキーワードには少し敏感になっています。

鉄骨階段のメンテナンス

「1棟目アパート」の鉄骨階段に様々な問題が顕在化しておりメンテナンスをしないといけないと感じています。

この鉄骨階段は雨ざらしになっているのでどうしてもサビや劣化が発生しやすいです。

雨ざらしになっている理由は建蔽率などの関係です。

鉄骨階段の踏板部分に消音のためコンクリートで仕上げています。

新築時はこのように綺麗な状態でしたが竣工直後からサビやコンクリートの成分が溶けだして外壁や階段などを汚していました。

現状の問題

コンクリートの溶け出し

竣工直後はひどかった溶け出しも徐々に収まってきたのですが完全に止まったわけではないみたいです。

これは数日前に撮ってきた写真ですが気が付いたら段々ひどくなっている気がするので少しずつ未だに流れているのだと思います。

あとは雨水が流れるのに伴ってサビも少し散見されます。

鉄骨階段のサビ

コンクリートと鉄骨部分のつなぎ部分にサビが目立ちます。

以前はサビ止めを業者に塗ってもらったのですが年月と共にサビ止めが剝がれてしまっていて隙間から雨水が進入してしまい上記写真のようなコンクリートが溶けだしてしまうのだと思います。

コンクリートの劣化&汚れ

コンクリート部分が年月と共に汚くなってきました。

歩く部分とそうでない部分で明らかに色が違います。

あと入居者から雨が降ったあとに「踏板部分に水溜りができる」とクレームが入りました。

対応案

長尺シートの採用

ひーやんさんのブログを見ていたら竣工直後の階段に「長尺シート」を貼っていることを知りました。

これをコンクリートの上から貼ってしまえばコンクリートの汚れを隠すことができますし、コンクリートの溶けだしも抑えられることができそうで一石二鳥です。

貼り方はボンドを階段に塗ってから貼って余った部分を切り取るということで「クッションフロア」の貼り方と同じみたいなので自分で貼れると思います。

当初はコンクリートの汚れを隠すペンキなどを塗ろうかと思っていましたが、これだとまたペンキが溶けだすリスクもありますし、ペンキが乾くまでの間に入居者が歩けなくなりますがこれなら大丈夫です。

滑り止めの採用

「長尺シート」だけですとシートと鉄骨階段の隙間から雨水が入り込んでしまうのでこのような滑り止めの板を「長尺シート」の上から取り付けてしまおうかと考えています。

これはまだやるか悩んでいますが仮にやらなかった場合は隙間に錆止めや水の侵入を抑える措置はしたほうがいいと思ってます。

鉄骨階段の塗装

鉄骨階段の塗装は5年毎を目安にやるべきらしいですが「1棟目アパート」は竣工後4年経過しているのと既にサビやコンクリートの溶けだしで汚くなってきているので塗装をやったほうがいいのかもしれません。

業者に頼むと20~30万円程度かかるので当然自分で行います。

鉄骨階段の塗装の場合は事前にサビを落として(ケレン)から塗らないとダメみたいですが、下記製品はサビに直接濡れる塗装剤みたいなのでこれでいいかな?って思ってます。

まとめ

車と「1棟目アパート」のメンテナンスについて書きました。

実施時期は決めていませんが階段の塗装については去年の夏頃にもやろうと思ったのですが酷暑のため断念しました。

ただ何事においても不具合が見つかった場合は早期対応することが不具合を最小限に留められるのでなるべく早くに対応したいです。

コメント

  1. RG より:

    ヨッシーさんはじめまして。
    ブログ参考にさせて頂いています。

    階段の長尺シート施工での注意点ですが、必ずウレタン糊使用して下さい。その際糊の厚塗りは不可、オープンタイムは十分にとって下さい。上記怠ると、ガスが発生し、後日踏面が凸凹になります。(プロでも出る場合があります)

    後、ノンスリップ金物は避けたい所、水の侵入経路になります。

    出来ればシートと一体のタキステップ等が良いかと。(値段はかなり上がりますが)

    参考までに。

    • ヨッシー より:

      RGさん
      コメントありがとうございます。
      糊については特に意識していなかったのでウレタン糊にしてみます。
      あと貼り方についてもありがとうございました。
      オープンタイムをしっかり取ろうとすると貼るのは夜中が良いかもしれません。
      本当に助かりました!

      タキステップは私も良いと思うのですが螺旋階段なのでタキステップだと螺旋の部分を貼れないのかな?って気がしています。

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