サラリーマン大家より専業大家のほうが成功する確率は高い

2棟目アパート運営

概要

今までサラリーマン大家を10年近く行ってきて晴れて専業大家となりましたが、不動産賃貸業に関して言えば専業大家のほうが成功する確率が高いと感じています。

前提

不動産賃貸業はサラリーマン大家でも十分務まる仕事だと思います。
その上でサラリーマンとしての給与も得ていけば収入源は2つですので経済状況は極めて安定します。
ですので子育て等で出費が多い場合などリスクヘッジを取りたい方はサラリーマンを辞めるべきではないと思っています。

専業大家のほうが成功する理由


専業のほうが優良物件を手にしやすい

不動産を購入したあとに運営するだけならあまり関係ないかもしれませんが、物件を購入したり売却する際には時期を誤ると取り返しがつかず国の政策に関わるところからアンテナを張っていないといけません。
そのためニュースなどは常にチェックしておく必要がありますし、下記で書いたように時間に余裕があるほうが有利です。
その結果、優良な物件を手にする可能性が高まりますし売却も適切な時期に行えるので失敗する可能性は減ると思います。

物件を検討する時間が十分取れる

⇒私も現在土地探しをしていますが、物件を検討する時間が十分に取れるので物件を検討する力が身につきますし、比較的安価な物件が出たときにすぐにアクションが取れます。

物件視察、買付をいれる時間が早い

⇒気になる物件が出たらすぐにアポを取って物件を見に行けますし、買付もすぐに入れることができるのでサラリーマンよりは有利です。
サラリーマン時代はどうしてもいい物件が出たと業者から連絡が来ても検討するのは自宅に帰ってからになりますし、物件を見に行ったり買付を入れるのはそこから数日かかってしまうので負けてしまうことも多々ありました。

勉強する時間が十分取れる

⇒最近はセミナーに出席したり不動産に関する本を沢山購入して読んだりしています。
サラリーマンでも勉強できますが、時間に制約があるのも事実です。

専業のほうが経費を削りやすい

以下に記載したように時間に余裕が出来ることで様々な経費を削れます。

小規模企業共済に加入できる

⇒サラリーマン大家は加入できません。
専業大家なら加入できるので掛金を経費にでき税金を抑えられます。

物件を自主管理できる

⇒サラリーマン大家でもできますし管理してきましたが結構大変でした。
特に入居者からのクレームに迅速に対応できません。
専業大家なら自主管理できますし清掃も自分で行えば更に経費は削れます。

ちなみに私の2棟目アパートを管理会社に委託した場合、管理料5%として管理料が年間74万かかります。
単身者物件の平均居住年数は3年程度らしいので毎年5部屋くらい退去が発生する想定ですが入居者が決まった際に仲介業者とは別に管理会社にも手数料を払う必要があるので管理会社に入居者募集費用が年間35万円もかかります。
その他、清掃を管理会社経由でお願いする場合だと月4万円程度かかるので清掃費用が年間48万円かかります。
結局管理会社に全てお願いすると年間157万円もかかります。
その他、修繕が発生したら修理業者を手配してくれますがその際も管理会社にマージンを抜かれたりします・・・。

こちらは私の2棟目アパートのシミュレーションです。
現時点ではキャッシュフローがかなり出ていますが、いずれ賃料が下がっていき減価償却期間が終了すると収入は減るのに納税額は増えるので運営は結構キツくなってきます。
それでもデッドクロスには最後までなっていません。
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管理費が年間157万もかかってしまう場合のシミュレーションです。
減価償却期間が終了した時点でキャッシュフローはほぼ出なくなります。
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2棟目アパートは新築で利回り7.5%、金利1.5%で頭金として5000万程度は入れているので結構余裕を持った形で始めていると思いますがこの程度です。
管理会社を入れてしまうと利益のかなりの部分を食いつぶされてしまいます。
もっと良い条件で購入している人も居ると思いますが、最近始めたサラリーマン大家さんはもっと高金利でフルローンで買っている人も多いでしょうからいずれかなり厳しい状況に置かれることは認識しておいたほうがいいです。

税務申告も抑えられる

⇒私の場合は個人の確定申告は当初から自分でやっています。
法人の決算申告はまだ安価な業者にお願いしていますが来年からは自分でやる予定です。
個人の確定申告と法人の申告(2社)を全て顧問弁護士を付けてお願いすると年間50万程度はかかりますが自分でやれば0です。

登記費用も抑えられる

⇒交渉次第ですが、物件を購入した場合の登記も司法書士にお願いせず自分で行うようにすれば登録免許税のみで済みます。
これだけで数万円~10万円は抑えられます。

結論

専業大家になっても毎日勉強もせず管理も税務もお任せではサラリーマン大家より失敗する可能性が高いです。

専業大家とは不動産賃貸業に関する全てのことを自分で行うために専業になると思っています。
決してラクをしたいためだけではないと思います。
従って物件購入~管理~売却まで極力独力で行うよう努めることで成功する確率は飛躍的に上がります。

金融機関も不動産に関することを全て丸投げしている人と、自分で全てコントロールしている人とどちらに貸したいでしょうか。


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