2棟目アパート建設予定地の検討２

先日紹介してもらった土地の立地に少し不満があったので
コンサル会社が現在紹介可能な土地の一覧を全て送ってもらいました。
そのうち検討できそうな2物件の資料を送ってもらいました。

①
場所：都内某区(大手町のそば）
駅からの距離：7分(3路線利用可）
土地：5000万円台
建物：5000万円台
総費用：約1億2000万円
利回り：8％
融資金利：1.2～1.7％
返済期間：25～30年
その他：軽量鉄骨造4階建

立地は抜群ですが土地の坪単価が300万円を超えてしまうので少々厳しく感じました。
あとは想定賃料も高めに設定されており正直想定賃料通りで貸せる気がしなかったのでこの物件は厳しい気がしました。
エレベータの無い４Ｆ建てというのも個人的にはあまり好きではありません。

②
場所：都内某区(新宿のそば）
駅からの距離：7分
土地：6000万円台
建物：4000万円台
総費用：約1億3000万円
利回り：7.6％
融資金利：1.2～1.7％
返済期間：25～30年
その他：木造3階建

最寄駅がランキングに出てくるような人気の駅でありこちらも立地は抜群ですがネックが何点かあります。
１．線路沿い
２．現状の土地が線路沿いの土地より1.5ｍほど下がっている
１に関しては購入する場合は二重窓などの防音工事をオプションでやりたいです。
２に関しては高い基礎（盛土）を作って線路沿いの土地と同じ高さにするそうです。
建築するうえで上記のような色々余計な費用がかかってしまうので利回りが低くなってしまいます。
土地に指値をしたり建築面積を何とか工夫して増やしたりして利回り８％近くまで持っていければ何とかなるかもしれません。
融資金利も1.2％で引けた場合のみ契約するようなスタンスで臨めば更に有利に進められそうです。

とりあえず②は前向きに考えていきたいので前回の土地も含めて検討していきたいです。