概要
生産緑地地区の指定解除期限が迫ってきておりますが私の中で一度知識の整理を図る意味で生産緑地指定解除後の対策などを記載します。生産緑地地区とは
都市計画法で指定された区域には下記があります。市街化区域
主に市街化を推進して行こうとする地域。
市街化調整区域
主に市街化を抑制して行こうとする地域。
非線引区域
上記以外の特に定められていない地域。
市街化区域は上記の通り市街化を推進していこうという地域なのですが、
一定の要件（下記に記載）を満たす土地を農地として残すことにした制度を生産緑地制度といいます。
例外的に市街化地域の中に農地を残している形になります。
例外的と記載したのは生産緑地法というのが施行されたのが1992年でほとんどの生産緑地は1992年に指定されています。
生産緑地は30年という時限的に指定されたので30年後の2022年から順次解除されていきます。
指定された農地は宅地などに比べて固定資産税の負担を100分の1以下に抑えられています。
その代わり指定された30年間は宅地化などに転用することを禁止しました。
生産緑地指定解除された農地は固定資産税減税などの恩恵は受けられなくなるので一斉に宅地化などになると懸念されています。
特に現在生産緑地指定された土地は500平米以上であることが条件になっていたので広大な土地がアパート・マンション向きとなり2022年に一斉にアパート・マンションが農地の跡地に建設されて受給バランスが崩壊するのでは？
というのが現状の問題点となっています。
生産緑地指定解除後の現状
とはいえ自治体もこの状況を指を咥えて見ているわけではないです。現在は少子化ということもあり都市の中にも農地を残して行こうと方針転換がされており様々な対策を講じようとしています。
生産緑地の面積要件の緩和
生産緑地の面積要件を500平米以上から300平米以上に緩和できるようにします。
これによって生産緑地の一部を売って一部を農地継続といったことが可能となります。
土地利用条件の緩和
今までは基本的には農地のみの利用で例外的に生産に必要な建物のみの建設が許されていたが、今後は農家レストランや野菜の直売所などが設置できるようになった。
生産緑地解除期限の延長
30年という期限を10年ごとに先送りできるようにしました。
2022年に期限を迎えた人は10年延長して2033年までとすることが可能となります。
実際に生産緑地の所有者が期限到来後、どういったアクションを起こすかアンケートがこちらになります。
これをみると2022年になったらすぐに売りに出すと明確にしている人は2.2％しかおりません。
基本的には農業を続けたいと思っている人が多いのと、申請をすれば生産緑地指定の延長も可能となったので現在では2022年に一斉に宅地化に転用されて土地が暴落するとか賃貸住宅の受給バランスが崩れるといったことはないという意見が支配的になりつつあります。
練馬区の場合
ここまでは全国の話だったのですが私がアパートを持っている練馬区に限定した話です。東京23区の生産緑地全体で420ヘクタール程度に対して練馬区だけで180ヘクタールほど存在して練馬区に集中しています。
世田谷区も90ヘクタールほどあるのですが世田谷は高さ制限が厳しくてマンションなどは建ちづらいので練馬区が一番影響が大きいです。
従って全国で言えば影響はさほど大きくないとしても練馬区に限定すればある程度の影響は避けられないと思っています。
私のアパートのすぐそばにも農地として利用されている形跡がない「生産緑地指定」と看板が掲げられた土地があります。
こうした土地がアパートに転用されると怖いですね。
実際に影響を受ける時期
土地価格下落
2022年に生産緑地指定解除を受けてすぐに宅地として売却されるケースが出てくるはずですので早ければ2022年から影響が出ると思います。賃貸受給バランス
売りに出された土地がディベロッパーに買われる、あるいは生産緑地所有者自らがアパートを建てるケースが想定されますが、実際に土地に建物を企画して建築された場合、2023年繁忙期の賃貸シーズンには間に合わない気がします。そうなると実際にアパート・マンションを持っているオーナーが生産緑地解除後の土地に建てた共同住宅と競争に晒されるのは2024年からだと思っています。
今から6年後ですね。
その頃の私のアパートは築9年ですのでその頃にはもう売却してもいいかな？と思ってもいます。
元々建築した際は、新築竣工後10年は建物も瑕疵が発生しづらく、入居付けも困りにくく、致命的な瑕疵に対しても品確法や履行確保法などで対応してもらえるなどメリットがあるのですが、築10年を超えると色々と厳しくなってきてキャッシュフローも少なくなってくるのでその頃には売却する想定でいました。
今は新築時と同様の賃料で成約して満室キープできていますが、築9年で20平米を切るアパートがその頃の新築アパート・マンションに対抗できる気がしません。
金融機関から金利上昇を告げられた時、物件価格が露骨に下がってきた時、入居付けが明らかに厳しくなってきた時、設備不具合が目立ってきた時などの兆候に対して目を瞑ることなくヤバそうだと感じた時にはすぐに売却する準備は取っておこうと思います。
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