私が自主管理をしている経緯・理由・結果について

概要

私と同じように自主管理を検討されている方からブログにコメントを頂いたので私が自主管理をした経緯・理由・結果などを改めて書いてみます。

自主管理の経緯

私は元々区分所有からスタートしました。
最初に1室購入したのですが10年間くらい空室の部屋でした。
空室でしたので管理を委託する必要がなかったのです。
長期間空室だったので当然リフォームをしないと貸せる状態でなかったので自分でクロス貼り替えの依頼や給湯器交換などのリフォームの手配を行うところから始まりました。
リフォームが完了後に入居者が見つかるまで半年かかりましたが入居後も管理を委託する発想がありませんでした。
管理会社を見つけるのが面倒だったのかもしれません。
区分を何戸か所有するようになったあとも区分はマンションの管理会社がいて設備故障やクレームなどは対応してくれます。
従って個別に管理会社と契約するメリットはあまり感じませんでした。

自主管理としてやっていくことが決定的になったのがトランクルームを所有することになったからです。
トランクルームは大手の業者(○ュラーズ、ハロー○トレージ、加○倉庫etc・・・)が専用のHPで募集するのが一般的で、個人がトランクルームを所有してもレジデンス系の仲介業者(ア○マン、エ○ブル、ミ○ミニetc・・・)などは募集してくれません。
1部屋辺りの賃料が数千円のため、仲介の労力に合わないからです。
ですので自分で募集・契約などを全てやらざるを得ませんでした
経緯は以前、下記に書きました。

トランクルーム経営

アパートを竣工する際も管理会社は検討しましたが結局自主管理にしました。
経緯は以前、下記に書きました。

自主管理の検討

アパートを自主管理にした理由

自主管理にするか管理会社に委託するか検討する際にメリット・デメリットを洗い出した結果、私にとってはメリットのほうが圧倒的に多かったので自主管理をすることにしました。

●自主管理の理由・メリット

①物件が都内のため何かあった際も自ら現場に行くことが可能。場合によっては物件のそばに住むことも可能

②所有物件(区分4室、トランクルーム18室)は自主管理で行っているため自主管理に抵抗が無い。築浅物件はトラブルがほとんどない。

③自分で状況を把握しづらいため人に依頼するのが好きでない。できることは自分でやりたい。

④管理会社の説明を聞いていても対価(年間60万円)に見合ったサービスを受けられると思えない。

⑤自主管理すればオーナーと賃貸仲介業者の間に管理会社が入らないので、余計な手数料もかからず礼金0で募集をかけることも可能になるので結果的に入居希望者へのメリットにつながる

⑥オーナーのスキルは人それぞれなのに画一的に手数料を取られるのが納得いかない。

⑦自主管理を行うことでオーナーとしてノウハウ・経験を積める

⑧固定費が抑えられる(年間60万円)⇒キャッシュフローが増え安定した経営が可能

●自主管理のデメリット
プライベートの時間が更に無くなる

アパートを自主管理にした結果

竣工から9か月ほど経過しましたが入居者から電話やメールで連絡があるのは1カ月に1回くらいです。
入居者間のトラブルは1件もありません。設備系の不具合や初期不良での連絡がほとんどです。
管理会社を挟んだところでトラブル自体がなくなるわけではありません。結局連絡の1次受けになってくれるだけです。
管理会社を入れたとしても最終的なトラブルの原因解決(修理等)はオーナー自身が行わなければいけないのは変わらないです。
それすら煩わしいと感じるかたは管理会社を入れたほうがいいですが、私にとってそれだけのために年間60万円近く支払うほど余裕はありませんでした。

ただ、竣工直後の募集とかは結構大変です。
最初はオーナーが直接仲介業者に名刺を持っていって募集の依頼をお願いすることになります。
募集を依頼したあとは仲介業者から頻繁に電話がかかってきます。
(たとえば下記のようなものです)

①空室確認
②内見連絡
③申し込みの連絡

私の場合は少しでも余計な手間を減らしたかったので専用の空室状況を確認できるWEBサイトを作りました。
仲介業者にはWEBサイトを見て募集中か否かの確認をしてくれとお願いしましたので①と②の電話が極力かかってこないようにしました。
それでも18部屋全空で繁忙期でしたので結構電話は頻繁にかかってきました。
サラリーマンには結構厳しいですが、会議中などで出られなくてもすぐ折り返すようにすればあまり問題にはなりません。
WEBサイトを作る注意点ですが、必ず最終更新日を入れて毎日更新して古い情報でないことはしっかりアピールする必要があります。


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