概要
先週テレビを見ていたら設備と賃料の関係について賃貸管理会社のアートアベニューが特集されていました。アートアベニューとは
アートアベニューとは東京にある不動産管理会社で私自身も1棟目のアパートを建築した際に管理会社の候補の一つでした。通常の管理の他にサブリースもやっていて私の場合は査定賃料の91％を保証するというものでした。
ただ新築の場合は60日の免責期間が設けられており竣工後60日間は仮に入居者が付いてもオーナーには1円も入ってきません。
それはさすがにオーナーに不利過ぎると思ったので結局契約せずに自主管理して自ら仲介業者にアポを取って客付けしました。
実際は竣工直後にほぼ満室になったのでサブリースにしなくて良かったのですが安定を求める方は検討しても良いと思います。
テレビの概要
上記のようにサブリースをするからには賃料の査定が重要になってくるのでテレビでも査定には自信があるといった形でアートアベニューの査定について特集されていました。査定方法は地域のベースとなる物件の賃料があり、査定対象物件のエリアや設備、間取りなどで家賃をプラスマイナスするという形でした。
査定項目はアートアベニュー独自のものを使っているようですがテレビで特集されていた物件を査定したら以下のような感じでした。
2口コンロ：＋2000円
宅配ボックス：＋1000円
浴室乾燥機：＋1000円
部屋が5.1帖：－6000円
勾配天井：－3000円
収納が少ない：－3000円
線路沿い物件：－6000円？
感想
部屋が狭い物件の査定が大きく下がることはわかるのですが、収納が少なかったり線路沿いでも大きく下がることは今後物件を検討するうえで強く意識しておく必要があると感じました。1棟目のアパートは利回りを重視した結果、部屋が6帖弱で収納もほとんどないのでアートアベニューに査定基準では大きくマイナスになりますが、3年前に実際にアートアベニューに査定してもらった際は7万強だった記憶があります。
あとテレビで特集された物件は線路沿い物件だったのですが特に騒音対策してなさそうだったので2重窓にするなど騒音対策をすれば大きくデメリットにはならないかもしれません。
あとテレビでは単なる足し算引き算で家賃が決まる風に紹介されていましたが実際はそんな簡単なものではありません。
地域の相場というのがありますので良い設備に比例して賃料が上がるというものではなく上限があります。
例えば１Rの家賃が5万円のエリアがあった場合、どんなに豪華な設備を導入したところで家賃が6万円以上になることは稀だと思います。
物件を建てるときは入居者に良い設備をと考えてついつい色々な設備を入れたくなりますが必ずしも賃料アップにつながらないものもありますし、アップ幅にも上限がありますのでやりすぎないよう注意が必要です。
私が現在建築中の物件は小金井市で１Kの物件ですが新築でも相場は7万程度だと思っています。
ですが色々と設備を入れているので広めの部屋では8万近く取れるでしょうと言われています。
ただ、これ以上設備を入れても8万以上にはなりません。
そのような状況をわかっていますが先日インターネット無料の設備を入れることにしました。
入れたところでこれ以上賃料アップは見込めませんが入居率アップには大きくつながると思っています。
自主管理をしていく以上、賃料アップも大事ですが空室になった場合に決まりやすい物件、仲介業者に紹介してもらいやすい物件を造ることも大事だと思っています。
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