概要
建築中の「3棟目アパート」ですが、近隣の某法人が社宅として12部屋一括で借り上げてもらうことが決まりましたので契約条件、契約のメリット、契約後の収支などを記載しました。
ホテル不足は発生しない？
「健美家から一部抜粋」
東京でオリンピック開催期間の一時期に限ってひっ迫が起きる可能性はあるものの、それ以外にはホテル不足は発生しないことが分かったという。それどころか、供給増の影響により、東京、大阪では客室稼働率の低下が起きる可能性があるという。
こういう記事を見ると今後ホテル・民泊等は供給過剰になってくる可能性もあるのかなって気がしています。
訪日外国人旅行者ってここ数年急激に増えましたけど、為替の影響もあって日本は物価が安いっていうのもあったと思います。
そもそも日本ってヨーロッパやビーチリゾートの都市と比較してそんなに観光地としての魅力ってあるのかな？って思っていてどこかのタイミングで急激に訪日外国人旅行者の数が減る気がしています。
最近民泊がアツいってよく言われますけど数年前から手掛けていれば今頃美味しい思いができたのかもしれませんが今から手掛けようとしたら供給過剰でしたってことにならなければいいのですが。
そんな感じなので私は今後もレジデンス中心でやっていきます。
一括借り上げの契約決定
さて、近隣の某法人が社宅として12部屋一括で借り上げてもらうことが決まりました。
前回のブログで私から下記4パターンの賃料表を借主側に提示して結局パターン３で合意に至りました。
| 部屋番号 | 専有面積(㎡) | パターン１ | パターン２ | パターン３ | パターン4 |
| 101 | 21.91 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 102 | 20.95 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 103 | 21.2 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 104 | 22.22 | 72,000 | 71,000 | 70,000 | 69,000 |
| 201 | 21.91 | 73,000 | 72,000 | 71,000 | 70,000 |
| 202 | 20.95 | 73,000 | 72,000 | 71,000 | 70,000 |
| 203 | 21.2 | 73,000 | 72,000 | 71,000 | 70,000 |
| 204 | 22.22 | 74,000 | 73,000 | 72,000 | 71,000 |
| 301 | 19.15 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 302 | 19.56 | 71,000 | 70,000 | 69,000 | 68,000 |
| 303 | 21.17 | 74,000 | 73,000 | 72,000 | 71,000 |
| 304 | 22.22 | 76,000 | 75,000 | 74,000 | 73,000 |
| 合計 | 870,000 | 858,000 | 846,000 | 834,000 | |
| 1部屋平均 | 72,500 | 71,500 | 70,500 | 69,500 |
本日仲介業者が借主側へ向かい賃貸借契約を締結するための覚書に署名捺印してもらいました。
私も同様に署名捺印をする予定です。
契約条件
月額賃料：846000円
契約開始：2020年3月1日
礼金：1カ月
敷金：1カ月
更新料：1カ月
借主側からの解約予告：2カ月前まで
短期解約違約金設定あり（1年間）
契約中の入居者入れ替え可（入居者入替え時に本人確認書の提出有）
入居者入れ替え時の原状回復は借主側で行う
保証会社なし
仲介業者への広告料：0.5カ月
契約のメリット
今回の賃貸借契約は通常の契約に比べてかなりオーナー側に有利な条件だと思います。
安定した運営が可能
一番のメリットは一括借り上げなのでよほどのことがなければ少なくとも10年単位で全部屋借りてくれると思いますので運営が極めて安定します。
当面解約もないでしょうから更新料も2年ごとに81万円入ってくる形となり相当良い条件だと思います。
（更新の覚書に一筆署名してもらうだけで81万円入ってくる更新料ビジネスが今後も成り立つ社会情勢かどうかは不明。。。）
入居者間のトラブルも起きづらい
社宅ですので入居者も綺麗に使用してくれるでしょうし入居者同士のトラブルも起きづらいと思います。
若い入居者って単身用で募集しても結局彼氏・彼女を部屋に連れ込んでしまうのでオーナーが把握してない人間が建物内に入ってきてトラブルになりがちですが、社宅でしたら彼氏・彼女を部屋に連れ込んでくることも少ないと思います。
過去に入居者の彼氏が駐輪スペースにバイクを頻繁に停めていて最終的に強制解約したことがあるので入居者以外の人間は立ち入って欲しくありません。
万が一、素行の悪い入居者が居た場合でも借主側の法人へ忠告すると警告すれば一発で収まるでしょう。
入退去時の費用が不要
退職・結婚などで退去する入居者は出ると思いますがその際も原状回復は借主側で行ってもらえるそうですし設備に不具合が出ない限りはオーナー側の持ち出しは発生しません。
当然入退去毎の仲介業者への募集活動や広告費支払いなどもかかりません。
竣工直後の満室が実現
建築中の物件は2月18日に竣工予定ですが竣工した11日後には満室が実現します。
しかも募集にかかる広告費は0.5カ月に対して礼金は1カ月貰えるので結果的に募集に際して費用が発生しないどころか収益が発生してしまう形になりました。
借主側の会社を見に行ってきましたがすごく大きくて綺麗でした。
社会的に今後もつぶれたりすることはほぼないと言ってよい会社だと思います。
一括借り上げの一番のデメリットは将来一括解約されるリスクがあるということですが、リスクヘッジとして解約前予告を2カ月取ってもらうことにしました。2カ月あれば募集する時間は充分に取れますし、普通に募集しても埋められる部屋を造ったつもりですので大丈夫でしょう。
入居募集用の資料を作りこれから仲介業者への営業活動をしようと意気込んでいたので肩透かしではありますが入居募集用の資料は借主側にも見て頂いたうえで今回決定に至ったので意味はあったのでしょう。
というわけで募集活動はこれで終了です。
ネーミングライツ権の授与？
「味の素スタジアム」とか「ヤフオクドーム」など命名権を与える動きが最近多く公共施設の名前が頻繁に変わることに違和感があります。
まあ全然関係ないのですが「アパート名を借主側に決めて頂いてもいいですよ」と提案していました。
借主側が一括借り上げする目的として毎年新入社員を数十人採用しているらしく、福利厚生として職場の近くに綺麗な社宅を設けて新卒採用のアピールにするというのも理由だそうです。
そうだとしたらアパート名も会社名に準じた名前にしてもらえばより社宅っぽくなり借主側にとっては長期で借りるメリットが増えるのではと考えました。
そもそも妻に「アパート名を決めていいよ」って言っても特に何も言ってこなかったのも理由ではありますが。。。
ただ本日借主側の回答として「アパート名も会社名に準じた名前にしてしまうと自宅に帰ってきても仕事を思い出してしまうのでオシャレな名前にしていただければ何でも構いません」との事でした。
というわけでアパート名はこちらで決めることとなりました。
返済比率・CFなど
というわけで月額賃料と金融機関への月額返済は下記のように決まりました。
月額賃料：846,000円
月額返済：234,508円
金融機関への返済比率は27.7％となりました。
当初の想定とほぼブレていません。
所有物件ごとの月額売上・支払・返済比率・CFはこちらになります。
| 物件名称 | 月額収入 | 月額支払 | 返済比率 | 月額CF |
| 東京都杉並区 トランクルーム |
152,800 | 27,400 | 17.93% | 125,400 |
| 東京都練馬区 1棟アパート |
1,301,000 | 753,130 | 57.89% | 547,870 |
| 東京都小金井市 1棟アパート |
1,239,400 | 478,626 | 38.62% | 760,774 |
| 東京都江東区 区分① |
88,000 | 7,100 | 9.29% | 75,290 |
| 東京都江東区 区分② |
83,000 | 7,710 | 8.07% | 80,900 |
| 東京都練馬区 1棟アパート |
846,000 | 234,508 | 27.7% | 611,492 |
| 合計 | 3,710,200 | 1,508,474 | 40.6% | 2,201,726 |
1棟モノは3棟しか所有してないのですが、家賃収入は年間4450万円で、税引前CFは年間2640万円になります。
元々区分を現金で細々と運営してきたのがいつのまにか結構な規模になってきました。
もうこれ以上規模を増やさなくても十分暮らしていけるので物件購入意欲はかなり低くなっています。
最初に建てた「1棟目アパート」の返済比率が今思えば相当高いですが運営費をかなり削減してるので「1棟目アパート」でも相当CFが出ている状況ですので今回のアパートはキャッシュマシーンとなってくれるでしょう。
最近話題になったこの動画に出てる人も言ってましたが返済比率は50％以下にしておいたほうが安定すると思います。
「3棟目アパート」建築状況
17日ぶりに現地を見に行ってきましたが外観は前回と大きく変わっていませんでした。
3月1日から賃貸借契約開始となるので間に合わなかったら大変です。
1階共用廊下ですがもう各居室にドアが入っていたのでシリンダーの型番やドアの厚みを測ってきました。これらの情報がわからないと付け替える電子錠を発注できないからです。
電子錠に交換するデメリット
さてその電子錠ですが安易に交換してしまうと大変なことになる内容をシェアします。
先日建築会社の担当者にこのようなことを言われました。
ちょっと気になっていることがありまして、今回のドアは防火認定を取っているものになるのですが、ドアノブを電子錠に替えてしまうと防火認定が外れてしまう可能性があります。
過去に手掛けた現場でもそれが理由で電子錠を付けられなかったことがありました。
そうなんですね。
防火認定が外れた場合のデメリットって何ですか？
例えば売却する際にドアノブを戻す必要がでてきたりする可能性があります。
そもそも防火地域・準防火地域においては相応の耐火建築物を建てる必要があり、ドアの性能もそれに準じなければいけません。
ということは万が一、性能を満たさない電子錠に付け替えた結果火災が発生した際にオーナーに責任が問われる可能性があると思います。
さらにそうなった場合に火災保険が下りるかどうかも怪しいです。
というわけで電子錠メーカーに聞いてみました。
貴社の電子錠って防火認定取れてるのでしょうか？
防火認定はドアとセットで取得するものですのでドアの製造メーカー(LIXIL)にきいてみてください。
というわけでLIXILに聞いてみました。
貴社のドアに●●の電子錠を取り付ける予定なのですが防火認定取れてるのでしょうか？
電子錠のメーカーと確認しますので少々お時間をください。
数日後に回答がきました。
確認致しましたが弊社のドア(リジェーロα)と●●の電子錠セットで防火認定を取れております。
というわけで今回は防火認定取れていることがわかったので良かったのですが、中国製や韓国製の安価な電子錠に安易に交換してしまうとおそらく防火認定は取れていないので何か起きた際に大変なことになるリスクがあります。
まとめ
というわけで一括借り上げに関する契約条件、契約のメリット、契約後の収支などを記載しました。
募集活動にかける時間が不要になったのであとは私のほうでやるべき作業はおもに外構工事・エアコン工事・二重窓発注・インターネット導入工事・アンテナ工事・電子錠取付・施主支給品の発注・火災保険加入・サイクルラック設置・インフラ関連契約・表題登記・アパート名検討などになります。
今後も気が向いた時にこれらのことも記載していこうかなと思います。
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