概要
「3棟目アパート」ですが施主側で検討したり動くべき内容が多くなってきて中々忙しくなってきました。
「3棟目アパート」建築状況
まず昨日現地を見てきた最新の建築状況です。
先月下旬に見てきたときと違ってもう窓が入っていました。
窓枠まで付いた段階で現地へ行って採寸して二重窓を発注しないといけないです。
こうやって見ると外観はかなり出来上がってきていると感じます。
こちらはアパートの顔となるオートロックの前となります。
参考までに「1棟目アパート」「2棟目アパート」の同時期における建築状況を載せてみます。
「1棟目アパート」
2014年11月16日時点の状況です。
「1棟目アパート」ではこの時点でまだ地盤改良をやってました。
この状況から翌年3月27日に竣工まで持って行ったので今考えれば相当無茶だったと思います。
「2棟目アパート」
2017年11月20日時点の状況です。
「2棟目アパート」ではこの時点で上棟に向けて柱をくんでいました。
この状況から翌年3月14日に引き渡しとなりましたが一部の部屋の内装が終わっておらず結局全部屋内装工事が終わったのは3月下旬頃となりました。
こうやってみると「3棟目アパート」は工法こそ違えど過去のアパートより建築状況は進んでいる気がするので繁忙期の竣工は大丈夫かな？と思ってます。
ただ竣工が3月下旬とかになってしまうと入居希望者との契約始期日が3月末若しくは4月上旬となってしまいます。
その入居者が2年後に退去した後に原状回復などをすると次に募集する際は4月下旬～5月から入居可で募集せざるを得なくなり苦しくなります。
そういった事情がありますので竣工はできるだけ早くして頂いて入居希望者との契約始期日は2月中に設定したいです。
アンテナ受信調査
昨日現地へ行ってアンテナ業者と受信調査をしてきました。
受信が難しい場合はケーブルテレビの導入となります。
事前に建築業者に了解は取っておきましたが当日現地へ着いたら建築業者は誰もいませんでしたのでアンテナ業者に屋根まで上がってもらって調査してもらいました。
調査の結果、アンテナ立てれば受信できます。
UNICORN（ユニコーン）アンテナが一番適しているのでこちらを提案させて頂きます。
設置費用は11万円となります。
こちらですと美観も損ねません。
ここ数年台風の被害が大きいのですが台風でアンテナが飛ぶことはありませんか？
従来の八木式アンテナだと足を数点で留めてるだけなのでそういうこともあり得るのですが、こちらのタイプはしっかりと躯体に固定するので大丈夫です。
こちらを入れればBSや新4k8k放送は観れるのですか？
無料放送なら観れます。
あとは建物内の分配器とテレビ端子も4k8kのものを入れる必要があるので建築業者の方に伝えてください。
下記の赤枠のところは建築業者の範疇になるので事前に伝える必要があります。
竣工後に4k8k対応させようとすると全部屋交換となってしまうので事前に対応した部品を入れておけば余計な投資は避けられます。
一応これまで検討したものを比較するとこんな感じです。
| 設置費用 | 新4k8k対応 | |
| ケーブルテレビ | 約20万円 | ×(入居者がオプション契約すれば視聴可) |
| 建築業者にて対応 | 28万円 | ○ |
| 施主側で対応 | 11万円 | ○ |
住居表示の申請
昨日練馬区役所へ行って住居表示の申請をしてきました。
新築アパートを建築する際にそのアパートに対する地番はありますが住居表示はありません。
赤字の項目を決定する申請となります。
練馬区○○町１－２－３ △△アパート
これを申請しないと竣工後に入居者が区役所へ行って住民票の移動手続きができなくなります。
「1棟目アパート」の竣工時にこの申請をやっていなかったので入居者から役所へ転居届が出せないと言われてしまい青ざめた記憶があります。
一応申請は完了しましたがアパート名は仮称としています。
正式にアパート名が決まった際に電話でいいので連絡してくれと言われました。
ちょっと怖いのが電話でのやり取りになると役所の方がアパート名を聞き間違えてしまったら間違った名称で住居登録されてしまうのでそこだけはミスしないようにしたいです。
火災保険商品提案
融資を受ける○浜銀行から火災保険商品の提案を受けました。
大手の損保会社は全て見積もり取ってくれたのですが金融機関からの紹介だと少し安くなるらしいです。
ただ個人的には大して安くなっている気がしないので提案を受けた金額を付き合いのある損保営業マンにぶつけてみて確認する予定です。
IKEAで施主支給品調達
月曜日にIKEA港北店へ行ってきて施主支給品であるミラーキャビネットを調達してきました。
洗面台に取り付けるミラーキャビネットを12セット施主支給する予定で購入しに来たのですが、ミラーキャビネットの重さが14キロと17キロあってとても12セットを持って帰るのは無理だと判断してとりあえず14キロと17キロのものを1つずつ購入して建築業者のオフィスに持って行って取り付け可能か判断してもらうことにしました。
一括借り上げの動き
前回ブログに書きました近隣の某企業が社宅として12部屋一括で借り上げたい動きがある件ですが、月曜日にそちらに関して動いている仲介業者と打ち合わせを行ってきました。
社宅といっても一般企業ではなく倒産などのリスクはあまりなさそうな社会的地位の高い法人になります。
勤務先ですがヨッシー様物件から自転車で10分くらいの場所にあります。
そうなんですね。
私の物件は自転車を6台程度しか設ける予定なかったのですが部屋の戸数分の駐輪スペースを確保しないと厳しいですよね。
そうなんです。
そこがネックだと思ってます。
まだ仕様は確定してないので部屋の戸数分の駐輪スペースを確保する検討はできますよ。
次に弊社が査定させて頂いた賃料ですが1部屋69500円となります。
賃料自体は7万円は取れると思いますが誤差みたいなものなので特に異論はないですよ。
色々根拠となる周辺物件の募集賃料など根拠を見せられましたが69500円は妥当な査定だと感じました。
ただ私が施主支給する予定の「防犯カメラ」や「宅配ボックス」などの設備が入ることを知らなかったらしく自分が募集すれば最低7万では決められると思ってます。
契約始期日はいつを想定されてるんですか？
新入社員に対しての社宅を想定しているので4月近辺を希望しているのですがそれだとオーナー様に不利となるので3月からで大丈夫だと思います。
あと社宅ですので契約中の入居者の入れ替えは認めて欲しいという主張をされると思います。
それは構いませんが入居者の名前は教えて頂きたいです。
たまに警察から身分照会されたりするので入居者の連絡先等は把握しておく必要があります。
その場合の原状回復工事はどうなるのですか？
今回の法人は神奈川でも同じように社宅を設けているのですが契約中の原状回復費用は借主側が負担する契約らしいです。
それはこちら側にはメリットですね。
要するに契約中は入居率100％で原状回復費用もかからないのですから。
ただその法人が万が一倒産などになったり、契約してすぐ解約されてしまうと全空となるリスクはありますね。
おっしゃる通りそれはリスクとしてあると思います。
あと私の物件は保証会社必須で募集する予定なのですが、法人契約となると保証会社は付けない意向ですよね？
おそらくそうなると思います。
打ち合わせが終わったあとに法人側に打ち合わせの状況を説明してもらい、12月20日までに回答を頂くこととなりました。
この話がうまくまとまらなければすぐに仲介業者へ営業しないといけないです。
上記で書いたとおりメリット・デメリット色々ありますが、メリットのほうが大きいと思ってます。
サイクルラックの検討
というわけで早急にサイクルラックを12台分設ける必要が生じました。
私のほうで2案突貫で作成してみて建築業者にメールで伝えておきました。
このような感じで高さの異なるサイクルラックを設置すればハンドル同士が干渉することなく35センチ間隔を設ければ設置できます。
まとめ
今一番気になるのは一括借り上げがまとまれば竣工時期にそこまで目くじら立てる必要もなくなりますしうまくまとまって欲しいです。
こちらとしては上記に関わらず入居者に好まれる設備等はしっかりと入れるべく対応していっています。
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