概要
先日区分マンションの総会に出席してきて修繕積立金が逼迫している内容と区分所有者から思いがけない意見が出た内容について記載します。
区分マンションの権利関係
私が所有しているトランクルームですが、このような感じで倉庫部分と居住部分が混在している12世帯です。
1階部分がトランクルームなのですが画像の通りで12世帯中ダントツで床面積が広いです。
区分所有法の原則では敷地権持分割合と共有持分割合は床面積の割合に応じて割り与えられます。
区分所有法第14条1項
「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」
私が所有するマンションは共有持分割合は床面積の割合に応じて割り与えられているのですが敷地権持分割合が極端に少ない状態になっています。
私の敷地権持分割合は2階や3階の区分より少ないです。
なんでこうなっているのかは色々あるのですが、私の場合だと共有持分割合は多いので管理費・修繕積立金は他の区分所有者の何倍も支払っています。
ですが敷地権持分割合は他の区分所有者より少ないので仮に更地にして売却となった場合に私に還元される金銭は一番少なくなります。
このような不条理な感じなのですが私が所有した時点で既にこうなっており総会で敷地権持分割合を床面積割合に戻すよう訴えたこともあるのですが無理でした。
このような背景があるので私としては他の区分所有者より管理費を沢山払っているのでその使い方に対してはしっかり監視していきたいと思ってます。
総会での収支報告
区分マンションの総会ってほとんどの方は出席しませんが私と理事長の2人は毎年出席してます。
今回は別の区分所有者（Aさん）も参加してきたので合計3名でした。
最初に管理会社から収支報告がありました。
突発的にポンプが故障して100万円以上かけて交換しています。
余裕のない修繕積立金
築古マンションの宿命で去年はオートロックが壊れて150万円ほどかけて交換しています。
毎年のように故障が発生するので修繕積立金が中々溜まりません。
マンション自体は築30年ほどで12世帯しかないので修繕積立金総額に余裕はなく現在の残高は400万円強だったはずです。
従って毎年のように発生する故障を綱渡りのように乗り切っていくしかないのが現状ですので余計な設備投資を行う余裕はありません。
大規模修繕工事を行う場合、格安で行っても400万円ほどかかるのですが既に10年大規模修繕工事を行っていないのでそろそろやったほうがいいのでは？という話は出ます。
ですが大規模修繕工事をやってしまうと修繕積立金がほぼなくなってしまうのでもう少し様子を見たいところです。
思惑が異なる区分所有者
前述の通り、私が所有する倉庫部分と、2階以上の区分所有者が所有する居住エリアでは用途が全く異なります。
例えばオートロックは居住部分の入口に設置されているのでトランクルームにとっては関係ありません。
オートロックもポンプの故障もトランクルームにとっては壊れていても影響ないのですが区分マンションである以上は全員で積み立てた金額で修繕しなければならないので複雑な思いはありますが特に何も言っていません。
私としてはやむを得ない故障については修繕してしかるべきだと思うのですが、もう築30年の古いマンションですから正直オートロックが壊れたところで住む分には問題ないので修繕積立金が溜まってない状況で150万円もかけて交換する必要あるのかな？って思いもあります。
逆に2階以上の区分所有者にとってはオートロックなどの設備がないとセキュリティも心配でしょうし投資として所有している人にとっては入居付けも悪くなるので絶対に直して欲しいって思うはずです。
区分所有者から思いがけない発言
総会自体は滞り進んでいきましたが、今回参加してきた別の区分所有者（Aさん）がとある発言をしてきました。
あのー、物件に宅配ボックスを入れたいなって思うんですけどどうでしょうか？
あー、なんでAさんが出席してきたかってこれが言いたかったのね。って察しました。
修繕積立金に余裕がない状況で物件のグレードアップやる余裕なんてあるわけないじゃないですか。
正直倉庫所有者にとっては宅配ボックスなんてあっても意味ないですし。
ってちょっとトゲのある言い方をしてしまいました。。。
金銭的に余裕がないのは理事長も管理会社もわかっているので今回は議題に上げないでもらいましたがいずれはまたこういった話が出てくると思います。
ちなみに総会の議題に宅配ボックス導入の是非を上げたとしたら確実に通ると思います。
理由は2階以上の区分所有者は宅配ボックスがあればメリットが大きいですし修繕積立金が逼迫していることなんかおそらく理解してないからです。
倉庫所有者の私1人が反対したところで議決権も1/12しかないのでどうしようもないです。
まとめ
というわけで区分マンションの総会に出席して突発的な修繕が発生していたことと、区分所有者の一人が宅配ボックスを設置したいと言い始めた内容について記載しました。
区分マンションのデメリットで結局思惑の異なる所有者同士が集まっているので修繕計画なども自分の意思だけで決められないことかなって思います。
コメント