以前にも書きましたが、
2007年頃から現在に到るまで区分マンションによる賃貸経営を行っています。
途中資産の組み換えは何度か行ってきましたが、
基本的には区分投資一本でやってきました。
購入は基本的に競売でおこなってきました。
最近は不動産も高騰しており競売の落札価格も以前よりかなり上がっているのと、
アパート建築に専念したいので現金は手元に残しておきたいので競売は休止しています。
私の競売での落札方法は基本的に築浅のマンションのみを狙っていて、
現地を見に行ったりはしません。
現地を見たところで落札できる可能性は限りなく低いのと部屋の中はどのみち見れないからです。
築浅のマンションなら部屋の傷みなどはどの物件もたかがしれてるのでリスクがあまり無いと思ってます。
競売では色々不確定要素がありますが、購入しても絶対に失敗しない価格で大量に入札すれば
数か月に一度は落札できることがありました。
ある程度資金に余裕がある人でないとできないとは思います。
区分マンションを落札した場合、空室状態の場合もありますが
大体の場合は入居者がいます。
入居者は債務者とは全く関係無い方なので金銭的に問題がある方ではありません。
築浅のマンションは家賃も当然高いので入居されている方は収入も高くモラルもしっかりした方が多いケースが多いです。
ただ入居者が住んでいるマンションが競売にかかってしまうと、
入居者の意思とは無関係に裁判所の方が事前に室内に入って写真等を撮っていきます。
さらに賃貸借契約を締結した日と、債務者が銀行と抵当権を設定した日の前後関係にもよるのですが、
大抵の場合は、落札者から出て行ってくれと言われたら落札した日から6か月以内に退去しないといけません。
入居者にしたら自分が滞納等をしたわけでもないのに退去しないといけないのでたまったものではない法律です。
私の場合は投資用で落札しているので入居者には住み続けてほしいので
基本的には落札後は入居者と賃貸借契約を締結し直して住み続けてもらっています。
幸い今まで関わった入居者には恵まれていたようで滞納も一度もありませんし、
退去もほとんどありませんでした。
基本的に自主管理なので退去後は仲介会社に入居募集をしますが、
今まで賃貸募集を依頼したのは5回程度だと思います。
区分投資といえば割と否定的な書き込みが多いですが個人的には肯定的な立場です。
新築の区分をローンで購入するのはさすがにマズイですが、
競売で現金で格安で購入して数年間賃貸収入を得て、
時期が良いタイミングで売却すればキャピタルゲインを得ることも可能です。
特に１DK以上の区分を購入して賃貸収入を得つつ、
退去したタイミングでリフォームをかけて売却すれば
実需層に対して売却も可能です。
実需層は投資家より高い値段で買ってくれるのと住宅ローンが使えるので
高額で売却できます。
現在は不動産価格が高騰して絶好の売り時なので、
手持ちの区分を売却すれば確実に利益が出ますが、
まだ購入して5年未満の物件ばかりなので譲渡所得税が利益の39％もかかってしまうので
売りたくても売れない状況です。
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