概要
昨日東京地方裁判所本庁の競売改札があり1件落札できました。
入札物件について
入札した物件は下記のような感じです。（入札・落札価格は多少ボカしてます）
物件A：入札価格900万円
⇒落札価格：1120万円
物件B：入札価格1100万円
⇒落札価格：1320万円
物件C：入札価格1400万円
⇒落札価格：1400万円強
物件D：入札価格1350万円
⇒落札価格：1650万円
物件E：入札価格1300万円
⇒落札価格：1600万円
物件F：入札価格1600万円
⇒落札価格：2400万円
物件G：入札価格1600万円
⇒落札価格：2130万円
物件H：入札価格****万円
⇒落札！
物件Cは正確には5万円落札価格に届かなかったです・・・。
極めて立地の良いマンションだったので非常に悔しいです。
見て頂ければわかりますが大体同じような基準で入札しているのですが落札できたり落札に近い場合もありますが、落札価格とかけ離れた物件も多いです。
最近の傾向を見ますと入札数が少ない気がします（１物件につき5件前後）
数十件も入札数があれば概ね妥当な落札価格になりますが数件しか入札数がない場合は想定外に安く落札できるケースも出てきます。
落札物件について
築浅で立地も非常に良い区分マンションです。2週間前に落札した物件より条件は良いです。
おそらく今後も入居付けには問題ないと思います。
正直そこまで安い価格で落札したわけではないのですが、同じマンションの別部屋がネットで私の落札価格より1000万円くらい高い価格で売りに出しているので損することはあり得ないはずです。
戦略としては5年ほど所有して長期譲渡のタイミングで売るか、マンションの総会などに顔を出して管理費・修繕積立金の値上げとなる雰囲気が出そうになったら売りに出すのもアリだと思います。
※ちなみに管理費・修繕積立金の値上げが決まったら売却時にも買主に開示する必要がありますが、総会に出て理事になったりするとある程度自分の裁量で値上げのタイミングも決められますし、
管理会社に長期修繕計画などを見せてもらって「２～３年後の総会で値上げの決議をしましょうかね～」みたいな話が出たら売却を検討したほうがいいです。
区分の管理費・修繕積立金は築浅時は5000円強程度だったりすることが多いですが一気に2倍くらいになるケースもあります。
そうしますと売却時の利回りに直結します。
私のように現金で競売物件を買い漁る手法は誰もが真似できるものではないでしょうが相場よりは確実に安く落札できるのでほぼ損することはあり得ないです。
「区分はもうからない」と呪文のように唱える人は相変わらず多いですが、その人にとっては儲からないだけでやる人がやれば儲かります。
2連続で落札したので自己資金もそれなりに使ってしまうので３棟目購入はしばらく見合わせですかね。
今から土地の購入を検討しても来年の繁忙期に間に合わせるのは極めて厳しいので今年は金融機関の動向や相場を見てガクっと落ちてきた際にはすぐに食いつけるよう準備しておきたいと思います。
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