アパートに導入する設備について悩んでいます

現在建築中のアパートは3月竣工ですのでそろそろ導入する設備を確定しなければいけません。
元々建築する際に標準の建築プランというのがあり、それ以外に入れたい設備はオプションで入れる形になっています。

【オプションで導入予定の設備】

項目 金額 導入したい理由
タンクレストイレ 40万円 間取りがトイレ兼脱衣所となっており、タンクが無い分脱衣所スペースが広がる
宅配ボックス 32万円 単身者の利便性向上
モニター付きオートロック 49万円 セキュリティを重視
可動式ハンガー 27万円 収納が狭い不利を解消する目的
物干しワイヤー 16万円 室内で洗濯物を干せる。外に洗濯物を干したくない女性を考慮
浴室乾燥機 86万円 浴室で洗濯物を干せる。外に洗濯物を干したくない女性を考慮
ロフト階段 100万円 ロフトへの上り降りの危険を減らしロフトを有効活用させたい
電子錠 45万円 鍵紛失無し、鍵交換不要、鍵交換代不要、内見時の鍵の入手不要
防犯カメラ 3万円 撮影そのものより抑止力が目的
インターネット無料 14万円 近年一番人気のある設備
独立洗面台 100万円 女性には必須の認識
LED照明 50万円 共用部のランニングコストを減らしたい。専有部の電気代も下がる

合計約562万円(現時点)

上記設備を全て入れずにいわゆる標準仕様のアパートを建築した場合の想定表面利回りは8.6%を想定しています。
(1部屋約7万円)

上記設備を全て入れると想定表面利回りは8.2%程度まで下がります。
(1部屋約7万円)

当然入居者に好まれる設備を多くいれれば多少の家賃UPや空室率低下につながりますので現実的には想定表面利回りは8.2%まで下がらないとは思っていますが現段階でオプション設備導入による家賃UPや空室率低下は考慮していません
個人的な理由かもしれないですが賃料は「立地」と「駅からの距離」と「築年数」と「部屋の広さ」に起因することが多く設備はあくまでオマケだと思っているからです。もちろん風呂トイレ別とか最低限の条件は満たしている必要はありますが。

想定賃料7万円の部屋にどんな豪華な設備を入れたところで賃料が8万円にはなりません。せいぜい7万5000円が限界だと思っています。しかも入れた設備が老朽化して入居者への訴求効果が無くなってきたら結局賃料は下がるでしょう。

じゃあ全て入れなきゃいいじゃん。って話なんですけど、やっぱり自ら手掛けた物件ですので少しでも良い物件に仕上げたいという自己満足の思いや入居して下さる方に喜んでもらいたいという思いがあるので、投資家として費用対効果を考慮して冷静に判断しなければいけない自分と、費用度外視でとにかく良いものを作りたい自分が居ます。

8日にコンサル会社や建築会社と打ち合わせがあるので上記について改めて相談する予定です。物件に惚れてはいけないといいますがその通りだと思います。


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