概要
私の所有物件の大半が新築・築浅物件となっていますが、新築物件こそ自主管理をしたほうが良いと思っている理由について記載します。
新築物件こそ自主管理を勧める理由
管理会社に委託管理する場合の相場は賃料の５％程度です。これは新築でも築古でも変わらないと思います。
ですが管理の手間に関して言うと新築の場合は設備の不具合はあまり起こらないので非常にラクです。
入居者の属性も築古より新築のほうが良いので変なクレーマーとかに当たる確率は低いです。
従って新築物件にも関わらず賃料の５％を支払って管理してもらうのは非常に勿体無いです。
利益の５％を払うのならともかく売上の５％を払うということは利益ベースで言うと10％程度払っているのではないでしょうか。
入居者からの連絡も月１～２回あるかどうかですので作業の大半は入金管理になります。
私の感覚では手間はほとんどかからず会社員をやりながらでも十分対応可能にも関わらず利益の相当な割合を当たり前のように払ってしまうことに疑問を持ったほうがいいと思います。
1棟目アパートを建てた際はコンサル会社からの紹介で土地から建てましたが、そこのコンサル会社で手がけた私以外のオーナーは全て委託管理だったそうです。
自主管理と委託管理とで手元に残るキャッシュだと利回りでいうと１％くらいの差になってしまうのではないでしょうか？
徐々に築古になってきて設備に関するクレーム対応が手間になってきた段階で委託管理するのもアリだと思います。
自らが手がけて建築した物件については管理会社に委託するより自分自身のほうが当然詳しいはずです。
新築時の自主管理は手間はそれほどかからないですが、オーナーとしての経験値は確実に上がりますので是非やってみることをおススメします。
同様に区分マンションについては建物自体に管理会社が大抵付いていますので区分オーナーについては入金管理くらいしかやることがありません。
そちらに関しても５％払って管理してもらうのは勿体無いと思います。
ですがほとんどのオーナーは当たり前のように委託管理しているので手元に残るキャッシュが減っていきます。
私の例ですが様々な築浅区分マンションを所有していましたが設備に関するクレームは皆無でした。
管理物件が100戸単位になった場合、遠隔地に物件を持っている場合、高齢になってしまった場合など、管理がキツくなった段階で委託管理するのもやむを得ません。
そうでない場合は規模の拡大して売上を伸ばす以上に経費を抑えてキャッシュフローをよくすることに努めたほうが安定すると思います。
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