長屋が建てられない？
先日気になる土地を見つけました。
旗竿地で接道幅が2mちょうどですが坪単価が安く好立地だったため業者に問い合わせしました。
賃貸併用住宅用地を探していて長屋を建てたいです
隣地との境界ブロックが境界線の上に設置してあるますので、有効で2.0Mかけてしまいます。
上記に合わせ有効で2.0ｍを確保出来ない為、共同住宅（長屋申請）は現状では出来ません
これに関しては知りませんでしたので事実なのか確認することにしました。
建築士に裏付けの確認
東京都の場合は「東京都建築安全条例」で長屋を建てる場合は有効な避難通路幅を設けないと建てられないです。
上記に関しては知っていましたが、図面上で2mや3mを確保できていれば問題ないかと思ったのですが実測で確保する必要があるとの事でした。
具体的には下記のような感じで接道幅が図面上は2mちょうどだった場合でも、ブロック塀やフェンスなどを境界上に積み上げている場合はその厚みで2mを切ってしまう可能性があり、そうなると建築NGとなるということでした。
先日「2棟目アパート」を建てた際の建築士とお会いしたので事実なのか聞いてみました。
業者の言っていることは本当です。
じゃあ建築確認も通らないってことですか？
建築確認は書類上不備がないか審査するだけですので多分通ると思いますが、完了検査で通らないと思います。
完了検査時に実測して足りなければ検査が下りないと思います。
え～。じゃあそうなったら使用できないってことですよね？
その場合はどうなるんですか？
そうなった場合は検査を通さないといけないのでブロック塀を壊すしかないと思います。
検査が通らないとおそらく融資の最終実行もされないと思いますので・・・。
なるほど・・・。仮にブロック塀を壊して検査を通したとしても検査後にブロック塀を元通りに直した時点で違法な状態になってしまう事実は変わらないですから旗竿地を検討する際は実測で避難通路幅が確保できそうかチェックする必要がありそうです。
「建築基準法」で接道幅が2mあれば建築できるが「東京都建築安全条例」で長屋は別途規制されるため、場合によっては戸建ては建築できるが長屋は無理といったケースが出てくるってことになります。
所有土地は建て替えられるか？
建築士と話をしていて気になったのですが建築した「2棟目アパート」の接道幅はちょうど3mです。
3年前に「東京都建築安全条例」が改正されまして現在東京で長屋を建てる際の建物規模に関する避難通路幅はこのような感じになりました。
「東京都建築安全条例の改正概要（平成 30 年 10 月 15 日改正） 」
主要な出入口が道路に面しない住戸部分の床面積の合計が 300 ㎡＊を超える、又は主要な出入口が道路に面しない住戸が 10 を超える場合、敷地内の通路幅を改正前の２ｍ以上から３ｍ以上とする
＊ただし、主要な出入口が道路に面しない住戸がいずれも床面積 40 ㎡を超える場合は、当該住戸部分の床面積の合計が 400 ㎡まで敷地内の通路幅は２ｍ以上
上記だとよくわからないので戸数と戸当たりの床面積で図にしてみるとこんな感じです。
「2棟目アパート」は16戸で各部屋大体25㎡なので下図の●に該当するのですが、現在の条例だと避難通路幅は3m必要です。
小さな土地ならほぼ問題ないのですが大きな土地を所有している場合はほとんどの場合で避難通路幅は3m確保する必要があります。
（★箇所は床面積の合計 400 ㎡までは2mでOK）
従って「2棟目アパート」を将来建て替えた際に避難通路幅が3mあるかないかで建てられる建物の大きさや戸数に大きな制限がかかってしまいます。
私の土地の接道幅ってギリギリ3mだったはずなんですけど、正確な情報ってわかりますか？
仮に3mあったとしてもブロック塀の厚みで3m切っているかもしれませんね。
社内に測量図とCADで作ったデータが残っていたので確認したところギリギリ3mはありました。
ヨッシーさんの土地のブロック塀は確かいずれも境界上ではなく隣地に造られていた記憶がありますがブロック塀がはみ出していたら3mを切る可能性があります。
というわけで実際に現地でブロック塀内側の幅を実測したところどこも3mを確保できていたので一安心です。
まとめ
東京都で長屋を建てる場合は有効な避難通路幅を設けないと建てられないと「東京都建築安全条例」で定められていますが、こちらは実測で有効幅が確保できないと最悪完了検査が通らずに建物の使用ができなかったり最終融資が実行されないなどのリスクがあることがわかりましたので、長屋用地を探す場合は注意が必要です。
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