新年の挨拶
2020年最初のブログ投稿となります。
今年は2月に「3棟目アパート」が竣工の予定ですがそれ以降は既存物件管理以外に何をやるか全く決めていません。
夏にはいよいよ東京オリンピックが開催されるのでセミリタイア属性を活かしてテレビにかじりついているのかもしれません。
東京オリンピックが終わったあとの日本の景況感がどうなっているかは神のみぞ知るって感じだと思います。
2013年に東京オリンピックの招致が決まった際に「オリンピック開催後の日本は衰退の一途を辿る」と言われていましたが実際は大して変わらないでしょう。
日本全体で言えば長期的には緩やかに衰退していくのだと思いますが、東京に関して言えば当分は人口の流入は続きますし賃貸運営には大きな逆行とはならなそうです。
数年前の予測に比べて東京への人口流入の数は増しています。
また東京の賃料相場も以前より上がっていると感じます。
私が既に所有するすべての物件は都内にあるのですが、アパートについては既に築2年と5年になりましたが未だに新築時の賃料ですぐに成約する状況です。
シミュレーション上では少なくとも年１％の賃料下落を見込んでいましたが良い意味で予想が外れています。
東京での賃貸運営がそれだけ安定しているということは逆を言えば地方での賃貸運営は厳しさを増していると思います。
今後も都心と地方での2極化はより鮮明になっていくはずです。
今は土地を持たないサラリーマンが不動産投資をするうえで都心と地方のどちらに投資するかの選択肢がある状況ですがいずれは地方での不動産投資はそもそも選択肢に入らない時代がくるかもしれません。
(地主さんは別だと思いますが）
とりあえず2020年末に今年1年を振り返るブログを書く際にどのような状況になっているか楽しみであります。
2020年展望
物件は買わない
さて2020年の展望ですが物件を買う予定はありません。
物件を買うつもりがないので金融機関開拓もするつもりはありません。
理由は1年前に比べて新築アパートを建てたので自己資金は減ってますしBSの借入比率も高くなったので金融機関からの追加融資は慎重に見られると思います。
相場的にも収益物件の価格は下落傾向にあるので無理して買う必要もなく1年間しっかり運営してCFを貯めて財務状況を改善していくつもりです。
金融機関開拓より財務状況改善
いつの時代も「○○の金融機関が融資でやすい」といった情報がよく出回ってきます。
最近だとスルガが新築アパートの融資を再開したとか・・・。
私の基本的なスタンスとしては金融機関を頑張って開拓して融資を受けられる金融機関を見つけて融資を受けることが果たして本人のためになるのか懐疑的であります。
例えば既に付き合いのある地銀に新たな融資を打診して断られるとします。
→これは地銀から見た場合、自分の不動産賃貸業が危ないので貸せないと言われています。
→地銀で借りられず金利が高いが審査の緩い金融機関で借りられたとしても金利負担が重くもっと危ない状況に陥ります。
こういった際にやるべきことは金融機関開拓ではなく自分の不動産賃貸業の経営を安定させて融資を受けやすい状態に持って行くことだと思っています。
例えばいくら婚活をしても成果が出ない人が居て、数打てば当たると考えて闇雲に婚活を続けて微妙な相手を捕まえるより、本人の魅力を上げる努力をしてから婚活したほうが上手く行く場合もあるってことです。
要するに金融機関開拓しなければ融資受けられない時点で、事業者としてはあまり魅力が無いわけなので、金融機関のほうから融資させてくださいって言われるくらいの状況に持って行くほうが健全な経営ができるのでは？ということです。
私は去年4行に融資の打診をして(○そな銀行、○葉銀行、○浜銀行、S武信金)、3行から融資が出る状態でした。
(うち1行はかなり厳しい条件でしたが・・・）
いずれも金利は1%台でしたが、もし上記金融機関から借りられなかった場合は購入するつもりはありませんでした。
仮に金利3%台の金融機関から借りられたとしても今後賃貸運営をするうえで厳しくなるでしょうし、そこまでして買いたいとは思わなかったからです。
2020年やりたいこと
2020年は以下のようなことをやっていきたいです。
財務状況改善
上記で書いた財務状況を改善したいです。
シミュレーション上では年間キャッシュフローが2000万円近く貯まるはずですがこれは普通に満室経営を続けていれば達成できるでしょうから目標とはしません。
高稼働率維持
こちらも昨年の実績で99％近くの高稼働率を維持していきたいですが、今までと同じように賃貸運営をしていけばそれに近い数字は出るでしょうから目標とはしません。
自主管理の範囲拡大
現在自主管理大家として以下のようなことを行っています。
一部物件の賃貸募集
一部物件の賃貸借契約
賃貸借契約更新
退去立ち合い
一部物件の定期清掃
入金管理・督促
物件の軽微修繕
物件の原状回復
個人・法人の確定申告
逆に業者にお願いしていたものとして下記があります
物件の賃貸募集・賃貸借契約
→入居者募集は仲介業者に依頼しないとどうしようもないです。
〇モティーは問題児のデパートみたいなので利用する予定はありません。
一部物件の定期清掃
→「1棟目アパート」の清掃はシルバー人材センターに依頼していました。
ハウスクリーニング
→こちらも1部屋15000円と格安でずっと同じ業者にお願いしています。
物件の修繕
→去年だと洗面台の交換を2件依頼しました。
入居中の場合だと入居者に迷惑をかけられないので
確実に直してくれる業者に頼んだほうがいいと思います。
私の理想としては不動産賃貸業を専業でやっているのですから不動産賃貸に関わる全てのことを独りで行いたいと思っていますが、それは現実的ではないのでやむを得ないものだけ業者に依頼するスタンスでいきたいです。
健康改善
話はガラっと変わりますが健康状態が思わしくないです。
何か病気というわけじゃないのですが加齢＆セミリタイアによる活動低下によって体力の衰えが尋常じゃなく激しいです。
予定がなければ外出しないことが多いのでたまに物件清掃などで身体を動かすと次の日は腰が痛みが激しいのと疲れで動けなくなったりするレベルです。
セミリタイアの一番のリスクは金銭的破綻でもリタイアによる目標喪失でもなく健康悪化だと痛感しています。
最低限1日7000歩くらい歩いたほうがいいらしいですが私の場合予定がないと1日1000歩も歩かないので。。。
12月に「PET-CT」検査を受けた結果、癌などの疑いはなかったのですが「前立腺炎の疑いあり」と診断されました。
幸い泌尿器科で詳しく調べてもらい特に異常はありませんでした。
別途健康診断を行った結果も返ってきたのですが「肥満」「コレステロール基準値より高い」「肝機能異常」「定期的な運動をして半年後に再検査が必要」と散々たる結果でした。。。
2020年は自身の健康を取り戻すことを最優先に取り組まなければいけないと痛感させられました。
2020年目標
というわけで前置きが長くなりましたが2020年は以下のような目標を立てます。
鉄骨階段塗装
2015年に竣工した「1棟目アパート」が築5年となります。
一般的に鉄骨階段の塗装は5年程度で行ったほうが錆などの劣化を防ぎます。
外壁塗装などの大規模修繕だと足場を設けたりする必要があって素人だと難しいのですが鉄骨階段塗装だったら足場を組む必要がないので自分でもがんばればできると思っています。
鉄骨階段滑り止め
同じく「1棟目アパート」の入居者から階段が雨の際に水たまりができて滑りそうになると何度か指摘を受けています。
確かに階段で滑って入居者が怪我をしたら建物所有者にも一定の責任が生じると思いますので今年は階段に滑り止めと水たまり防止のためのシートを貼るつもりです。
2月に建築中の「3棟目アパート」についても業者が鉄骨階段にシートを貼りますので作業現場を見学させてくださいと頼んでいるのでまずはプロの作業を見て盗もうと思います。
洗面台の自主交換
同じく「1棟目アパート」ですが新築時に導入した中国製の洗面台一式のクオリティが悪く様々な部屋で排水管から水が漏れて錆びだらけになっていたりしています。
従って退去部屋をチェックして洗面台の交換が必要な場合は自分で交換してみようと思います。
（作業手順は昨年業者の様子を見学済）
全物件の定期清掃
今までは「2棟目アパート」のみ自分で清掃していましたが今後は全物件の清掃を自ら行うようにします。
目安としては月2回程度の巡回清掃でいいかな？と思っており、別途汚れ具合に応じて高圧洗浄機で一気に綺麗にする方針です。
退去部屋のハウスクリーニング
実は昨日初めて退去部屋のハウスクリーニングを自分でやってみました。
感想としては結構大変でコスパを考えると15000円で付き合いの業者にお願いするほうが全然良いです。
ただ先ほども書きましたが不動産賃貸業として自分でできることは極力自分で行いたいと思っているので退去立ち合い時に汚れ具合が激しくない部屋は自分でやるなど工夫していきたいと思っています。
消防点検
年2回の消防点検と報告を自ら行います。
先日避難ばしごや火災報知器のチェックを自分で行ってみてみました。
消火器のチェックも含めて一度自分で行えば今後は一人で問題なくできると思っています。
自分で修繕できる範囲を増やす
例えば今週は物件のクッションフロアを自分で貼りかえてみました。
退去部屋のクッションフロアを貼り替え中。
パッと見た感じは汚くないのだが、よく見るとタバコの焦げ跡があったり色も斑になっている。
とりあえず剥がし終えて休憩中😴 pic.twitter.com/inqPFKpYr3— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) January 10, 2020
自分で対応できる範囲を増やすことで経費を抑えることができるのは勿論ですが、DIYの知識や経験は一生の財産になりますし、万が一運営が厳しくなった際の保険にもなります。
昨日退去立ち合いした部屋を見たところ、キッチンの蛇口から水が漏れていることがわかりました。
おそらくパッキンの交換で済むと思うのですが自分で交換したことがないので調べて自分で対応してみようと思います。
ジム・登山・ランニング
とにかく運動する習慣をつけないといけないので、近所のジムに入会して泳いできました。平日の昼間限定の会員なら月に5000円台なのでセミリタイア属性の恩恵を受けます。
あとは月1回の登山と年4回のマラソン大会エントリーを課してみます。
年末に現在の体重(83kg)を75kgまで落としたいと思っています。
まとめ
2020年の展望や目標などについて記載しました。
今年は物件を買わず財務状況改善に専念します。
（といいつつお宝物件を見つけたら買いますがw）
2020年の目標としては自主管理できる範囲を増やしていくことと健康改善にとりくんでいくつもりです。
コメント