トランクルームを内見してきました

概要

本日トランクルームが売りに出されていたので内見してきましたので内容を記載します

経緯

ネットで物件を探していたら結構安価でトランクルームが売却物件として掲載されていました。
価格:1***万円
満室利回り:約16%弱
現況:半分空室
部屋数:15部屋
マンションの半地下の部屋になります。
利回りはトランクルームにしては極端に高いというわけではないですが問い合わせしてみました

突然の値上げ

業者に問い合わせたところ返事は返ってきたのですが「現在掲載していた価格より1000万円値上げして募集しています」といわれました。
最初は業者がネットに掲載した価格を間違えたのかと思いましたが、話を聞いたところ売主が別の業者に入知恵をされたらしく欲を出して値上げをしたようです。
周辺の居住用物件の相場と比較して値上げしたとの事でしたが、トランクルームとしている以上、居住用と比較するのは無理があります。
とりあえず「値上げした価格では購入する意思はない」と言ったうえで、下記の内容を伝えました。

トランクルームなら金融機関からの融資は期待できない

所有に関しては居住用に比べてトランクルームの需要は極めて低いはず

投資用マンションと異なりトランクルームを運営できる投資家は限られる

上記の内容を伝えたところ、業者から「500万円下がりました」と言ってきました。
この時点で売主は価格設定について強い根拠を持って設定しているわけではなさそうであると感じたので、
交渉次第では当初の価格まで下がる可能性がありそうな気がしました。
あくまで当初問い合わせた以上の価格で購入するつもりはない前提で物件を見学することにしました。

物件見学

現地を見に行ってきましたが、一言で言えば全く管理されていない物件でした。
建物周辺はゴミだらけでした。
これでは契約に至らない気がしました。
トランクルームの入口の鍵は業者が持っていたので中に入ってみましたが、肝心のトランクルーム各部屋の鍵を持ってなかったので室内は見れませんでした。
これでは判断のしようがありません。
あとはトランクルームの一部部屋に外窓がついているのですが外から容易に開けられてしまいセキュリティの問題や、コンプライアンスについても問題があるような感じでした。

とりあえず業者には下記について確認しておくよう伝えました。

現状の修繕積立金総額や今後の値上げ予定など

現状の契約状況(賃料表や契約形態や滞納状況など)

建物の管理状況(清掃頻度など)

各部屋の写真、湿気の状況

窓枠にフェンスなど取り付けて問題ないか

外窓はロックできないのか

用途地域は?(多分近隣商業地域である認識)
※準住居地域を除く住居地域にはトランクルームを設置できない

現在のオーナーは倉庫業の免許は取っているのか?
(倉庫業の免許がないとトランクルームと名乗って募集はできない)

盗難の際の保険などは入っているのか?

半地下のため過去に水が浸入した履歴はないか?
(ハザードマップや管理会社に確認して欲しい)

購入意思について

見学の結果、想定以上に管理状況が悪く様々なリフォームをしないといけないなど問題は色々ありましたが、それでも購入したい意思はあります。
理由は私がトランクルームの運営を7年近くやっているので管理・集客・広告・内件・契約など一通りのことはできることと、1棟目のアパートから徒歩10分程度の場所にあるのでアパートの入居者で収納場所に困っている方が居ると思うのでトランクルームを安く斡旋することが可能だからです。

従って普通の投資家が所有するには非常に面倒な物件ですが、私が所有する分にはメリットが大きいと感じました。
価格が折り合えばの話ですが。
現金購入が必須のようなのでそちらは問題ないのですが、現金で購入した場合、15部屋中2~3部屋契約できていれば支払う管理費・修繕積立金とトントンなのでほぼリスクはないと思っています。

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