初めて購入したマンションは相場より安く購入したつもりでしたが、
安いだけの理由がありました。
・１Fの物件であった
(しかも外から丸見えで容易に侵入されてしまいセキュリティが皆無)
・前のオーナーが10年以上放置していて人の住める状態ではなかった
・とにかく賃貸需要の無いエリアであった
今だったら絶対に手を出さない物件ですが
最初はとりあえず安い物件で始めたかったので購入しちゃいましたが、
購入後は想定通りにはいきませんでした。
2007年9月に決済をして、
すぐにリフォーム業者を手配してリフォームを行って
10月頃から賃貸募集をかけました。
募集は購入した業者に依頼したのですがこれが失敗しました。
賃貸付けが得意な業者でなかったのと、
募集賃料が高かったのか、翌年の3月まで1件の反響や内見もありませんでした。
マイソクには利回り15％強と記載されていたのは賃料が45000円？ぐらいを
想定して記載されていたものでした。
3月頃に焦って大手の賃貸業者にも仲介の依頼したら繁忙期もあって決まりましたが、
決まった家賃は36000円でした。
業者の想定賃料と全然違うと思いましたが自分で調べなかったミスです。
購入から半年近く経過してようやく入居者が決まりましたが、
その入居者も3か月くらいで退去してしまいました・・・。
このマンションは2年半ぐらい所有した後に260万円で売却しました。
散々苦労した挙句、それなりに損失を出してしまいましたが、
このマンションを通じて賃貸経営者として多くの経験ができましたので
今では良かったと思っています。
（最初に１棟物に手をだして失敗したら取り返しがつきませんから）
【例】
・マイソク記載の想定賃料は全く当てにならない
（想定賃料は相場を調べて自分で計算する）
・入居付けは賃貸付けに強い業者に依頼する
（若しくは一般媒介で複数業者に依頼する）
・区分マンションはとにかく立地が全て
・瑕疵担保責任のあるうちに不具合を見つけて売主に修繕費用を請求する
・リフォーム業者は相見積もりを取ってリフォームの相場を把握する
etc・・・
その後、立て続けに４物件ほど区分を購入して、
こちらのほうはそれなりに収益を上げることができました。
最初は不動産投資なんか危険じゃないのかと恐る恐るやっていましたが、
現金で空室リスクの少ないエリアで相場より安い値段で購入していけば
基本的に失敗するリスクはあまり無いと感じ、
不動産に対する恐怖心が無くなっていきました。
(実際に最初に購入した物件以外で失敗した物件はほとんどありません）
不動産投資に関するノウハウを学びたい人は
「とりあえずやってみろ」と言いたいです。
（ただしやり直しがきく程度の価格帯で）
投資に関する書籍やセミナーから得られる情報より
実際に体験した情報のほうが得られるものは大きいです。
私も当時は何で素人が購入に踏み切ったのかあまり覚えていませんが、
やってみたら意外となんとかなりました。
2009年頃からは物件購入を競売にシフトしましたが、
その時も競売なんて素人が参加できるものじゃないと思っていました。
でもとりあえずやってみたらなんとかなりました。
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