概要
先日下記でハザードマップ関連のサイトを紹介されていたので実際に使い勝手を確かめてみました。
不動産投資の際の物件選びに役立つ！災害に弱い土地を見抜くためにチェックしたい5サイト
今昔マップ
１つの画面上に現在と昔の地図を並べて比較することができて操作性は良かったのですが昔の地図を見ても川などの位置が見づらかったです。
年代を指定すればその当時の地図と比較できます。
こちらの画像は100年前と現在の東京湾の周辺ですがかなり埋立地が広がっていますね。
あとこの地図を見て初めて知ったのですが都内に流れる「荒川」って100年ぐらい前はなかったんですね。
都内に流れる「荒川」は人工の川で「荒川放水路（あらかわほうすいろ）」って言うらしいです。
上流から流れてくる荒川の水を、隅田川と放水路に分けることで洪水を防ぐために作られたらしいです。
「土地を購入する際には過去の地図を見るべし」ってよく言いますので地形に不安があるエリアの購入を検討されている方は参考にするといいかもしれないです。
地盤が軟弱ですと地盤改良など余計な費用がかかってしまいますし、建築後も湿気が多くカビや結露に悩まされるかもしれません。
デジタル標高地形図
海抜の高さを色で視認することができます。
こちらの画像は都内周辺ですが予想通り東が低くて西が高いという感じです。
私が所有している墨田区や江東区の区分も海抜でいえば低いところにありますので気になるって言えば気になるのですが実際に知りたいのは海抜の高さではなくて具体的に災害が発生するエリアか否かということですのでそういったことでしたら下のサイトのほうが参考になると思いました。
重ねるハザードマップ
「洪水」「土砂災害」「津波」など様々な災害情報を重ねてみることができるのでこれは結構役立つなと感じました。
こちらの画像は都内周辺です。
「洪水(赤っぽいところ）」については荒川周辺がやはり突出して高いですね。
あとは多摩川周辺も少し危ないです。
「津波(黄とか黄緑）」については湾岸周辺がやはり高いですね。
「土砂災害(青っぽいところ）」については三浦半島の辺りが結構危険ですね。
私が所有している小金井市は真っ白ですので問題ありませんが、練馬区の物件は一応白エリアなんですが荒川から３～４キロしか離れておらず記録的な氾濫があればもしかしたら危ないかもしれません。
地震ハザードステーション
こちらは地震のハザードマップで使いやすかったですが上記の重ねるハザードマップに統合してくれれば調べる手間が減っていいのにと感じました。
こちらの画像も都内周辺です。
湾岸エリアや城東エリアは「濃い赤色」が広がっています。
「濃い赤色」は「今後30年以内に震度6強以上の地震が起きる確率が26％～100％」とのことです。
耐震基準を満たしている建物であれば木造であっても震度6弱までは耐えうることが多いらしいので逆に言えば「濃い赤色」エリアを避ければ今後30年以内に震度6強以上の地震が起きる確率は26％以下ということですので地震保険には敢えて入らなくてもいいのではないかと思いますが、万が一地震が発生した場合に経営難となってしまう状況でしたら入るべきかもしれません。
地盤安心マップ
こちらは土地購入を検討している際に活用するもので、土地周辺で地盤調査＆地盤改良をした数と割合を表示できます。
例えば私が過去に建築した3棟のアパート用地について「1棟目アパート」「3棟目アパート」は地盤改良工事を行いましたが「2棟目アパート」用地では地盤改良不要でした。
ちなみに「2棟目アパート」用地半径1キロの過去データはこのような感じで圧倒的に地盤が強いエリアです。
都内の土地を拡大して表示してみるとやはり城東・城南（世田谷区・大田区）あたりが結構高い割合で地盤改良工事を行っています。
同じくでも川沿いなどは特に高い割合で改良工事を行っています。
上記で書いた「今昔マップ」なども見て過去に川や沼を埋めた履歴がないかなども確認すれば地盤に強い/弱いエリアかはおおよそ察しがつきます。
まとめ
まずは「重ねるハザードマップ」と「地震ハザードステーション」で洪水・津波・土砂災害・地震などを調べておけば大体の災害リスクは事前に予見できるのではと感じました。
先日の台風で被害を受けた方も多いと思いますが改めて保険について真剣に考えるきっかけになりました。
ただ保険って闇雲に入ればいいってものでもないので上記のようなサイトをチェックして「地震」に弱いエリアであれば地震保険に入ってもいいでしょうし、「津波」に弱いエリアであれば火災保険の水災ではカバーできないのでやはり地震保険に入る必要があります。
「洪水」に弱いエリアであれば火災保険の水災に対する補償が手厚いものを選択すべきでしょうね。
「台風」は・・・来ないことを祈るのみです。。。
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