トランクルーム満室復帰＆2店舗目開業に向けて

概要

本日トランクルームの契約を行い満室復帰しました。
今後は2店舗目を開業したい思いは強いのですが今は物件価格が高いので採算が合う物件を探すのは難しそうです。

契約のドタバタ

内見の問い合わせ

本日昼にトランクルームに対する問い合わせがありました。

問い合わせ者：「本日契約することは可能ですか？」

早急に契約をしたがっている相手は訳ありの可能性が高いので色々と探ってみました。

ヨッシー：「失礼ですが本日契約を急がれる理由はなんでしょうか？」

問い合わせ者：「仕事の関係上、本日しか予定が空いていないのです」

ヨッシー：「仕事とは正社員でしょうか？」

問い合わせ者：「そうです」

今後は定職に就いていない疑いがある人とは契約するつもりはないのでその点は大丈夫そうでした。

ヨッシー：「本日は一応予定は空いてますので18時以降でしたら大丈夫です」

問い合わせ者：「それでは18時でよろしいでしょうか？」

ヨッシー：「承知しました」

予定時間に相手が来ない

というわけで18時にトランクルーム前に行きましたが相手が来ません。
先日も待ち合わせしましたが相手が来なかったのでまた来ないのか・・・と思って相手に電話してみました。

ヨッシー：「現地にいらっしゃらないようですがどちらにいますか？」

問い合わせ者：「今八王子にいます」

ヨッシー：「は？？」

東京に土地勘がないかたにはわからないかもしれませんが八王子からトランクルームまで電車で1時間近くかかります。

ヨッシー：「18時に待ち合わせって言っていませんでしたか？」

問い合わせ者：「いや、18時以降という意味だと思ったのですが・・・」

今日契約したいと言っていたのに18時以降なんていうアヤフヤな待ち合わせをするわけないと思うのですが・・・。
「今日契約したいと言っていたのに何故お前は今八王子にいるのか？」と問い詰めたかったのですがお客様ですので一応冷静に話しましたが怒り口調になっていたかもしれません。

ヨッシー：「それではこの後はどうしましょうか？」

問い合わせ者：「明日ではダメですか？」

うーん。こっちは片道1時間かけて現地に居るのに明日また来るのはウンザリです。
「お前さっき電話で今日しか空いてないって言ってただろ！」って言いたかったのをグッと堪えました。

ヨッシー：「すいませんが明日は予定が入っておりますので本日遅い時間でも構わないので本日でお願いできませんか？」

問い合わせ者：「それでしたら20時でお願いします」

というわけで20時までファミレスに移動して宅建の勉強やって時間潰していました。

今度は20時にちゃんと現れて内見して頂いて特段問題なく契約して頂けました。
お会いした感じではちょっと抜けてる感じはありましたが悪い人ではなさそうでした。

8月末で2部屋空きましたが1か月強で満室復帰となりました。

私のトランクルームについて

トランクルームも運営開始してもうすぐ10年になります。

きっかけは実家から徒歩数分の距離にあるトランクルームが競売物件として公開されていたので仮に落札できたら管理が楽かな？と思ったので入札を検討しました。
不動産鑑定士が査定した収益価格は2000万円以上だったのですがリスクだらけの物件だったのでダメ元で600万円で入札してみたら落札できてしまったので覚悟を決めて運営を始めました。
当時はフランチャイズに加入するという概念がなかったです。

落札した後は既に荷物が置いてある部屋については所有者を一つずつ割り出して賃貸借契約を巻きなおしたり、所有者不明な荷物は別の場所に移動したりで色々と苦労しました。
募集に関しても方法がわからず最初は近所の仲介業者に話を持ちかけましたがほとんど相手にされませんでした。
仕方がないので募集サイトを作って募集をかけたら１～２か月くらいで10部屋くらい一気に埋まってその後はずっと安定してます。
当時は大手の業者も近くになく競合が少なかったからうまくいったのかもしれません。

表面利回りは31％ぐらいで既に購入時に投資した金額の2倍くらいは回収しています。

私の物件の近くにも大手のトランクルーム業者がトランクルームを作ったり色々と厳しい環境になってきておりますが運営して10年近く賃料は全く下がっておりませんしほぼ満室をキープできています。
トランクルームの特性で築年数によって賃料が落ちないのと原状回復費用もかからないので収益性は高いです。
トランクルームって大手の業者が圧倒的に強いので私のように個人で細々とやっている割にはよく戦えているなと思っています。

2店舗目を開業したいが・・・

トランクルーム運営に関するノウハウもほぼ独学ですが溜まっているので立地さえ間違えなければある程度成功する自信があるので本当は2店舗目、3店舗目と開業させたいのですが既に所持している物件のように600万円で購入など到底できません。

個人がトランクルームを開業しようとした場合、フランチャイズに加入するか自主管理するかの2択になると思いますがトランクルームの自主管理は内見案内、契約など全てやらなきゃいけないのでアパート管理より面倒くさいです。

従ってサラリーマンがトランクルームをやってみようと思った場合はほとんどフランチャイズに加入すると思うのですが、フランチャイズ展開している業者ってブランド力はあまり高くないです。
トランクルームと聞いて思い浮かべる大手の業者は自社で物件を所有して展開しているので知名度が低いフランチャイズに加盟しても個人的にはあまりメリットを感じません。
それでいてフランチャイズ加盟料などはすごく高い（数百万とか）ので正直どうなのかな～って思います。
私の場合は当然自主管理でやると思います。

物件についても物件を借りてトランクルーム化して転貸する方法と、物件を購入するパターンがあります。
借りて始める場合ですと初期費用は当然安いですが物件の貸主に賃貸借契約を切られるリスクなどもありますので個人的には購入して始めることになると思います。

購入する場合でも戸建を購入して１階部分をトランクルームにしたり、１階が店舗や事務所の区分マンションを購入してトランクルームにするパターンや更地を購入してコンテナを置いて始めるパターンなど色々あると思います。
一般的には屋内型と呼ばれるほうが人気もありますし、コンテナを置くのも大変ですし耐用年数もそれほど長くなく初期投資も大きくなってしまうので、これからやるとしたら１階が店舗や事務所の区分マンションを購入してトランクルームにするパターンになるんだろうなと思ってます。

その場合でも店舗や事務所だと例えば50平米で月１０万円で貸せるところをトランクルームにすることで月１５万円で貸せるといった感じで収益性が上がるのがメリットですが、トランクルームにするための初期費用でも数百万円かかってしまいます。
またトランクルームにした場合は50平米を全て貸せるわけではなくパーティションで切ったドアまで移動するための廊下などが必要なのでレンタブル比は当然低くなります。

そもそも店舗として営業できるような人通りの良い立地ですと物件価格も高いのでそもそも採算が取れません。
イメージとしては50平米でトランクルームの内装込みで1000万円くらいで購入して月10万円程度の賃料収入があって表面利回り12％程度が採算の取れるギリギリかな？って気がします。
それ以下の利回りでしたらわざわざ面倒なトランクルームをやる意味ないです。
都内の物件は高いのでこういった物件は中々ないのが現状です。

まとめ

ダラダラ書いていて自分でも結局何が言いたいのかわからなくなってきたのでまとめると

トランクルーム2店舗目を開業したい

1階が店舗・事務所の区分を購入

開業後は当然自主管理

表面利回り12％はないとやらない

そんな物件見つけられる気がしない

うーん。。。
正直微妙ですがトランクルームって区分やアパートと違って誰でも始められるようなものではないのでライバルが少ないって点では一応強みなのかなと思ってます。

物件は立地さえよければボロくても人目に付かない場所でも1階でもよく水回りなど使わないからボロボロでいいので事務所・店舗の借り手が付きそうもない物件をうまく格安で入手できればいいので時々物件探しでもしてみようかなと思います。