アパートの更新・滞納問題と入居者募集状況について

1棟目アパート運営

概要

1棟目アパートについて新たな滞納者が発生したので代位弁済請求をしました。
また今後大きな問題として出てくる更新問題や現在募集中の部屋についての状況を記載します。

滞納問題

1棟目アパートは滞納率が高いのですが最近の状況としては退去の常連だった入居者が退去したり、改善した入居者もいて現在の状況はこのような感じです。

102号室:滞納の常連だが今月末で退去予定

204号室:去年8月から14カ月連続保証会社による代位弁済中

206号室:2か月に1度程度遅れるので今回から代位弁済請求することに

206号室の入居者が今月については既に10日遅れているので今回から保証会社へ代位弁済請求することにしました。

保証会社は仲介会社が代理店をしていることが多いので仲介会社へ連絡して代位弁済請求するよう伝えて保証会社へ請求してもらいました。

更新問題

新築アパートの宿命なのですが同じ時期に一斉に入居開始となるため途中での退去がなければ一斉に更新時期がやってきます。
2年前の更新時期では18部屋中9部屋が退去しました。
その当時(2017年春)の更新と退去に関する収支はこちらになるのですが結局満室に復帰する際に要した費用は40万円以上かかりました。

部屋番号 更新有無 退去日 入居日 収支(円)
101 退去 1月22日 3月1日 -155,322
102 更新 +65,000
103 更新 +65,000
104 更新 +65,000
105 更新 +65,000
106 退去 4月26日 5月20日 -116,935
201 退去 3月4日 3月15日 -91,548
202 退去 4月30日 5月15日 -99,516
203 退去 2月16日 3月1日 -97,857
204 退去 2月25日 3月15日 -106,483
205 退去 12月27日 2月6日 -161,147
206 退去 3月25日 4月1日 -82,129
301 更新 +70,000
302 更新 +70,000
303 更新 +70,000
304 更新 +70,000
305 退去 4月25日 5月10日 -103,870
306 更新 +71,000

収支合計:-403,807円

それから1年半が経過して来年の3月から5月にかけて14部屋が更新時期を一斉に迎えます。
前回が半分の部屋が退去となったので今回も半分ぐらいの部屋(7部屋くらい?)は退去となってしまう気がします。

特に新築時に入居した大学生はもう4年生ですのでおそらく退去になるでしょう。
みんな大学院に行ってくれないかな・・・。

とりあえず対象者全員に更新通知を出してみて、その結果退去の意思表示があった人に対して以下の対応をとろうかなと思ってます。

退去して欲しい入居者⇒そのままサヨウナラ

退去して欲しくない入居者⇒更新料無料&賃料を若干ダウンして引き留め工作

とりあえず年明けぐらいになったら更新通知を一斉に出してみようかと思ってます。
こういう時にアパートに対して不満など抱えていたら一斉に退去してしまうんですよね。。。

入居募集状況

102号室が11月で退去となるので9月から募集活動をしていますが現時点では契約には至っていません。

仲介業者からは毎日のように空室確認の連絡は来るので紹介はして頂いていると思うのですが賃貸中の状況では室内を見れないので中々難しいですね。

ウチコミにも登録していてこれまで6人から問い合わせがあって最近1人から内見希望の連絡がありました。
ただ現在室内を案内することはできないので動きはないのですがウチコミに登録することでそこから契約に至るケースもそのうち出てくると思います。
やはり借主側からすると仲介手数料無料というのは大きいですね。

あとウチコミで連絡を取り合っている相手から「初期費用はいくらぐらいですか?」と聞かれたので「概算では16.5万円~23.5万円程度になります」と返答したら「分割は可能ですか?10万円以下で引っ越せる物件を探している」と聞かれたのでお断りしました。

初期費用の分割自体は別に構わないのですが自ら生活に余裕がないというのをカミングアウトしているようなものですから入居後も滞納を繰り返す可能性が高いです。

区分マンションもウチコミ登録

先日クロスのペンキを塗ってきた区分マンションについても9月から空室状態が続いているのでこちらもウチコミに登録することにしました。
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30分もあれば登録できましたのでウチコミ経由で契約できるよう期待しています。


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