概要
最近はコロナ関係の話ばかりでウンザリだと思いますので久しぶりに竣工した「3棟目アパート」の入居状況と格子設置工事の内容について記載します。
物件見学
先日の日曜日に久しぶりに外へ出て知り合いの投資家さんが竣工した物件を見学させて頂きました。
土地を発見してから竣工まで1年半かかったようで、度重なる工事遅延に悩まされながら竣工を迎えたのは何か自分が建築したかのような感慨深いものがありました。
賃貸借も繁忙期に一旦全て埋まったのですが、工事遅延により全てキャンセルせざるをえなく、改めて募集をかけたところ繁忙期を逃していますが、ほとんどの部屋で申込や契約締結となっているとの事でした。
立地が良く、建物もデザイナーズ物件と銘打てるオシャレな感じに仕上がっていたので今後も募集には苦労しないと思います。
私も含めて土地から新築される方は北側道路の角地で木三共を建てるか旗竿地を安価に仕入れて長屋を建てるかって方が多いですが、前者だと土地の価値が高いので売却時に有利になりやすいでしょうし、後者だと道路沿いに建物を建てるわけではないので騒音問題などを考えると住みやすいと思います。
アパート運営状況
さて、早いものでもう「3棟目アパート」が引き渡されてからもうすぐ2カ月近く経過しました。
3月下旬頃から入居者がポツポツと住み始めており、3月末時点ではほぼ入居中となりました。
契約自体は3月1日から全部屋借り上げてもらっています。
現時点でのアパート運営状況について記載します。
鋲設置
少し前の話になりますが、練馬区役所からアパートの検査済証を発行することにストップが出まして、最終的に区有通路との境界に鋲を設置することとなりました。
鋲を打つ位置は赤線のように私の土地の内側のエリアになります。
赤線が通路の中心より2mの位置となります。
3/15に実際に土地家屋調査士に現地へ行ってもらって鋲や境界プレートを打ってもらいました。
鋲を打つことで私が赤線より外側の土地をセットバックで提供したことを認めたことにならないのでしょうか？
区有通路のセットバックに関する同意書に署名していないので大丈夫です。
将来的に売却時などでまた揉めたとしても、その時に何とかするしかないでしょう。。。
入居状況
4月頭に現地へ行った時のポストの状況を確認したところこのような感じで301号室以外は入居してるっぽかったです。
なぜ正確に把握していないかというと、建物を一括で法人に借り上げてもらっていて、実際の入居者についての情報を提供してもらっていないからわからないわけです。
301号室は「3棟目アパート」で一番条件の悪い部屋になります。
斜線制限の関係で20㎡を切っており1Rになってしまったので法人に借り上げてもらった際も少し低めの賃料に設定しています。
ですが入居者が法人に支払う賃料は全ての部屋が同じ金額らしくて、それなら一番条件が悪い部屋が空いてしまうのも納得です。
共用部に私物を置きっぱなし
入居開始して結構目立つのが下記のように共用部に私物を置く入居者が結構居ます。
酷いのが傘とかを開いたまま乾かしていたりして通行の妨げになります。
共用部に私物を置いてはいけないのはどこの共同住宅でも同じだと思うのですが、みな新入社員なのでそういう一般常識を知らないのかもしれません。
私物を置いてある部屋は逐一連絡して教育するようにしています。
個人情報提供に難色
上記でも書きましたが入居者の連絡先等を把握していないと緊急時に連絡が取れなかったり、建物に出入りしている人達が入居者なのか否か判別することができず管理上支障が出ます。
先日防犯カメラを見ていたら、建物に男性グループや女性グループが一斉に入っていく様子が確認できました。
これをどう判断すればいいのかわからなかったのですが、入居者が友人たちを部屋に招き入れて飲み会とかされたら他の入居者へ迷惑ですし、三密の原因となり入居者に感染者が出たら一大事です。
というわけで借主の法人に防犯カメラの動画を送って以下のことを聞いてみました。
カメラに映っていた方々はみな入居者で間違いないですか？
おそらく入居者で間違いないと思います。
コロナの問題もあるので友人などを招き入れてないか心配だったので確認させて頂きました。
弊社の社員もその辺りの意識はあると思いますのでそういったことはしないと思いますよ。
緊急時などに直接連絡させて頂く必要がありますので入居者に関する情報(氏名、顔写真、連絡先、緊急連絡先)を教えてください。
弊社が契約している社宅ではそういった情報は提供していないのですが、事前にそういった情報を提供する話になっていたのですか？
はい。仲介業者にはそういった旨は伝えています。
わかりました。
それでは提供すべき情報を記載するフォーマットを送ってください。
ただ顔写真は必要でしょうか？
私としても入居者の顔がわからないとしっかり管理できないのですが、個人情報の問題で提供できないということでしたら直接部屋を訪問させて確認しますので結構です。
わかりました。
それでお願いします。
このようなやり取りがあって結局入居者の顔はわからないままなので徐々に把握していくしかないです。
通常の賃貸借契約ですと入居者の個人情報はオーナーが全て把握しているので大体入居者の情報はわかるのですが社宅契約ですとこういったデメリットもあることがわかりました。
トイレ諸問題
4月6日に借主の法人担当者から下記の連絡が来ました。
入居者の社員がトイレの水が詰まるのと鍵が閉まらないと言っておりますので対応頂けますか？
承知しました。
新築アパートで先日入居した入居者から「トイレの水が逆流してる」「トイレの鍵が閉まらない」といったクレームがきた😥
竣工直後だとこういった設備系のクレームは多少は来るかと思っていたが残念。
— ヨッシー💦不動産投資家＆主夫🏠 (@yossyblog) April 6, 2020
というわけで建築業者に連絡して対応をお願いしました。
現地に行ってみましたが入居者不在だったので汚水桝から調査したところ、「おそうじシート」みたいなものが詰まっているみたいです。
じゃあ入居者の過失ですかね。
トイレに流して良いタイプのものかもしれないので何とも言えないですが流さないにこしたことはないですね。
じゃあこれでトイレが流れない問題は解決ということでよろしいでしょうか？
はい。大丈夫です。
その日の夜に入居者に直接連絡を取ってみました。
トイレの水が流れない件は対応済みですが問題ないでしょうか？
実はまだ解決してなくて、ちょうどいま業者の方に来てもらって対応してもらってます。
あ、そうなんですね。
トイレの鍵が閉まらない件って連絡ありましたか？
業者の監督さんという方が来て直してくれるとの事です。
それから2週間ほど経って現地の掃除をしていたところ、入居者と偶然お会いしたのでトイレの件を聞いてみました。
トイレの件ってもう大丈夫ですか？
それが、コロナの影響で結局監督さんから現場に来られないって言われたのでまだ対応してもらっていません。
というわけで入居者の口からまだ未解決であることを聞きました。
この業者の担当者はとにかく連絡や報告を全然してくれない方なので、結局状況を正確に判断できずに非常に困ります。
階段から何かがたれる問題
引き渡し前から把握していたのですが、清掃にいくと階段に何か雨染みのようなものがペンキの上にたれており見栄えが悪いです。
拭いても中々落ちないですし、メラミンスポンジのようなもので少し擦りましたが中々落ちず原因がよくわかりません。
雨染みだったら雨のあとにすぐ拭けば落ちそうな感じがするのですが、ペンキって表面が結構凸凹してるので中に入り込んで落ちづらいのか、竣工直後なので何かの成分が溶け出してるのかわかりません。
一応業者には連絡してるので解決策を探るしかないです。
共用廊下に雨水が溜まる問題は一旦凍結
先日も書きましたが雨がふると共用部に水が入り込んでしまい、共用廊下は特に勾配もつけてなく、雨水を逃がすドレンなども付いてないので溜まりっぱなしになります。
ただ言うほど酷い状態ではないのと、コロナの影響で不要不急の接触は控えるべきとの判断で対応はコロナが落ち着いてからで結構ですと伝えています。
格子設置
アパートの1階共用廊下は元々完全に外壁で覆うことで話を進めていましたが建築確認時にＮＧがでて、煙を逃がせるように開口性を持たせるよう窓の設置を求められました。
窓は煙を逃がせるように開けられるようにできれば良いのでその上から意匠性を高めるために格子を付けようという話になっていました。
格子の設置は後回しにしていたのですが、4月中旬頃に行うことになっていました。
ただ前述した通り、緊急事態宣言が出たので不要不急の接触は控えるべきと思いメールでこのようなやり取りをしました。
緊急事態宣言が出るようで人と人との接触を極力減らすよう協力すべきとの事です。
従いまして格子取り付けの件ですが、緊急事態宣言が解除されるまで凍結したほうが良いのではないかと思うのですが如何でしょうか？
格子の設置工事の件ですがこの機会をずらすと次回の予定がなかなか取れないので行わせて頂きたいと思います。
日程は4月15日でお願いできればと思います。
ご検討よろしくお願い致します。
緊急事態宣言中の対応って難しいのが、不要不急の接触を防ぐことは大事ですが、それをやり過ぎてしまうと経済もとまってしまいます。
私も自分の主張を押し通すつもりはありませんが、格子の設置なんて入居者の住み心地に関係ないわけだからせめてＧＷ明けにずらしてもいいんじゃないかな？ってモヤモヤして返事を送るのを躊躇していました。
その後業者から連絡が来ず、私も工事実施を承諾してないのでてっきり格子の設置は15日に行わないものと思っていたのですが、15日に防犯カメラを確認したところ普通に業者が設置工事を行っていました。。。
流石に頭にきて少しキツく注意してしまいました。
格子設置の件、最終的に取り付けを承諾していませんが、工事を強行しているようです。
仕事の進め方としておかしくないでしょうか？
申し訳ありません。
ご連絡がなかったので大丈夫だと思いこんで工事を実施してしまいました。
このような感じでトイレの件も含めて連絡や確認を怠る業者と仕事をすると本当にストレスが溜まります。。。
設置した格子はこんな感じです。
Before
After
Before
After
設置のゴタゴタはありましたが格好よく仕上がったので満足しています。
賃貸借について
現在コロナショックにともなってテナントオーナーに賃料減額や猶予を求める動きが日に日に強まっており、オーナーが任意に応じる分にはともかく、法的にそれを認める法案を通そうとしており無茶苦茶な社会情勢になっています。
普通に考えればあり得ない話なのですが、歴史的には社会的弱者を救済したり混乱を収拾するためには国自体も無茶苦茶なことをやってきました。
過去には資産家に対して土地などの不動産に対して最大90％の財産税をかけて強制的に資産を没収してきたりもしました。
混乱期においては理屈じゃなくて弱者を救うためには資産家やオーナーは助けるべしという世論の声が大きくなればそれが通ってしまっても不思議ではないのです。
話が逸れましたが、このような感じで借主保護の流れが更に強くなりつつある現状において、居住系の賃貸業においても賃料減額や猶予を求める動きが強まってくると思います。
私はそこまで見越していたわけではありませんが、今回経営が安定している法人に一括で借り上げてくれれば経営も安定すると判断して賃貸借契約しました。
先週も法人が経営しているところを見に行ってきましたが通常営業しており、今後もコロナショックで経営が傾くような法人ではないので一括借り上げして本当に良かったと感じてます。
まだ竣工して間もないですが、コロナショックで大変な状況のなか、比較的順調な形で立ち上がることができたと思っています。
おまけ
上記で書いた法人との個人情報のやり取りについて賃貸の仲介業者に相談しました。
借主の法人が入居者の個人情報の提供に難色示してて管理しづらいんです。
そうですか。
契約書にも入居者の名簿を提出する旨を記載しているので私のほうから説明しますね。
ちなみに全然関係ない話なんですが、私もヨッシー様がやられている内容を拝見していて土地から新築っていいな～って思ったので現在話を進めているんです。
特に社宅で一括で借り上げるのがいいなって思ったので建築エリアの法人に話を持ち掛けているんです。
え！そうなんですか？
場所ってやっぱ練馬なんですか？
いえ。○○○になります。
話を聞いていると城東の人気駅から徒歩圏で利回り８％台の木三共9部屋を秋竣工で進めているみたいです。
これから土地の契約と言っていたので秋竣工は無理だと思いますが。。。
融資とかって内諾取れてるんですか？
はい。○菱○○○銀行から頂いてます。
○菱から融資引けた人って初めて聞きました。。。
私の場合は既にＲＣを2棟持っていて、○菱の名古屋エリアの支店と取引があったんです。
コロナとか気にならないんですか？
まあ秋くらいには落ち着いてるんじゃないですかねw
こんな感じでコロナショックの中でも物件取得に動いている人はいるんだなって少し勇気をもらいました。
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