概要
2月末に竣工した「3棟目アパート」ですが3月から入居開始してもうすぐ10カ月が経過します。
現時点での「3棟目アパート」に関する問題点や評価などについて記載します。
近況
今月に引っ越しを行いました。
妻の勤務先が港区になったため、勤務先から近い場所に引っ越しました。
妻は医師という職業柄、緊急時に勤務先に駆け付けられるように極力病院の近くに住む必要があります。
とはいえ結婚してしまうと配偶者の勤務先なども考慮する必要があるため、妻の同僚などは必ずしも病院の近くに住んでいるわけではないようです。
その点私の場合は既にリタイア済みのため基本的にはどこに住んでも問題ありません（実際は都内で自主管理しているため都内近辺に住みたい）。
不動産賃貸業ですと時間に融通が利くので妻が時間的に行くことができない役所関係の手続きもいつでも行うことができますし、確定申告などの税務処理も手伝えます。
結婚して3年半経ちますが、一緒に暮らすうえで医師 × 不動産賃貸業の相性は非常に良いと実感しています。
引っ越し先は妻の勤務先に歩いて通えるタワーマンションにしました。
タワーマンションですと各階にゴミ捨て場がありますし、設備もディスポーザーや食器洗浄機が備え付けだったりするので家事の負担が格段に減ります。
さすがに自分が建てる物件にこういった設備を付けることは難しいですね。
賃貸経営について
さて、2月末に竣工した「3棟目アパート」ですが礼金＋10カ月分の家賃収入として現時点で約930万円の収入を得ています。
社宅として一括で借り上げてもらっているので、空室に関わらず契約期間の賃料は丸々入ってきます。
竣工時には1部屋空いていたのですが秋ごろに入居したようです。
また先日1部屋退職に伴って退去となったみたいですが、原状回復も含めて借主側が行うので私は完全にノータッチです。
このような感じで空室が発生しても現状回復不要で全部屋の賃料が安定して入ってくるので運営は極めて安定します。コロナ禍とか関係ないです。
これで表面利回り約9.2％ぐらいなのですが、一括借り上げでない表面10%の物件よりは長期的にみて収入を得られると思います。
金融機関への返済は毎月20万円くらいなので物件からのCFはかなり入ってきてるので賃貸経営って面では成功だったと思います。
借主・入居者について
他の物件同様私のほうで自主管理していますが、入居者同士の騒音・クレームなどは全くありません。
社宅という特性から入居者も格安で住んでいますし、仮に不満などがあったとしてもクレームとして上がってくることはないと思います。
車通りに建っているため、1階の道路沿いの部屋などは二重サッシを入れたとはいえそれなりにウルサイはずです。
ですがそういった音に対するクレームも全くありません。
竣工直後にトイレの水圧が弱いとか、建具の調整が悪いといった話をもらったことはありますが、室内について大きなトラブルは起きておりません。
借主の法人から一部設備提供遅延に伴う返金要請がありましたが結局2万円返金することで決着してそれ以降は問題は起きておりません。
そういった面で借主には恵まれたのではと思います。
隣人について
建築時から周辺の隣人からは悩まされていました。
私道の持分がないのですが、掘削・通行許可は拒否されましたし、少しでも工事の車を停めていたらすぐ警察を呼ばれる状況でした。
竣工後も敷地内のダストボックスに隣人の誰かがゴミを勝手に捨てており、先月は下記のようなゴルフバッグなどの粗大ごみも捨てられていました。
次に現地へ行った際は防犯カメラを設置するなどして抑止してみたり、もし犯人が見つかったら注意や警察への通報も検討しています。
この件が一番悩みどころです。
こんな感じで隣人ガチャは完全に外れました。
建物について
新築物件についてはある程度不具合が出るのは想定内なのですが、建築業者が中々迅速に動いてくれないこともあり、未だに直っていない不具合が多々あります。
下記のように雨が降ると共用廊下に雨水が溜まってしまうのですが、原因としてはちゃんと傾斜を付けずに長尺シートを貼っているので雨水が排水溝へ流れていきません。
これについては入居者からクレームが来ているわけではなく私が気づいて指摘しているのですが、建築業者の担当者は最初は対応すると言っていたのですが、その後は「入居者からクレーム来ているわけじゃないならこのままでもいいんじゃないですかね？」って感じで積極的に対応する態度を取らないので未だに放置されています。
あと下記のような感じで7月頃から基礎の中から局所的にシミが出るのが確認できました。
夏ごろに「上の階からの雨水が地面に跳ねて染みている」との見解を示されて雨どいの調整などをしてもらったのですが、局所的にシミが出るとは思えず原因はわかっていませんでした。
先週になって1階の床下点検をしたところ「基礎内部に水が溜まっている」との事でした。
おそらく1階のどこかの部屋から漏水して基礎内に溜まってしまったらしいです。
現在は1階の入居者とコンタクトを取って全ての部屋の床下点検をしてどの部屋から漏水しているのか調査する予定です。
夏の段階で1階の床下点検を行ってくれていれば早期発見ができたのですが、長期間水が溜まったことによる躯体への影響も心配です。
こんな感じで建築業者のアフターフォローは正直悪いと感じています。
3年前に建てた「2棟目アパート」の業者はアフターフォローの対応が非常に良く、問題が発生して連絡したらすぐにアフター専門部隊を現地に派遣してくれて迅速に対応してくれます。
土地から新築を建てる際は、とにかく倒産などせずに無事に建物を建ててくれた時点で有難いことではあるのですが。。。
評価
まとめると「3棟目アパート」の現時点での評価はこんなイメージでいます。
賃貸経営：◎
借主・入居者：◎
隣人：×
建物・建築業者：△
現在は一括借り上げによって極めて安定していますし、金利も１％未満と低く借りているので売却する予定はありませんが、将来的に社宅契約が解除になったり隣人トラブルが収まらなかったり金利を大幅に上げられるなど大きな要因があった際は売却するってのも一案かもしれませんね。
建てた後に100点の物件ってないと思うのですが、何棟か建てると建てて良かった物件とそうでなかった物件がはっきりしてきます。
私は基本的には長期保有派なのですが、竣工後数年経った段階で微妙な物件は売却して良いと思ってます。
逆に考えれば築浅で売りに出されている物件を購入すると前のオーナーが手放したくなった理由が必ずあるはずですのでババを引く可能性があるということです。
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