概要
今回は何かと話題の「OYO LIFE」に対して私の見解と正しい利用方法について書いてみました。
台風接近
台風が近づいていますね・・・
進路を見ると西日本を直撃となりそうです。
台風が近づくと去年の悪夢を思い出します・・・
温暖化の影響なのかここ数年はゲリラ豪雨や大型台風の接近が多い印象がありますので注意していかないといけないですね。
「OYO LIFE」の正しい利用方法
最近は何かと「OYO LIFE」に関するブログ記事やツイッターの呟きなどを目にする機会が多いです。
周りの投資家さんも「OYO LIFE」で査定を続々と依頼しているみたいなのでメリットがあるなら利用してみたいということでしょうか。
これだけ話題になるって時点で「OYO LIFE」としてはしてやったりといった感じでしょうか。
「OYO LIFE」に関する概要やリスクなどは先日「賃貸住宅フェア」で「OYO LIFE」の担当者から聞いた内容を纏めています。
「OYO LIFE」に対する見解
あくまで私の意見ですが「OYO LIFE」は単なるサブリース業者という位置づけです。
従ってサブリース業者を利用する時点で「OYO LIFE」が儲かる＝オーナー側の利益が減るという図式だと思っています。
「OYO LIFE」が相場賃料程度で借り上げてくれて付加価値を付けてエンドユーザーに貸すというなら利用価値はありそうですがどうも話を聞く限りではそんなに上手い話ってわけでもなく相場の9割程度の査定しか出ていないっぽいです。
ですので私は「OYO LIFE」と賃貸借契約をすることはしません。
ですが「OYO LIFE」のビジネスモデルは利用すべきところはあるかもしれないと思っています。
「OYO LIFE」転貸事例
下記の部屋は「OYO LIFE」が転貸しようとしている同じ間取りの部屋になります。
一般で管理費込みで13.7万円で募集してますが「OYO LIFE」だと17.4万円で募集しています。
中々強気な価格設定ですよね。
普通の仲介業者のページに掲載されている部屋
「OYO LIFE」が転貸している同じ間取りの部屋
強気な価格で募集できるキーワードが「OYO LIFE」がアピールしている「初期費用無料」「家具家電付き」「水道光熱費ネット無料」「審査の簡略化」ってことだと思います。
付加価値項目の検証
初期費用無料
「OYO LIFE」は賃料以外の費用が全てかからないみたいです。
個人オーナーだと「保証会社」や「火災保険」へ加入してくれないとリスクがありますが「OYO LIFE」は資本力を活かして自社で滞納リスクなどを被るってことなんでしょうね。
家具家電付き
「OYO LIFE」が転貸している部屋の写真を見ましたが下記のような家具家電が最初からついているみたいです。
・ウォールミラー
・カーテン
・小さなテーブル
・簡易ベッド
・電気ポット
・小型電子レンジ
・小型冷蔵庫
・小型洗濯機
・Yahoo! Wi-Fi(モバイルルーター)
うーん、どうなんでしょう・・・。
正直新品で買っても10万円以下で揃えられると思います。
自分が使うわけじゃないので中古で買えば5万円以下で揃えられそうな設備です。
これで賃料大幅UPできるなら私も速攻でリサイクルショップから仕入れますが家具家電付きって入居者の好みもありますし、他人が使った家電を使いたくないって思いも強いでしょうし、転居前の家具家電の扱いはどうなるのか？などデメリットのほうが多い気がします。
身体一つで上京する水商売などの人が対象なのでしょうか。。。
ちょっと嫌らしいこと書いちゃいますが独身の頃に六本木のタワーマンションに住んでいた時があったのですが、そのマンションにはビルトインでドラム式の洗濯機と乾燥機が付いていてそれはすごい有難かったのですが、画像を見ると中国製の小型洗濯機みたいなので入居者としては微妙な感じがするんですけどね・・・。
水道光熱費ネット無料
水道光熱費は単身者の場合だとせいぜい1カ月5000円くらいですかね？
インターネット無料は人気設備ですが今ってスマホのギガ放題とか色々あって昔ほどインターネット無料だからといって賃料を上げることは難しいです。
従って全部ひっくるめても1カ月6000円程度のメリットしか感じません。
審査の簡略化
入居者にとって審査の簡略化は歓迎すべき内容だと思いますが個人的にはデメリットのほうが大きいと思ってます。
審査簡略化によって変な入居者が入ってしまった場合、滞納リスクなどは「OYO LIFE」が負うことになるでしょうが、建物自体を破壊されたり焼失されたり自殺されたりするリスクは建物所有のオーナーが負うことになります。
「OYO LIFE」の正しい利用方法
前置きが長くなりましたが「OYO LIFE」の正しい利用方法ですが、「OYO LIFE」と賃貸借契約をするのではなく、「OYO LIFE」のビジネスモデルをパクってオマージュしてオーナー自ら物件に対して付加価値を付けて募集すればいいのではないか？と思っています。
とはいえ「OYO LIFE」のビジネスモデルって私の考えと真逆なので現時点で私は「OYO LIFE」のような募集方法を行うつもりはありません。
募集可能賃料には上限がある
エリアごとに募集可能な賃料には上限があるというのが私の持論で仲介業者も同じような事を言います。
具体的には賃料相場7万円のエリアに対して、物件に付加価値を付けることで7.5万円もしくは8万円程度までは引き上げられるかもしれませんが、付加価値を付けまくっても決して9万や10万円で決めることはできないというものです。
ですので上記で書いた転貸事例では通常13.7万円で募集しているところを17.4万円で募集しても中々決まらないだろうというのが持論なのですが「OYO LIFE」がホントにこの賃料で成約できるのか注視していきたいと思います。
まとめ
というわけで話題の「OYO LIFE」に対して私の見解を書いてみました。
「OYO LIFE」は単なるサブリース業者ですので私は賃貸借契約することはありません。
実際に転貸事例をチェックしたらかなり相場とかけ離れた賃料で募集しています。
「OYO LIFE」が提唱する付加価値について個別に検証しましたが「OYO LIFE」のビジネスモデルに共感される方はオマージュして自ら所有する物件に付加価値を付けて募集するのが正しい利用方法だと思います。
個人的にはエリアごとに募集可能な賃料には上限があるのでいくら付加価値を付けても「OYO LIFE」が募集するような賃料で決められる自信が私にはないので現時点で私が同じような募集方法をすることはありませんが、「OYO LIFE」がこれでガンガン成約するようなら私もオマージュして家具家電を物件に付けてみたり初期費用を完全無料にしたりインフラ全て無料にするなどやってみるかもしれません。
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