概要
現在計画を進めている「3棟目アパート」について本日時点の最新状況と物件概要を記載します。
本日時点での最新状況
ブログで書いている状況とリアルタイムでの状況にタイムラグがありますので今日はリアルタイムでの状況を書いてみます。
土地の状況
本日(2/21)時点でまだ土地の売買契約に至っていません。
後日ブログに書きますが当初は2月17日に売買契約をする予定だったのですが前日夜に土地について懸念事項が発生してしまい役所へ調査する必要が出てきたため延期になりました。
ただ土地の購入自体はほぼ確実に可能な状況になってきております。
建物の状況
建築会社との請負契約もまだ締結していません。
ただ請負契約をする予定の業者はほぼ決まっています。
現在は請負金額の調整などを行っています。
融資の状況
金融機関からも融資の正式な承認を受けられていないです。
現時点ではS武信金から内諾を取っているので売買契約はS武信金に対して融資特約を付けてもらいます。
ただ、○浜銀行と○そな銀行では今も審査継続中でありどちらかで融資が通った場合はそちらにお世話になろうかと思っています。
物件概要
上記で書いた通りまだ契約には至っていないのですが、今月初旬頃から購入できる確度が高まってきたのでそろそろ物件に関する内容を詳細に書いていこうと思っています。
立地について
2022年に生産緑地問題で一番影響を受けるであろう練馬区になります。
「1棟目アパート」を建てたのも練馬区なので何か縁があるのかもしれません。
特に練馬区が好きというわけではないのですが23区でも西側のエリアですので比較的自然災害はおきづらいエリアかと思っています。
建築した3棟がいずれも東京の西側にあるので管理はしやすいです。
あと好都合なのが1棟目を建てたエリアと3棟目を建てる予定のエリアのターミナル駅などが一緒のため今まで築いてきた仲介業者などのコネクションがそのまま使えることです。
従って入居者募集の際にかなりやりやすくなると思います。
最寄り駅は練馬区でも乗降者数が非常に多く駅周辺も非常に発展しています。
例えば最寄り駅に3大メガバンクの支店が全てありますし賃貸の大手仲介業者の支店も沢山あるので需要が多いエリアだと思っています。
乗降者数が多いので急行停車駅であったりもします。
駅からの距離が10分弱あるのがネックですが歩いてすぐのところにコンビニがあるので募集は何とかなるのではないかと見込んでいます。
建物について
「1棟目アパート」で建てたのと同じ木造3階建てで12部屋となります。
「1棟目アパート」と同じく前面道路が北側にある角地ですのでどういった建物が建てられるか見当が付けやすいです。
部屋のスペックは全て居室を7帖以上確保して「独立洗面台」は確保する予定です。
今回の建物は建物の周りがほぼ道路のため見通しが良いのでバルコニーを設けないことにしました。
その代わり、「浴室乾燥機」や「ホスクリーン」などを設置して室内でも洗濯物を干せる設備を入れる予定です。
「1棟目アパート」と違って結構車の通行量が多いので車の騒音はそれなりに発生すると思いますので「二重窓」は最初から全部屋に導入します。
あとは「オートロック」も導入できる目途がついているので当然導入します。
その他、今までのアパート同様に「防犯カメラ」、「宅配ボックス」、「インターネット無料」、「電子錠」といった入居者にアピールしやすい設備は入れる予定です。
それぐらいおさえていれば入居検討者から反響を得るという意味では十分だと思います。
逆に言えばそれ以外に色々とお金をかけて設備を入れても入居検討者に大きなアピールとはならないと思いますのでそれ以外はあまりお金をかけずに程々に収めようと思っています。
竣工予定時期は今年の年末か来年の年始になると思いますが、税金関係も考慮して年明けの竣工が理想的かなと考えています。
いずれにしても来年の繁忙期には十分間に合います。
事業計画について
当初は土地＋建物価格で11,000万円で建築することを目標にスタートしました。
その後、土地については満額で買付を入れざるを得ず、建物についてもオートロックの導入を進めているのでそれなりに金額のうわぶれがあり、現在は土地＋建物で11,100万円となっています。
私がこれまでに購入した土地には古家が付いてきたので解体費用が発生しますが今回の土地には古家が付いてこないので解体費は発生しないのがメリットです。
想定賃料は1部屋70,000円は取れると思っていて年間賃料収入は約1,000万円を想定しています。
（今までの経験から新築＋繁忙期ならもう少し取れると思います）
従って表面利回りはギリギリ9%を確保できている状況です。
購入は現時点では私(個人)＋妻の連帯債務で行くパターンと、法人＋私（連帯保証人）の2パターンで考えています。
いずれにしても妻を連帯保証人にする予定はありません。
また今回は消費税還付は受けない予定です。
消費税還付を受けない理由ですが、還付を受けるためには新設法人でないと難しいため消費税還付を受けるためだけに三つ目の法人を作るのはさすがにやり過ぎ感が強いのと、建物価格がそこまで高くないので消費税還付を受けるメリットが薄いためです。
まとめ
今回検討している計画に対する実現性が不透明でしたので物件についてはあまり詳しく書いていませんでしたが、いよいよ計画が現実的になりつつあるので今までより詳細に書いてみました。
「3棟目アパート」について無事に竣工して安定的に収益を出せるところまでを極力リアルタイムに書いていきたいと思っています。
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