概要
賃貸住宅フェア2018に行ってきましたのでシェアしたい内容を記載します。フェアの前に・・・
フェアの開始時間は10時からなのでそれまでに先日競売で落札した物件を見に行ってきました。競売で入札する前にイチイチ物件を見に行ったりしません。
事前に見に行ったところで落札できる可能性は極めて低いので非効率だからです。
見に行ったといってもまだ所有権も取得していませんし、賃貸中のため室内は当然見れませんので外観だけ見てきました。
実際はネットで検索して外観などは見ているので特に目新しいところはありませんでしたが管理はちゃんとされていると思います。
マンションのすぐそばの民家がかなりのゴミ屋敷でびっくりしました・・・。
ゴミ屋敷の割には道路にはみ出さないように綺麗に積み上げられていました。
住人にとってはこのゴミは資産なのかもしれません。
東京ビッグサイトに到着
その他雑用をしていてビッグサイトに到着したのは11時を過ぎていました。
こういったイベントは毎年やっていますけど平日開催のため会社員が参加することは容易ではありません。
IT系のイベントは多数参加してきましたが不動産系のこうしたイベントは参加したことがありませんでした。
会社員を辞めて時間に余裕ができたので今回初めて参加してみました。
中に入るとかなり活気があって私自身も結構テンションが上がりました。
ブースの概要
いくつかのブースでセミナーをやりつつ、200社以上の企業が個別ブースを出しています。ものすごい数のため1日では到底全てを見ることはできません。
ブースで展示している内容を見ると業者が力を入れようとしている分野が見えてきます。
ブースの内容としては「宅配ボックス」「電子錠」「法律相談」「税金対策」「防犯カメラ」「インターネット無料」「低価格でのリフォーム」あたりが多かった気がします。
やはりこのあたりに興味を持っているオーナーが多いのだと思います。
目に見えて空室対策ができて経費を抑えることができる項目が多かった気がします。
個人的には防音とかに興味があるのでインプラスなどの二重窓などが出展すれば防音効果を体感できて結構反響あると思うのですがあまり興味ないのかもしれません。
キーワードとしては「IoT」「IT重説」「VR」あたりが結構目立ちました。
不動産業界ってアナログ業界と言われていますがインターネットと融合して募集・契約・管理をしていきましょうといったアプローチが多かった気がします。
私もいくつかのブースを回って話を聞いてきました。
「地金の売買を行わないで消費税還付を受ける」という税理士のブースに興味があったので説明を聞いてきました。
詳細は伏せますがスキーム自体は平成28年以降の税制に対応した私が現在取り組んでいるスキームと同じでしたが、そういったやり方もあるのね。といった感じです。
私が建てた2棟目アパートはドアの上に軒がないので電子錠を付けていないので雨ざらしでも付けられる電子錠がないかいくつかの業者に問い合わせしましたが、生活防水がついていても数年間で壊れてしまうようで難しそうでした。
税理士が無料相談に受け付けているブースもあるのでいくつか法律相談してきました。
些細なことでも相談に乗ってくれるのでおススメです。
「ハーミットクラブハウス」という東京・神奈川で新築建売の業者があってロフトに固定階段を付けることが特徴な業者があります。
結構オシャレな物件が多いので話だけを聞いてきましたが都内だと利回り6%強でした。
「都内の相場が大体6%なので少し利回りを上げて販売してます」とのことでしたが6%だとちょっと危険ですね・・・。
セミナーの概要
セミナーは「税金対策」「立ち退き請求」「リペア技術を駆使した床のキズ補修」あたりを見てきました。大体のことは知っていたのでポイントだけ抜粋します。
法人化による節税
「個人より法人のほうが実効税率が低いのである程度の規模なら法人化したほうがいい」というのはよく知られていますが、
「個人で不動産を所有して不動産所得を得るより法人で不動産を所有して同じ金額を役員報酬で個人に払った場合でも個人に対しては給与所得控除が受けられるので結果的にかなり節税になる」とか、
「即効性が求められる相続税対策で物件を買うときは法人より個人のほうが良い」とか、
「相続税対策で法人設立して物件を買うときは合名会社が良い」といったあたりが勉強になりました。
立ち退き請求
いくつか同じような内容のセミナーがあったのですが、具体的に立ち退き請求を行うやり方を解説するものではなく「こういったケースでは立ち退いてもらうことが可能です」「具体的には依頼してください」といった内容が多かったです。
具体的な手法を知りたければ必殺大家人さんのブログでも見てたほうが参考になります。
知らなかったのが「賃借人が家賃の支払いを怠り、家賃保証会社が家賃を支払っている場合は契約解除が認められる」そうです。
理由は形式的に家賃保証会社から家賃が支払われているだけで賃借人が家賃を不払いしている事実に変わりはないからだそうです。
私のアパートにはもうすぐ1年間私の口座に全く入金してくれない入居者がいます。
保証会社が変わりに支払ってくれているので滞納はないのですが私と賃借人の間の信頼関係は完全に破壊されているとみなされて訴訟手続きを行えば解除が認められるそうです。
（実際は滞納がないのと他に問題を起こす入居者でないので訴訟をするつもりは全くありませんが）
キズ補修
ワークショップ形式でキズがある木目を補修することを実演していました。
バーナーでロウでできた補修材を溶かしてパテで埋めてから慣らして木目などは筆で直接書いたりしてほとんど目立たなくすることができるそうです。
バーナーで溶かしたロウを流している
丸の中がリペアしたところです。
去年退去した部屋がフローリングをタバコで焦がされてリペア業者に頼んでやってもらったのですが自分でできるようになればかなり原状回復費用は削減できます。
パテ埋め作業自体より床の色に合わせた補修材を探すのが大変そうです。
セミナー講師曰く「慣れるしかない」「何種類かの補修材を持っていって現場で混ぜて色調整する」そうです。
リペアの補修講座を開催しているようなので参加したかったのですが関東では開催していないようです。
独学でもいいのでこういった技術は身に付けたいです。
その他
著名大家の極東船長さんがミニセミナーをしていました。
「どの時代、どの世界でも富裕層は常に不動産に投資している」
「人口減少とかマイナスのニュースが流れるがマクロで考えすぎ。儲かる地域とそうでない地域はあるのでピンポイントで考えるべき」
「次の物件に目を向ける前に所有している物件のことを考えろ。しっかり埋めればBS/PLがよくなり融資もつきやすくなる」
「しっかり貯蓄してきた人にはちゃんと融資は出る」
「頭金2割程度求められる時代になってきて大歓迎」
「購入して10数年しっかりと運営していれば借入金は相当減るので売却時にびっくりするくらい資産は残る」
とか色々語っていて今後の賃貸運営に希望が持てるような前向きな内容だった気がします。
今日だけでは全然ブースを見られなかったのと明日も気になるセミナーがあるので明日も行ってこようかと思ってます。
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