将来にわたって安泰である地域を見極める必要性について

日記

概要

賃貸経営するうえで将来にわたって安泰である地域を見極める必要性について記載します。
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将来賃貸経営が厳しいエリアとなる危険性

賃貸需要がない地域や、需要を供給が上回っている地域に物件を購入してしまうと高確率で詰みます。
ただこれに関しては購入時に調査をすれば避けることができます。

購入時は問題なくてものちのち物件近所に新築アパートなどが乱立して賃料相場が崩壊してしまうなどの話はよく聞きます。

例えば「東京23区は今後も賃貸需要はあると言われているので23区に建てれば安泰」というのは想像力が足りないです。
他の投資家や業者も同じ事を考えるため今後需要を上回るペースで供給が続けば23区といえども厳しくなります。

従って現在安泰と言われている地域においても今後もずっと安泰かと言われると必ずしもそうは言い切れないと思っています。

解決策

賃貸経営するうえで将来にわたって安泰である地域を見極めることは難しいですがある程度は予測することができます。

具体的には将来にわたって賃貸需要がある地域を見極めることも必要ですがそれに加えて物理的に共同住宅を建てづらい地域を探す観点も必要かと思います。

具体例

例えば下記は井の頭線の「井の頭公園駅」の周辺です。
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「井の頭公園駅」といえば目の前に井の頭公園があり居住環境は非常によく隣が人気の吉祥寺駅のため買い物や利便性も非常に良いので賃貸需要は非常に高いと思います。

ですが駅周辺の緑色のエリアは「第1種低層住居専用地域」で「建ぺい率40% 容積率80%」のため2階建ての共同住宅を建てることは可能ですが大きな建物は建てられません。
従って土地から購入した場合、利回りが高い建物を建てることは難しく、広くて余剰な土地を持っている地主くらいしかアパートを建てられません。

事実、下記は井の頭線の駅徒歩5分以内の共同住宅の数ですが「井の頭公園駅」は非常に少ないです。
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※「駒場東大前駅」も駅から北側は東京大学のキャンパスで西側は大きな公園があるので共同住宅可能な土地が少ないです。

従ってこういったエリアに共同住宅を建てられそうな土地が見つかれば将来にわたって共同住宅が建ちづらいので空室に悩まされることが少ないと推測することができます。

まとめ


購入物件のエリアが今後もずっと安泰とは限らない

対象エリアが物件を建てづらい地域を探す観点も必要

おまけ

下記は横浜線の「淵野辺駅」は徒歩5分以内に1323件も募集中の共同住宅があり突出してます。
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目の前に「青山学院大学 相模原キャンパス」があるのが原因かと思いますが、ご存知のとおり青学は文系学部が青山キャンパスに移転して現在は主に理系の学部があるだけです。

1323件の共同住宅のうち「築5年以内」に絞るとわずか73件しかありません・・・。
想像ですが青学の文系学部が青山キャンパスに移転を発表したのが2011年なので需要減少を見越して新築物件が建てられなくなったと思います。

完全に需要を供給が上回っていると思うので私は検討エリア外ですが、敢えて逆張りでこのエリアに新築物件を建てれば築浅物件を好む学生からの需要があるのでは?と思ったりもします。


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