概要
今回は長期滞納を続けていた入居者の部屋を警察立ち合いのうえで確認した内容について記載します。
長期滞納の経緯
6年近く滞納を続けている入居者（以下、滞納者）がいます。
2017年3月に賃貸借契約をしてその年の7月分の賃料から今日に至るまで滞納者から一度も賃料を受け取っていません。
6年近く前からブログにその方の滞納について書いていました。。。
月初に入金確認して未納を確認してから保証会社へ代位弁済請求するという手続きを6年近く行いつづけています。
滞納した賃料は保証会社から代わりに支払われるので未収金自体はありません。
保証会社は滞納者に電話したり自宅を訪問したりしているのですが基本的にほとんどコンタクトが取れない状況らしいです。
私自身も滞納者や親族に何度も連絡しました。
賃貸借契約更新の際に「今後は必ず期限内に支払うこと」と念を押しても一度も約束は守られませんでした。
保証会社と滞納者との詳細なやり取りはわかりませんが、保証会社から請求された滞納者は遅れながら賃料を払っていたそうです。
数年前から精神疾患を患ったようで仕事を辞めてそれ以降は引きこもりのような生活を送っていたようです。
2年前に賃貸借契約更新した際に私から「生活保護を受給すべきでは？」とか「もう少し賃料の安い部屋に引っ越したほうがいいのでは」とか色々提案しましたがいずれも応じてはもらえませんでした。この時は「派遣で仕事することになったので今後は大丈夫」といった内容の回答を得ていたのですが現実はダメでした。
概ね3カ月滞納が続くと保証会社は弁護士を入れて明渡訴訟の準備を始めます。
私の元にも保証会社から明渡訴訟に関する委任状にサインしてくれと連絡が何度もありました。
明渡訴訟の準備を進めると滞納者もヤバいと感じるのか親族に泣きついて滞納分の賃料をまとめて支払うといったことが何度もありました。滞納分の賃料を支払われてしまうとそれで滞納はリセットとなり弁護士も訴訟の準備を取り下げてまた滞納が始まるといったイタチごっこをずっと続けていました。
【悲報】
保証会社か来た訴訟委任状を返送してこれから訴訟して立ち退き♪ってウキウキな気分だったのだが、先ほど保証会社の担当から申し訳なさそうに電話が来た
「ヨッシー様。実は入居者の方から本日1カ月分だけ入金がありました・・・」
これでもまだ2カ月滞納状態だが一旦振り出しに戻った😟
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) November 24, 2021
いよいよ契約解除へ
ただそんな状況も去年の暮れから動き始めます。
親族がもう立て替えてくれなくなったらしく滞納者から「もう払えないので今月末(12月末)で退去する」と保証会社に連絡があったようです。
6年近く滞納し続けている入居者がいて保証会社が訴訟をチラつかせると親族がまとめて払ってる
先日また訴訟の手続きを開始したが保証会社に対して「もう払えないので今月末で退去する」と宣言した模様
退去後は相当汚部屋になっているだろうが自○とかせず無事に出て行ってくれればそれだけで満足☺️
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) December 3, 2022
とはいえ約束など守ったことがない滞納者ですので12月末を過ぎても退去せずに住み続け保証会社に対する滞納期間も長期になったので弁護士経由で明渡訴訟の手続きに入りました。
保証会社の担当者に聞いた話だと明渡訴訟の手続きに入った段階で私と滞納者との賃貸借契約は解除となったようです。判決が出る前になぜ解除になるのか理由はよくわかりませんがそういうことらしいです。
先月に別の部屋の入居者と話す機会があって雑談してたのですが「今日引っ越し業者がずっと作業していてうるさかった」と言われました。
私の元にはこの時期に退去する通知は誰からも来ていなかったのでまさかと思いましたが防犯カメラの画像を見ると確かにどこかの部屋の入居者が荷物を運びだしていました。どの部屋の入居者か特定はできなかったのですが状況的に今回の滞納者以外に考えられなかったので保証会社の担当者に「どうやら滞納者が退去したっぽいです」と報告しました。
その後、保証会社の担当者が何度も部屋を訪問したようですが「その後何度か滞納者が部屋に入室した形跡はあるがもう2週間ほど入室した形跡がない」との報告が来ました。
そこで保証会社から「入居者と連絡が取れず室内に入室した形跡がないので警察立ち合いのうえで室内を確認しましょう」と言われました。
室内確認
というわけで保証会社の担当者と現地で待ち合わせて警察に連絡して現地へきてもらいました。
ご丁寧に3人も来ました。
まず警察官がインターフォンを押して当然無反応ですので、部屋をドンドンノックしたり「○○さーん！いませんか！」と大声で声掛けしても無反応でしたので私のほうで解錠して室内に入ってもらいました。
部屋に入るなりすごいゴミの量で警察官も「すごいな～これは！」と驚いていました。
先に部屋に入った警察官から「浴室に電気が付いてます！」と報告があり、それを受けた別の警察官が「え？浴室の中に居るんじゃないか？」ととても怖いことを言ってきてドキドキしましたが浴室に滞納者は居ませんでした。
その後も室内やバルコニーをチェックしてもらいましたが幸いなことに滞納者は居ませんでした。
警察官が「ゴミの中に入居者が居るかもしれない」とか冷静に考えるとあり得ないようなことも言ってきましたが滞納者は居らず事故物件となることは回避できました。
事件性はないと判断されて警察官は引き上げていきました。
室内はゴミ以外に壁や天井のほぼ全てに謎の血痕のような赤い染みが付いていました。。。
私としては今回の室内確認で残置物がなく空の状態でしたら速やかに原状回復をして繫忙期の募集も狙っていたのですがそれは脆くも崩れました。
結局滞納者は引っ越し業者を呼んで必要な荷物だけ運びだして、不要なゴミなどをすべて室内に置いて夜逃げしたということになります。
今後について
保証会社からは以下の2パターンを提示されました。
パターン１：予定通り明渡訴訟をして判決を取ってから強制執行の手続きを進める
パターン２：オーナー判断で残置物を撤去して原状回復を進める
パターン２はいわゆる自力救済と言われるもので法的にはNGです。メリットとしては早く原状回復を進めることができるが、入居者から残置物返還請求などを受けたら最悪訴えられるリスクがあります。
保証会社の担当者からは「このケースで入居者から訴えられたケースは弊社は見たことがなく、室内に金目のものはほとんどないので訴えられたとしてもたかがしれてる。弊社としては積極的に勧めないがオーナーさん側でリスクを取れるならGOサインを出してくれればすぐに残置物撤去の手続きを取ります」とのことでした。
要は自己責任で自力救済するなら協力はするがイザというとき責任を負ってね。というのが保証会社のスタンスです。
ですが自力救済はせずに予定通り明渡訴訟をして判決を取ってから強制執行の手続きを進めることにしました。
保証会社の担当者曰く「正規の手続きを取った場合、強制執行は早くて3月末頃だと思う」とのことでした。
繫忙期には間に合いませんが繫忙期を過ぎてもしっかり原状回復すればきっと埋めることはできるでしょうから変にリスクを取る必要はないと判断しました。
まとめ
今回は6年に渡る長期滞納を続けていた入居者と契約解除となり警察立ち合いのうえで室内を確認した内容について記載しました。
来週に明渡訴訟がありますのでその結果や最終的に原状回復を終えるまでの経緯は随時ブログに記載したいと思います。
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