原状回復に要した時間と費用は?

1棟目アパート運営

概要

年末に発生した退去した部屋について原状回復に要した時間と費用と原状回復のポイントについて公開します。

併せて入居者募集についての状況についても記載します。

最悪な退去

2022年12月中旬に退去が発生しました。

退去理由は金欠とのことです。12月某日の夕方に退去立ち合いをするということで入居者と約束していましたが当日朝一で退去してしまい結局退去立ち合いは実現しませんでした。

この時点でなんなんだろう?って感じでしたが仕方ないので空となった部屋に入って退去後の部屋を確認しました。

退去後の室内ですが、おそらく入居中全く清掃をしなかったと思われる汚損具合でした。

貼り換えてまもない壁紙でしたが汚れで変色したり破れたりしていました。

フローリングはベッドを置いた跡が残っています。

浴室も皮脂や水垢やカビで相当汚れていました。

エアコンもフィルターは埃まみれでエアコン内部もこんな感じで汚れで真っ黒でした。

キッチンの蛇口やシンクも水垢まみれでした。

蛇口の根元の汚れが酷いのは、おそらく蛇口から微量の漏水があり根元やシンクに流れ続けてカルキなどが堆積したものと思われます。

預けていた鍵の返却もされず、ポストを開けるとカード会社からの督促状や弁護士事務所からの手紙が沢山届いていました。

金欠の人ってこういった手紙をことごとく放置する傾向があります。

ちなみに保証会社から入居者の口座へ家賃の引き落としもできず滞納状態にありました。

こんな感じで最悪に近い状態でしたが滞納したまま居座られるよりは金欠になって自主的に出て行ってくれただけまだマシだと思います。

原状回復方針

この状態から貸せる状態に戻すのが腕の見せ所となります。

退去後の部屋を確認して原状回復として以下の方針を立てました。

  • ハウスクリーニング
  • エアコン清掃
  • 排水管清掃
  • 壁紙貼り換え(室内すべて)
  • 洗面所クッションフロア貼り換え
  • 浴室鏡交換
  • 浴室棚交換
  • キッチン蛇口交換
  • フロアタイルの上貼り

退去後の部屋を確認して清掃だけで済みそうなら12月中旬からすぐ入居可能で募集するつもりでしたが少なくとも年内の入居は無理だと悟りました。

原状回復作業

ハウスクリーニング

大まかな室内清掃は退去確認当日に行いました。

清掃で一番大変なのが油まみれのキッチンと皮脂や石鹸カスやカビなどが付着した浴室となります。

カビについては「かびとりいっぱつ」というジェル状のカビを取る製品を漬け置きしたのですがカビは薄くなりましたが完全には消えず最終的にコーキングを打ち直しました。

作業日数 費用
約1日 0円 

エアコン清掃

エアコン清掃は退去後の原状回復ではほぼ100%行っています。

エアコンを分解して専用の薬剤を塗布して放置してから高圧洗浄機等で洗い流します。

洗うとこんな感じで真っ黒になるのはいつものことです。

作業日数 費用
約1時間 0円 

排水管清掃

排水管清掃も退去後の原状回復ではほぼ100%行っています。

特段問題があるってわけではないのですが排水管の汚れを放置していると将来詰まったり臭気の原因になるのでとりあえず清掃して不具合を未然に防ぐのが目的です。

こういった極細のノズルを排水管の中に入れて高圧洗浄機で排水管内部の汚れを削り取ります。

ノズルはクニャクニャと曲がりながら進むので結構奥深くまで清掃できます。

クリーニング業者に清掃をお願いしてもこういったところまではやってくれないので自分で原状回復する強みかなと思っています。

作業日数 費用
約30分 0円 

浴室鏡交換

浴室の鏡は多かれ少なかれウロコがつきます。

今回のように全く日常清掃をしない部屋の場合はウロコでビッシリとなります。

浴室の鏡は交換しちゃうのが一番手っ取り早いです。

鏡自体は安いやつだと1枚3000円くらいで売っていて私の場合は何枚もストックしています。

ただウロコを落とせるならそちらのほうがいいのでとりあえず落としてみてダメなら交換するってスタンスにしています。

落とし方ですがウロコは水垢(アルカリ性)なのでサンポールなどの酸性の薬剤に漬けておいてからダイヤモンドウロコ取りを擦って落としていきます。

ウロコ取りって鏡が傷つくリスクがあるので通常の清掃業者はやってくれないことが多いのですが自分の場合は最悪交換すればいいので遠慮なく擦ります。

今回は問題なく落とせたので結果的に交換せずに済みました。

作業日数 費用
約1時間 0円 

浴室棚交換

浴室のシャワーフックや棚がカビで変色して落ちなかったので交換しました。

シャワーフックは余っていたものが大量にあるので適当なものを付けて浴室棚は新品を発注して交換しました。

作業日数 費用
約30分 1155円 

キッチン蛇口交換

蛇口の漏水はパッキンを交換すれば直るケースが多いのですがパッキン交換するためには蛇口を分解する必要があってそれがとにかく難航します。

分解が難航する理由ですが、長い年月をかけて漏水したカルキなどの成分が蛇口内に溜まって固着しているからです。

今までの経験で固着した蛇口を分解できてパッキン交換できたケースは2回しかなく、ダメだった場合は蛇口ごと交換しています。

今回も蛇口の根元にパイプレンチを噛ませて固定してから必死にモンキーレンチで回したのですがびくともせず結局蛇口根元がパイプレンチを噛ませた跡が残ってしまったのであきらめて交換することにしました。

蛇口自体を外すことは容易にできます。

外した給水管に新しい蛇口を付ける際に漏水しないようシールテープを巻いてから取り付けます。

購入した蛇口は4000円くらいの安価なものですが特に問題なく取り付けられました。

安価なものにした理由は高い蛇口を買ってもどうせ数年したらまたパッキン交換が必要になるケースが発生すると思うので最初から交換前提にすることにしました。

入居者がマメに蛇口の清掃をしたり定期的にパッキン交換をしてくれれば固着も防げるのかもしれませんが賃貸の入居者でそういった定期的なメンテナンスをしてくれる人はまずいないので消耗品として割り切ります。

作業日数 費用
約1時間 4000円 

壁紙貼り換え

今回の原状回復で一番時間がかかった壁紙交換となります。

まずは既存の壁紙をすべてはがします。

壁紙って年月が経てばたつほど剝がしづらくなります。

一部の壁紙は4年前に貼り換えましたがほとんどは新築時から全く貼り換えていなかったので剥がすのにかなり苦労しました。

作業日数 費用
約1.5日 0円 

壁紙は居室とキッチン部分で50m、洗面所で13mの合計63m購入しました。

貼る工程は省略しますが2022年はとにかく壁紙を貼る機会が多かったので作業自体のクオリティーはかなり上がってきましたがスピードはあまり速くないです。

壁紙の幅が92センチでこの部屋の天井高は230センチぐらいです。

上記サイズ一面の壁紙をカットしてから貼り終えるまで大体20分程度で終わらせますが、実際はコンセントやエアコンや棚など障害物が沢山あるので結構時間はかかります。

結局全部屋貼り終えるのに約3日かかりました。

作業日数 費用
約3日 9500円 

クッションフロア貼り換え

洗面所のクッションフロアですがもともと貼り換えるほど致命的に汚いというわけではなかったのですが、4年前に洗面台が漏水していたので交換しました。

交換に伴って洗面台下のCFも貼り換えたのですがそこだけ貼り換えたのでどうしてもつなぎ目が汚らしかったのと、CFの一部が浮き上がってきていたので洗面所のCFをすべて貼り換えることにしました。

洗面台交換した際の経緯は以前ブログにも記載しました。

というわけで既存のCFを剥がし、剝がしたCFを型として新しいCFをカットしようとしたら微妙に長さが足りず貼れませんでした。。。

これが年末の話なのですが、新たにCFを発注しなおして数日前に到着したので改めて貼りに現地に行って作業しました。

こんな感じでマスキングテープなどで新しいCFに貼り付けます。

古いCFの型に沿ってカットします。

カットしたら一度仮置きしてみて問題なければボンドを床に塗布してから貼っていきます。

ボンドは昔使った残りがあったのでそれを流用しました。

貼った状態がこんな感じでまあまあ上手くいったほうだと思います。

パイプ箇所は事前に穴を空けておいて上からリングを落とすと穴は隠れます。

浴室との境目にCFを貼るときはユニットバスに大抵ビス留めしてあるので、ビスを緩めてからCFを差し込みます。こうしないと境目に水が入って浮き上がる原因となります。

前の施工業者はそういったことをやってないのでこの部分のCFを剥がすと水が入り込んだ跡が残っています。

作業日数 費用
約0.5日 1340円 

その他

キッチンと壁の隙間にコーキングされていますが油汚れが付着して黄色くなっているケースが多いので打ち直しました。

キッチンシンクも汚らしかったのでサンドペーパーとピカールを使って磨き上げました。

こういった通常のクリーニングではやらないような地味な内容も怠ると清潔感が損なわれるので結構徹底的に潰した感じです。

24時間換気口交換

室内に24時間換気した際の空気を逃がす換気口(レジスター)が付いていると思うのですが、私のアパートのものはプッシュ式で開閉できますが、中央の部品が壊れていて表面のパネルがグラグラしていたので交換することにしました。

交換方法は私のアパートの例ですがネジを外して引っこ抜けば外れるので交換できます。

ただ現時点でもまだ新品の換気口が届かないので届き次第物件に取り付けにいきます。

ちなみに換気口の中にはフィルターが付いているのですが、マニュアルを見ると2カ月に1度清掃して、5~6回清掃したら交換しろって書いてあるので1年に1度程度は交換することを推奨されているみたいなんですが、賃貸物件でマメに清掃したり交換って絶対できないですよね。。。

一応フィルターは今後も退去の度に交換できるよう大量に購入しておきました。

作業日数 費用
約1時間(予定) 1080円 

作業完了

というわけで作業完了はこちらになります。

※フローリングの傷みですが他を綺麗にしたらほぼ気にならないレベルだったので今回はフロアタイル貼りは見合わせました。

自分で言うのもなんですが元々の状態を考えるとかなり綺麗に仕上げることができたと思います。

今回の原状回復でかかった時間と費用はこちらになります。

実際は原状回復の途中で大阪・京都に旅行に行ってしまい作業はストップしましたし、年末年始を挟んで買いなおしたCFが届くまで作業ができなかったりしたので原状回復自体は1カ月近くかかっているのですが。。。

業者に丸投げしたら軽く20万はかかるレベルの原状回復だと思いますので時間はかかりましたが結果には満足しています。今回の経験が次回以降また活かせると思いますので。

項目 作業日数 費用
ハウスクリーニング 約1日 0円 
 エアコン清掃 約1時間 0円
 排水管清掃 約30分 0円
 浴室鏡交換 約1時間 0円
浴室棚交換 約30分 1155円
キッチン蛇口交換 約1時間 4000円
壁紙貼り換え 約4.5日 9500円
クッションフロア貼り換え 約0.5日 1340円
その他 約1時間 0円
24時間換気口交換 約1時間 1080円
合計 約6.5日 17,075円

入居者募集

12月中旬に退去が発生してから本日時点まで問い合わせはポツポツとあったのですが内見の連絡は1件もありませんでした。

ただ原状回復の内容には自信があったので内見までたどり着けは高確率で決まるのでは?と思っていました。

そんな中、今日の午前中に初めて内見が入りましたが一発で申し込みが入りました!

やはり徹底的に綺麗にすれば決まるんだなとわかりました。

ちなみに築8年になりますが新築時と全く同じ賃料で礼金1も取ってますがちゃんと決まります。

新築プレミアム?なにそれ?って感じです。

このアパートはほかにも繫忙期に退去予定の部屋があったり明渡訴訟を行う準備をしている部屋もあって空室が今後も頻繁に出ると思いますが今回の部屋と同様のクオリティーで直していきたいと思います。

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