都内新築で利回り８％の物件は建てられます

近況について

今週は契約ラッシュでした。
2日：帝国ホテルで結婚式場の契約
4日：信金で金消契約
5日：建築会社と建物請負契約

10日に信金で融資実行と土地の引渡しがあります。それまで少しだけ時間の猶予があるので現在は香港に来ています。
香港には私が子供の頃、まだイギリス領だった頃に観光で来ましたが中国へ返還されてからは初めて来ました。

10日の朝に成田に戻ってきてそのまま信金へ行く予定です。

今回は2棟目のアパートを建築することになった経緯について記載します。

土地から建てることになった経緯

物件価格は高止まりが続いており都内新築で利回り８％の物件は市場で見ることはありません。
私の元にも様々な業者から物件紹介のメールが来ますが８％を超えるとなると千葉・埼玉・神奈川で築20年前後の物件が多いです。
ネットで検索すると都内新築で７％台の物件が若干引っかかりますが大体は1部屋10平米強の物件で住み心地を考慮されたものは見られません。
私の場合は結局見つからないなら作ってしまおうという発想で土地探しをすることにしました。

新築/中古物件が高い理由

新築でも中古でも完成された物件は基本的に収益還元法でいわゆる利回り○％といった形で市場に出てきます。
中古物件の売主も現在の相場なら築古でも利回り７％くらいで売れるのでは？といった発想で強気の価格で市場に出てくるので中々検討に値する物件は見つかりません。
新築も同様に利回り５％でも売れるのでは？といった発想で土地・建築費に業者の利益をたっぷり乗っけた状態で市場に出てくるので中々検討に値する物件は見つかりません。
融資は若干引き締まりましたがサラリーマン以外の収入源を求める人達からのニーズは根強いのでこの状況は今後もしばらく続きそうです。
中古物件でもお買い得なものに対しては検討する時間も取れずあっという間に買付が入ってしまう状況です。

私は1棟目の物件を契約してから今回2棟目の物件を契約するまで3年経ってしまいました。
積極的に業者とコンタクトを取っていたわけでもなく時々業者から提案を受ける物件も大体５～６％台で買付を入れるに至らなかったです。
土地探しから行う手法に切り替えてからはすぐに収支が合う土地がいくつか見つかってその中でも一番条件がよさそうな今回の土地に決めました。

土地から建てる場合のメリット

一方、土地から仕入れて建築する場合、普通のサラリーマンにはまず手が出せませんのでライバルが少ないです。
特にボリュームのある土地で検討すると購入できる人が限られてくるので更にライバルは減っていきます。
私の場合も土地だけで1億前後のものを検討していましたがそんなに焦って買付を入れる必要はない状況でした。
従って良い土地が見つかった場合でもある程度じっくり検討したうえで買付を入れることができます。
また、完成物件の場合と違ってある程度自分が建てたいエリアで探すことができます。
また建てて欲しい建築業者も自由に決められますし間取りも法律の許す範囲で自由に決められます。
土地から探す場合は利回り○％といった形では市場には出てきません。土地の形状や坪単価○○円といった金額で判断します。
土地自体の価格は一時期より上がったとか言われていますが収益物件のここ数年の上昇に比べると非常に緩やかなものです。
従って探せば割安な土地は結構見つかります。
気になる土地に対して建物が何部屋入るかなどを大まかにシミュレーションしてみて収支が合いそうなものが見つかったら業者に問い合わせるといった感じです。
正確に何平米の物件が何部屋入るかなどは専門家でないと難しいので建築士などからの裏づけが取れた時点で買付を入れるといった形になります。

土地から建てる場合のデメリット

逆にデメリットとしては土地の契約から完成まで1年弱ありますのでその期間の融資金利はかかります。
また、不動産が好きでない人にとっては単純に手間がかかり面倒くさいです。
様々な業者と連携して進めていくのである程度自分で周りの業者をコントロールすることが求められます。
私の場合は土地から探して竣工までの大まかな流れは理解していますが細かいタスクはわかりません。
ですが信頼のおける業者と組むことができたので今のところは順調に進んでいます。

土地から建てる場合は利回りをコントロールできる

土地から建てる場合は全て自分で決められるので良い設備やゆとりのある間取りにすれば利回りは下がりますし、徹底的に収益を追い求めるような建物にすれば利回りは上げられます。

私が建築中の物件は16部屋で各部屋22平米以上を確保しており現在の想定利回りは7.25％です。
今回消費税還付を受ける予定なので無事に還付を受けられた場合の想定利回りは7.4％です。

仮に各部屋18平米にした場合おそらく20部屋は確保できます。1部屋辺りの賃料は下がりますが部屋数が増えるのでそれだけで想定利回りは8.5％になります。
更にプロパンガスにした場合、ガス引き込み費用や給湯器・エアコンなどが無料になるので600万円程度下がりますので想定利回りは8.8％になります。
他にも賃料アップに繋がらないような設備を省いたり建物のグレードを落としたりすれば利回り９％も不可能ではないと思います。
そういった物件を建てて竣工したら利回り６～７％程度で売却すればかなり利益がでるんだろうなって思います。

私の場合は入居者の住み心地を優先した物件を建てたいので利回りを過度に追い求めることはしませんがリスクを負って短期間に資産を増やしたい人は色々工夫すれば新築で利回り８％台の物件は建てられます。
今後も物件を増やしていく際は土地から探していこうと思っています。