不動産事業を始めたきっかけ
私が「不動産事業」を始めたきっかけは余剰資金があったので銀行に預けたままにしておくのが勿体ないという理由でした。もう一つの理由は本業のサラリーマンで悩んでいて、サラリーマンを続けていける自信が全く持てず、会社をいつ辞めてもおかしくない状況でした。
従ってサラリーマン以外の収入源を作りたいと思ったのも理由の一つでした。
当初、不動産は未知の業種でしたので多少の副収入が得られればと思っていましたが、いつの間にか不動産を柱として生活できるようになることを目標に活動するようになりました。
「投資」というと資本を投入してリターンを得るという意味になるので資金さえ出せばあとは不労所得のようなイメージがあり「不動産投資」という言い方は好きではありません。
サラリーマンと同様に事業の一つとして行っているので個人事業主の頃から「不動産賃貸事業家」だと思ってやっていました。
※その辺りのいきさつはブログを書き始めたばかりの頃に書きました。
不動産投資を始めたきっかけ
サラリーマン大家は投資家ではない
あくまで私の中の定義ですが「投資家」というのは成長が見込める事業に資本を投下してリターンを得る人と思っています。ウォーレン・バフェットや孫正義のような人が投資家だと思っています。
不動産においてはいわゆる「地主系大家」さんなど元々土地を保有している方が投資としてアパートやマンションを経営する人や、別の事業で成功したり相続したりで多額の資産を保有する方が不動産にも投資する人たちが該当すると思っています。
ほとんどのサラリーマン大家さんは元々投下する資産がない状態でスタートしているので「不動産投資家」ではなく私同様に「不動産事業家」だと思っています。
不動産投資は資産を持っている人が圧倒的有利
不動産投資が他の投資やギャンブルと大きく異なる点は資産を所有している人と所有していない人ではスタートラインが全く異なる点です。サラリーマン大家はアパートを建てる際に土地の購入から始めなければならない
⇒既に土地を所有している「地主系大家」は建物代金を用意するだけで始められるので圧倒的に有利です。実は私の叔父が群馬で「地主系大家」をやってます。土地を多く相続しており土地をパチンコ屋に貸していたり相続対策などで私が不動産を始めたのと同時期に一足先にアパートを建築していました。
原則融資を受けながら買い進めなければならない
⇒最初から現金を大量に保有している方は融資を受ける必要がありませんがサラリーマンがアパートを購入・建築する場合は融資を受ける必要があります。そうなるとどうしても金利の面で不利にはなります。
資産を所有している人は低金利で融資を受けやすい
⇒金融機関から融資を受ける場合でも既に資産を多く保有している人は低金利で融資を受けられますが、そうでない方はある程度金利が高くなるので不利になります。
サラリーマン大家が資産家にどう対抗すべきか
基本的に「地主系大家」などの資産家に比べて「資産」の上では不利な状況でスタートせざるを得ないので、「知識」のうえで優位に立つか、「大家力」で優位に立つしかないかと思います。「知識」の具体例
書籍やブログを読んだりセミナーに出席するなどして最新の知識(空室対策・融資情勢・税務など)を身につけておく
通常の居住用賃貸以外の様々な需要にもアンテナを張っておき自分でも実践できそうなものがあればやってみる（太陽光発電・トランクルーム・コインパーキング・貸駐車場・シェアハウス・海外向け賃貸・民泊など・・・）
※私の場合はかつては競売にチャレンジしたりトランクルームをHPから作って運営してみたり色々試してみました。シェアハウスも土地から探して建築会社にシェアハウスを建てたいと売り込みに行ったこともあります。
「大家力」の具体例
空室後迅速に原状回復し仲介業者に営業をかけて募集活動に取り掛かる
自主管理をして経費を抑える
多少の修繕などは大家自ら行う
資産家の中には相続対策で物件を所有する方もいて「サラリーマン大家」と全く目的が異なる場合もあります。
相続対策で所有する方は資産の評価額を下げることが目的なので、いわゆるインカムゲインやキャピタルゲインが目的でない場合があるので空室対策もあまり熱心でない方も多いです。
そういう方は別に空室が発生してもあまり気にしないので、ずっと募集している気配がないアパートなどはこのパターンだと思います。
サラリーマン大家は空室＝命取りなので、徹底した空室対策や経費削減など「知識」と「大家力」を身につければ、まだまだ勝負できる業種だとは思っています。
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