概要
今日は休日なので自宅でのんびりしていましたが見知らぬ番号から電話がかかってきました。不動産業者からの電話で、私の出身大学に関するデータを入手して電話をしてきたようです。
軽く話をしたところ新築ワンルームを売りつける業者でした。
不動産をやり始めた頃は職場にワンルーム業者から直接電話がかかってきたりしてたので冷やかしで何度か会ってみて話を聞いたことがあります。
たまには彼らの提案を聞いてみようと思い興味があるフリをして電話をしていたら結局1時間近く話してしまいました。
会話の内容
基本的にダメな営業マンでした。何を質問をしてもマニュアルどおりの回答しか返ってこず、質問に対して的確な回答が全然なかったです。「電話でお話してもうまく伝わらないので会いましょう」とひたすら言ってくるだけでした。
私は「いきなり名簿業者から個人情報を入手して連絡してくる人と会うつもりはない」と言っているにも関わらず二言目には「会いましょう」と連呼してくるだけでした。
ナンパとかと一緒でいきなり連絡先交換や会おうと言われても普通の人は警戒するだけです。
まずはお互いの信頼関係を構築するところから始めるべきなのにひたすら押してくるだけでした。
1時間近く粘って何とかこれくらいの情報を聞き出しました。
どういった物件を紹介しているのか？
⇒23区で新築を中心に提案している
新築を中心の理由は？
⇒新築だと室内を見て購入できるので安心。また新築だと貸しやすい。
価格は？
⇒都内だと2500万円程度。都心エリアだと3000万円程度はする。
賃料は？
⇒8万円～10万円程度は取れる。
※利回りとか聞いたら詳しいのがバレてしまうのでしませんでした。
返済は？
⇒賃料と返済はほぼ同額である。管理費・修繕費は持ち出しとなるイメージ。
空室になった場合は？
⇒23区で徒歩10分エリアなら空室後2週間以内には決まる（その根拠はどこから・・・）。空室リスクを避けるために基本的には家賃保証を提案している。
家賃保証にした場合は収入が減るので持ち出し額が増えるのでは？
⇒その可能性はある。
家賃保証にした場合でも30年とか同一金額で保証はしてくれないですよね？
⇒新築後10年～15年は保証賃料は変わらない可能性がある。
築年数が古くなって保証賃料が下がっても金融機関への支払い額は変わらないので持ち出しが増えるのでは？
⇒築年数が古くなった時点で繰り上げ返済を行えば持ち出しは抑えられる
繰り上げ返済といっても結局会社員で稼いだ給料から支払わなければいけないんですよね？
⇒考え方としては貯金を銀行に預けていても利子はつかないのでマンションに投資すると思ってください。団体信用生命保険があるので保険料だと思ってくれれば良い。
結論
わかってはいましたが基本は持ち出しでの運用になるとのことでした。返済比率は120％程度でしょうか。
団体信用生命保険や老後に備えて銀行に預けるよりは持ち出しになっても不動産に投資することを勧めるとの事です。
当然室内の修繕費なども全て持ち出しになりますしローン完済までに一体いくら支払えばわかりません。
完済後も築30年？程度の老朽化したマンションが手に入るだけです。
新築ワンルームマンションだけは手を出したらその後の人生で大きな痛手となることは間違えないので検討中の方は思いとどまってくれることを祈っています。
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