概要
金利上昇がいよいよ顕著になってきました。
私が融資を受けている金融機関からも頻繁に金利変更の通知が来て頭の痛いところです。
今回は金利上昇局面において私が考える不動産投資について記載します。
政策金利の推移
現在(2026年8月)の政策金利は1.0%で6月に引き上げられました。
私が不動産賃貸業をはじめたのが2007年で、それ以降の政策金利の推移はこちらになります
(生成AIに作らせた表なので誤っていたらすいません)
従って私自身も現在の金利は経験したことがなく、おそらくほとんどの投資家さんも未経験の金利だと思います。
私が初めて融資を受けたのが2014年ですので上記の表でいえばかなり政策金利が低い時期でした。
結果的にこの時期から何棟か建築したので時流が良かったのは事実ですが、融資の状況が良くなるまでは区分を現金で買い進めていたので、状況に応じて投資スタイルは変える必要があると思っています。
今後ですが政策金利は2.5％程度まで上昇するのでは？と言われています。
政策金利上昇による影響
金利上昇によるメリットはインフレ対策とか円安是正とか色々あって、一般消費者から見たら銀行に預ければ金利が付く時代になったので歓迎すべき事項かもしれませんが、融資を受けて不動産賃貸業をやっている側からしたら死活問題です。
不動産投資の観点から言えば主にこの２つがあると言われています。
毎月のキャッシュフローが下がる
キャッシュフロー(CF)の定義を、売上(家賃)－経費(金利負担など)とすると、金利負担の増加はCFの減少となりますので、既に毎月カツカツで運営している大家さんからしたら今後はかなり厳しい状況に追い込まれると思います。
売買価格が下がる
毎月のCFが下がるということは利回りを上げないと売れなくなるという意見は理解できます。
いままでは表面利回り6％で金利2%で運営が成り立っていたとしても、今後の金利が4%になるなら表面利回りは8%程度はないと運営できないということでいままでの利回りでは売買されなくなる可能性はあるということです。
賃貸運営には余裕を持つべき
今回の金利上昇で私が思うのが、やはり不動産投資は資金に余裕がある人が好立地に物件を保有して余裕を持った運営をするに限るということです。
返済比率の定義を、売上(家賃)に占める返済金額の割合とすると、私自身の現時点での返済比率は約36％です。
都内に築浅(全て築10年以内)の共同住宅(アパート・マンション）と倉庫を保有していますが、都内というだけあってほぼ満室をキープしています。
仮に現在の借入金利から金利が2%上がった場合、毎月の返済比率は約48％程度に上がりますが運営するうえでは全く問題ありません。
余裕を持って賃貸運営していれば、多少の金利上昇でも狼狽することはなく、慌てて損切のような形で売却する必要もありませんしいままで通り淡々と運営していけばよいだけです。
そもそも不動産投資はカツカツの状態で運営すべきではありません。
いつの時代でも借金額や総資産額で優劣を判断する人たちが後を絶ちませんが、微妙な物件を多数保持している人たちは旗色が変わった際には一気に窮地に立たされます。
長く運営していれば定期的に危機は訪れます。コロナの時も都内から入居者が消えるとか、入居者が家賃払えなくなるとか色々言われました。リーマンショック時の不動産投資の逆風はもっと酷かったです。今回のようなことでイチイチ狼狽して物件を売るとか言っていたら不動産投資はできません。
好立地に物件を持つべき
私自身は不動産投資を始めて20年近くになりますが、都内にしか物件を持ったことがありませんし今後も持つつもりはありません。
今回の金利上昇とは関係なく、私はそもそも地方で不動産投資をやることに懐疑的です。
日本の少子高齢化は確定しており、地方の人口減少は顕著となっているなかで新たに収益物件を保有することに疑問を持っています。
ボロ物件を保有して数年間でペイするならまだ理解できますが、いまから地方に新築物件を購入して数十年間にわたって運営することに無理があると思っています。
今後人口減少が顕著になって地方の築浅物件でも入居者が埋まりづらくなって金利上昇も避けられないとなると地方で不動産投資をするのはかなり厳しいはずです。
ですのでこういった物件は売れるうちに売却して最終的に誰かがババを掴まされるんだろうなと思っています。
低金利の時代は融資が出るからという理由で、地方に利回り10％弱の新築を建築して7%程度で売却するというスキームも長期的には成り立ちませんし今回のように融資情勢が悪くなったら終わりです。
都内の収益物件なら家賃を上げる余地はありますが地方だとどうでしょう？
今後の地方での不動産投資はいままで以上に苦しくなると思います。
本当に売却価格は下がるのか？
前述した通り、金利上昇によって毎月のCFが下がるので特にサラリーマン投資家相手には物件は売れづらくなると思います。
ただ個人的には都内の不動産はそこまで下落しないと思っています。
そもそもインフレ局面に入っているのであらゆる物価が上昇しています。
不動産も例外ではなく土地は上昇を続けており、建築資材も下がる目途は立たず、人件費も今後下がることはないでしょうからインフレ局面において不動産も値上がりする要素は強いです。
7月の東京23区の新築マンション価格は前年同月比で2倍になったニュースが報じられています。
こういった物件は普通のサラリーマンではなかなか手がでないはずで、相続対策での購入や富裕層や海外投資家などいわゆる融資を受けずに買う需要がかなり高いのでは？と思います。パワーカップルなどが融資を受けて購入する場合でも既に金利上昇の話は頭に入っているはずにも関わらずこれだけの価格で取引されるというのが現状です。
不動産経済研究所が２０日発表した７月の東京２３区の新築マンション平均価格は、前年同月から約２倍の２億６５２０万円で過去最高を更新した。平均５億円前後の東京・港区の物件が価格を押し上げ、２０２３年３月以来の２億円超えとなった。
読売新聞より引用
従って都内の不動産は金利上昇による下落要因はありますが、それ以上にインフレ局面における上昇要因もあるので下がらないというのが個人的な考えです。
地方の不動産はわからないので何とも言えませんが、今後の不動産投資は、東京 > 地方 の流れが更に加速していくと思います。
今後の戦略について
資産がある人が余裕のある賃貸運営をしている限りにおいては金利上昇局面においても過度に怯える必要はありませんが、既にカツカツの運営をしている人にとっては死活問題です。
自主管理で経費削減
そういった方には私がやっているような自主管理やDIYで修繕を行うことをおススメします。
私は不動産運営の全て（日常清掃、入居者対応、原状回復、修繕、税務申告等）を自主管理やDIYで行っており、毎月の主な支出は金融機関への返済ぐらいです。
数日前も入居者宅のキッチン下がカビや腐食していたので修繕を行いましたが材料費だけですので3000円程度で済みました。
これを業者に頼めば数万円はかかるでしょうから日々の積み重ねで経費は抑えられます。
自主管理に切り替えて経費を抑えることで金利上昇における負担増のかなりを賄える気がします。
そもそも自己資金もほとんど出さずに銀行にお金を借りて面倒な作業は全て外注してラクして儲かるというのが無理がありますので生き残る努力はしたほうが良いと思います。
キッチン下の収納スペースが腐食してる部屋を現調した
やはり蛇腹ホースが短く外れやすい施工で業者も施工不良を認めた🥺
この部屋は腐りかけた床板を削ってシートを貼って長い蛇腹ホースと新しい防臭キャップに交換した
帰宅途中に車をガードレールに思い切り擦った😭
DIYなんかやるもんじゃない😫 pic.twitter.com/HkOnvNJ4cq— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) August 19, 2026
繰上返済
自己資金に余裕がある人は繰上返済を行うことで金利負担を抑えられるのでアリだと思います。
特に借入金額が多い時期での繰上返済ほど効果は高いです。
不動産以外への投資
ただこれまで1%台で借りていた人たちは今後金利上昇したとしても5%を超えることはないでしょうから、無理して繰上返済しなくてもその資金をSP500やオルカン(オールカントリー)などの投資信託に投資したほうがリターンは多い気がします。
例えばオルカンに15年前に投資していれば現在は6倍ぐらいになっています。更にドル建て商品ですので円安対策にもなります。
今後ほぼ確実に言えるのは円安＆インフレ局面で日本円の価値がどんどん棄損していくのが避けられないので、家賃収入で溜まったキャッシュを預貯金として預けていても現金の価値がどんどん目減りしていくので、ドル建てなどの資産にかえておくべきだと思っています。
実際私自身も1年ほど前からSP500やオルカンなどのドル建てで指数連動型の投資信託にかえていて資産は1割ほど増えています。
定期建物賃貸借契約
今後のインフレ局面においていよいよ家賃への値上げが顕著になってきました。
ただ人口減少社会における賃貸業において家賃を上げられる物件は限られるはずです。
また家賃を上げられる物件においても普通賃貸借ですと借主が値上げを拒否したら家賃を上げるのは中々困難です。
従って今後の賃貸借においてはますます定期建物賃貸借のメリットが高まると思います。
トラブルを起こす入居者とは再契約を拒否できますし、家賃値上げに応じない借主に対しては再契約を拒否するという選択も取れます。
ただ、定期建物賃貸借に拒絶反応を示す人たちは一定数いますので、結局のところ賃貸需要の強いエリアで競争力のある物件を持っている人が取れる戦略なのかもしれません。
まとめ
今回は金利上昇局面における私が考える不動産投資について記載しました。
円安＆インフレ局面において融資を受けて不動産投資をしている方は、借金の価値も下がるというメリットもあります。
毎月の賃貸運営は厳しくなりますが、コツコツと運営していけば借入額は減っていきますし、極論を言ってしまえば完済してしまえば売却できなくても問題ないわけです。
不動産投資においては逆風なことは間違いないですが、こういったときにいままで堅実に運営してきた人たちは問題ないと思いますし、ただ規模だけを追い求めた人たちは不動産投資から退場していくのかもしれません。
私自身は今後も堅実な賃貸運営を心掛けて逆風の時代を乗り切っていきたいと思っています。
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