概要
2カ月ぶりのブログ公開です。
今回は区分マンションに住みながら原状回復作業を行った内容や費用について記載します。
物件について
この物件は2018年に競売で取得したのですが、競売の3点セットにも「室内に湿気・カビによる汚損」と記載されており、それが原因かわかりませんがかなり安価に落札できました。
2年前の2020年に落札後初めて退去が発生して室内を確認したところ部屋中がカビや汚損だらけで絶句した記憶があります。。。
当時の入居者もカビがかなり酷かったと言っていました。
入居者の善管注意義務違反もかなり問えるくらい汚かったですが費用は取りませんでした。
その時はかなり時間をかけて壁紙を全面貼り換えして無事に入居者が決まりました。
退去立ち合いに来たが、汚くて自分の手に負えないわ😅
諦めて馴染みのクリーニング業者にお願いしました😭
クロスは全交換になりそうだが何日かかるかわからないが自分でやろうかな。
近くのホテル数日間借りてやろうと思います😣 pic.twitter.com/MWqkbB8vBV
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) August 31, 2020
現入居者退去
2年前に無事に入居者が決まったのですが今年に入ってから雲行きが怪しくなりました。
マンション裏口の簡易ドアが破損していてオートロックを通過することなく裏口からフリーで建物内に入ることができてしまい、契約不履行ではないのか？と私に対しても責任追及されるようになりました。
区分マンションの共用部は私の管理外なので管理会社に対応を依頼していたのですが管理会社の対応も遅く結局入居者の退去が決まってしまいました。
早朝から入居者からメッチャ長文のクレームが来た😟
オートロックが壊れていてセキュリティの機能をはたしておらず契約不履行ではないのか。というもの。
区分マンションだが管理会社にいくら言っても対応してくれずこっちに連絡が来た
もうすぐ更新が控えてるので早期に対応してもらわないとマズい
— ヨッシー🙌自主管理😂DIY大家🙃 (@yossyblog) February 18, 2022
退去立ち合い
というわけで退去立ち合いを行いました。
今回の入居者も湿気はかなり酷かったと言っていましたが「部屋自体は気に入っておりオートロックの件がなければ退去したくなかった」と言っていました。
室内を拝見しましたが2020年の退去時に比べたらかなり綺麗で壁紙にカビなども生えていませんでした。
なんならこのまま貸せるんじゃないか？と思ったくらいですw
ただ壁紙をよく見ると縦線のような汚れが定期的に入っており、これは壁紙の継ぎ目が目立つためジョイントコークを塗りまくった結果年月と共に黒ずんだものです。
あと貼り換えを決断した一番の理由が壁紙の多くの箇所がプカプカ浮いていました。プカプカ浮く理由は後述します。
あとは前回トイレの裏側など面倒くさそうな箇所の貼り換えを省略した結果、入居者から「トイレの裏側が貼り換えされていなかったんですけど」と指摘されてしまいました。
その他、2年前の壁紙施工した際の技術不足のため全体的にヘタクソだったと感じたのと、フローリングに経年劣化の穴や溝に皮脂などの汚れが溜まって見栄えがあまりよくなかったので今回の原状回復では壁紙とフロアタイルを貼り換えることにしました。
物件に住みながら原状回復
今回はかなり作業が長くなりそうな気がしたのと、自宅から物件まで結構遠かったということもあったのと、この物件がどれだけ湿気が酷いのか確認したい思いもあったので今回は物件に住みながら原状回復することにしました。
住んでみてわかりましたが湿気がかなり酷く衣服やベッドが常に湿っぽく、本や紙などがすぐにフニャフニャになってしまい、洗濯物を室内干ししても全く乾きませんw
仕方ないので除湿器を買って備え付けにすることにしました。
除湿器を半日運転するだけでこんな感じでタンクが満杯になりますが室内は比較的快適になりました。
住みながら原状回復した所感ですが、作業するまでの移動時間がなくなるので効率的に行えるかと思いますが、室内をあまり快適にしてしまうとダラダラ時間だけが過ぎてしまうので短期間で一気に終わらせたい人でないとおススメしないですw
壁紙貼り換え
壁紙剥がし
というわけで部屋と洗面所の壁紙を全てはがすとこからはじめました。
剥がしてみて初めて気づいたのですがこの部屋は石膏ボードのうえに貼っている箇所とコンクリートの上に直貼りしている箇所が混在していました。
特にコンクリート直貼りしている箇所に浮いている箇所が多発していました。
これは壁紙を剥がしたあとにコンクリートの一番手前に貼りついている新築時？に貼った壁紙の裏紙なんですがプカプカ浮いています。
この状態のまま上から壁紙を貼ってもうまく貼りつかずプカプカ浮く原因となります。
壁紙を剥がしたあとにこういったプカプカ浮いている箇所を探し当てて丁寧に剥がすのが大変でした。
シーラー＆パテ埋め
コンクリート直貼りをする場合はシーラーを塗ったりパテを塗ったりしないと壁紙が浮く原因になるみたいです。
巾木剥がし
あとはフロアタイルを貼る際に巾木も貼り換えたほうが綺麗に仕上がるので今回は巾木を剥がしましたが、石膏ボードも剥がしてしまうのでデメリットもありますね。。。
穴があいた石膏ボードにはパテ埋めしておきました。
壁紙貼り
下地処理が終わればあとは貼るだけです。
梁とかが多い物件なので結構面倒くさいですが下地処理に比べたらすぐに終わりました。
天井は最初に貼る位置を決めてからこのような感じで壁紙の芯などで一気に押し出してある程度一気に貼ってしまえば落ちてくることはないのであとは微調整すればうまく貼れます。
綺麗に仕上げるコツは外せる部品は可能な限り外してから行うのと、エアコンなどの外せない部品は壁紙を少し余らせる形でカットしてから余らせた壁紙をスキマに押し込むような感じにすると綺麗に収まります。
2020年に貼ったときよりはうまく貼れたと思いますが、パテ埋めしたところの下地の凸凹が壁紙にも少し出てしまったのでその辺りが次回の課題です。
フロアタイル貼り
中央の線を決めてからボンドを塗って中央からフロアタイルを隙間がないよう敷き詰めていって端部をカッターなどで処理して収めるのですが、端部処理に時間がかかるとボンドが乾いてしまいかなり慌てて作業したので、後半では事前に仮置きして端部処理を行ってから一旦剥がしてボンドを塗るようにしました。
多少端部に隙間が出てもうえから巾木を貼れば隙間は見えなくなります。
こういった凸凹した端部は難しいです。。。
多少隙間が発生しても同色のジョイントコークなどで埋めれば意外と気にならなくなります。
貼る際に問題となったのが、フロアタイルを貼ったあとに厚みでドアの開閉をすると擦ってしまうようになりました。
建具の丁番で調整もできないタイプだったので仕方なくドア下部をカンナで削って擦らなくなりました。
そんな感じで貼った状態がこちらとなります。
その他原状回復作業
ガスコンロ
ガスコンロの五徳やグリルの部品がサビや焦げだらけだったので最初から落とすことは試さず交換しました。
浴室鏡清掃
浴室鏡がウロコだらけで交換しようとしたのですが大きい鏡で購入しようとすると8000円以上したのでウロコを落としました。
サンポールでしばらく浸したあとにウロコ取りで擦れば大体は落ちます。
シャワーホース交換
既存のシャワーホースがサビが目立っていたので交換しました。
窓枠についているコーキング材が結露発生しまくるためカビが発生していたので打ち直しました。
費用について
細かな金額は失念してるかもしれませんが大まかな費用はこのような感じです。
| フロアタイル | 28000円 |
| 壁紙 | 8500円 |
| ボンド | 2000円 |
| カンナ | 500円 |
| 巾木の部品 | 2500円 |
| ガスコンロ部品 | 6400円 |
| ペンキ | 1000円 |
| シャワーホース | 1000円 |
| コーキング材 | 1700円 |
| 合計 | 51600円 |
私にしてはかなり原状回復に費用をかけてしまいましたが業者に全て依頼すると数十万円かかるでしょうからヨシとします。
募集について
住みながら原状回復して一昨日に撤収したので昨日から業者に賃貸募集依頼をかけました。
今回フロアタイル貼り換えなど色々バリューアップした点などもあるので既存より2000円高く募集してみましたがどうなるか注視します。
まとめ
今回は区分マンションの原状回復作業について記載しました。
貼り換え、交換、原状回復や費用などについて詳細に記載してみましたのでご参考になれば幸いです。
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